มาตรการรัฐคืออะไร สำคัญกับเรายังไง
Research and Knowledge . 14 พฤษภาคม 2019

สำหรับคนที่ต้องการกำลังจะซื้อ บ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม, โฮมออฟฟิศ หรือ คอนโด อาจได้ยินประกาศเกี่ยวกับมาตรการคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน .. 2562 นี้ แน่นอนว่าการออกมาตรการดังกล่าวได้สร้างความหวั่นวิตกให้กับคนที่กำลังวางแผนซื้อ บ้าน หลังแรกเป็นอย่างมาก ทั้งกลัวว่าจะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มหรืออาจขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารได้ยากขึ้น อย่างไรก็ตามหากศึกษามาตรการคุมสินเชื่อในครั้งนี้อย่างถ่องแท้จะพบว่าเป็นมาตรฐานที่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในวงแคบเท่านั้น โดยรายละเอียดของมาตรการรัฐดังกล่าวมีดังนี้ 

หลักเกณฑ์ในการปรับวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยล่าสุดที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศให้สถาบันการเงินนำไปเป็นเกณฑ์ในการปล่อยกู้สินเชื่อนั้นมีผลบังคับกับสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัย 2 ลักษณะ โดยลักษณะแรกคือ สินเชื่อที่มีราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และลักษณะที่สองคือ การปล่อยกู้สินเชื่อสำหรับสัญญาการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปที่ยังผ่อนชำระสัญญาฉบับแรกไม่ถึง 3 ปี หรือต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแต่เดิมนั้นธนาคารสามารถการปล่อยสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม ตึกแถว หรือ โฮมออฟฟิศ จะอยู่ที่ไม่เกิน 95% ของหลักประกัน โดยผู้ที่ต้องการซื้อต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 5% ในขณะที่เกณฑ์ในการปล่อยกู้สำหรับที่อยู่อาศัยแนวตั้ง ได้แก่ คอนโด ห้องชุด และอพาร์ตเม้นต์นั้นธนาคารจะปล่อยสินเชื่อเงินกู้อยู่ที่ไม่เกิน 90% และต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของราคาใหม่

แต่ในส่วนเกณฑ์ใหม่ที่ประกาศนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกิน 80% ของราคาหลักประกัน ส่งผลให้ผู้ที่กู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน หรือ คอนโด ที่อยู่ในเกณฑ์ที่กำหนดต้องวางเงินดาวน์ 20% เป็นอย่างน้อย แต่หากเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ในทุกระดับราคา ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ขึ้นไปในทุกกรณี นอกจากนั้นหลักเกณฑ์นี้ยังใช้กับสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อ TOP-UP ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในขอวงเงินสินเชื่อ แต่ให้ยกเว้นสินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตและประกันวินาศภัยของผู้กู้เหตุผลเพราะเป็นประโยชน์ทั้งต่อตัวผู้กู้และธนาคารการเงินที่ปล่อยกู้ และสินเชื่อสำหรับธุรกิจเอสเอ็มอี (SMEs) เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนและสนับสนุนการดำเนินกิจการของผู้ประกอบการรายย่อย ทั้งนี้กฎเกณฑ์ใหม่นี้มีผลบังคับใช้กับสถาบันการเงินทุกแห่ง หากไม่ดำเนินการจะมีโทษปรับตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย

ภาพโดย Lynda Lester จาก Pixabay

ส่วนสาเหตุที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องออกมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์นั้น เนื่องมาจากมีการแข่งขันกันการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมามีมาตรฐานหย่อนยานลงกว่าเดิมมาก ซึ่งที่ผ่านมาธนาคารนั้นมีมาตรการการปล่อยเงินกู้ที่ค่อนข้างง่าย โดยให้สินเชื่อแก่ผู้ต้องการซื้อบ้าน หรือคอนโด แบบเต็มอัตรา 100% โดยไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์หรือออมเงินก่อนการกู้สินเชื่อ เรียกได้ว่าหากใครอยากมีบ้าน แค่มีเงินเดือนเข้าเกณฑ์ เตรียมเอกสารให้ครบ เพียงเท่านี้ก็สามารถยื่นเอกสารขอกู้เงินได้ ทำให้มีการปล่อยกู้เกินพอดีสร้าง นอกจากนั้นยังพบสัญญาณการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเกร็งกำไรมากขึ้นโดยไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งหวังผลกำไรจากการเช่าและการขายต่อในอนาคต ซึ่งพฤติกรรมเหล่านี้จะส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบการเงินและเสถียรภาพเศรษฐกิจในอนาคต

ซึ่งวัตถุประสงค์ในการปรับปรุงหลักเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นก็เพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อ (credit underwriting standards) และวางรากฐานที่ดีในการปล่อยสินเชื่อ ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวในภาคครัวเรือน ไม่ก่อให้เกิดการเก็งกำไรที่เกินพอดี และส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงได้ในอนาคต  โดยมาตรการดังกล่าวนั้นจะส่งผลดีต่อหลายกลุ่ม ได้แก่

  1. ประชาชนที่ต้องการกู้สินเชื่อเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัยจริง   ส่งผลให้ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพราะการเกร็งกำไรของอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลงและยังรวมไปถึงการลดอัตราการกู้ยืมที่เกินความจำเป็นของครัวเรือนด้วย
  2. ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและเก็งกำไร ซึ่งมาตรการนี้จะช่วยให้รับความเสี่ยงได้ดีขึ้นและไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำจนเกินไป เนื่องจากการลดราคาของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
  3. ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวางแผนการลงทุนและวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของลูกค้าได้ง่ายและแม่นยำขึ้น ลดความเสี่ยงในการเกิดภาวะฟองสบู่อย่างเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี .. 2540 ซึ่งกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  4. ภาคธนาคาร มีมาตรฐานในการปล่อยกู้สินเชื่อมากขึ้นและสามารถใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าวในการคัดกรองผู้ขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ลดความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียของธนาคาร

จะเห็นได้ว่ามาตรการที่ออกมานั้นจะส่งผลกระทบต่อผู้ที่ต้องการขอกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพียง 10% เท่านั้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ซื้อ คฤหาสน์หรู หรือ บ้านหรู ที่มีราคาสูงเท่านั้น หรือกลุ่มทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรเท่านั้น ซึ่งหากเป็นคนที่กำลังสนใจซื้อ บ้าน หรือ คอนโด ในราคาไม่เกิน 10 ล้านและเป็นบ้านหลังแรกก็ไม่ต้องกังวล เพราะมาตรการที่ออกมานั้นไม่มีผลกระทบกับการขอสินเชื่อจากธนาคาร แต่ถึงอย่างนั้นสำหรับคนที่กำลังอยากมีบ้านเป็นของตัวเองก็ยังควรต้องออมเงินจำนวนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นเงินดาวน์ ถ้าเป็นบ้านแนวราบก็ควรเตรียมไว้อย่างน้อย 5% และ 10% สำหรับคอนโด ทั้งนี้ก็เพื่อช่วยให้การกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านการพิจารณาง่ายขึ้น

  • Share :