สิ่งที่ต้องทำหลังโอนบ้าน เช็กขั้นตอนสำคัญ 2569 ครบจบในที่เดียว

การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จบแค่วันที่เซ็นเอกสารที่สำนักงานที่ดิน เพราะยังมีสิ่งที่ต้องทำหลังโอนบ้านอีกหลายอย่างที่ส่งผลต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน หรือการแจ้งเปลี่ยนชื่อเจ้าของกับหน่วยงานต่าง ๆ หากละเลยขั้นตอนเหล่านี้อาจก่อให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

บทความนี้รวมทุกสิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับการโอนบ้าน ตั้งแต่การเตรียมตัวก่อนโอน ค่าใช้จ่าย ค่าโอนบ้าน 2569 ขั้นตอนไปจนถึงสิ่งที่ต้องทำหลังได้โฉนดใหม่มาแล้ว อ่านจบเดียวพร้อมรับมือทุกขั้นตอน

ก่อนโอนบ้าน ต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน เพื่อให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ติดขัด ต่อไปนี้คือรายการที่ต้องเตรียมของแต่ละฝ่าย

เอกสารที่ผู้ขายต้องเตรียม

โอนบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง โดยฝั่งผู้ขายต้องเตรียมสิ่งเหล่านี้

• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาด้วยตัวเอง)

เอกสารที่ผู้ซื้อต้องเตรียม

สำหรับผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม เอกสารที่ใช้ก็คล้ายกัน

• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้คนอื่นทำแทน)
• เอกสารจากธนาคาร กรณียื่นกู้สินเชื่อ

เอกสารประกอบอื่น ๆ

นอกจากเอกสารของแต่ละฝ่ายแล้ว ยังมีเอกสารที่ใช้ร่วมกันด้วย

• สัญญาซื้อขาย
• ใบปลอดหนี้ (กรณีเคยมีภาระจำนองก่อนหน้า)
• หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้าง (กรณีบ้านจัดสรร)

ตรวจบ้านก่อนโอน สิ่งที่ไม่ควรข้าม

ตรวจบ้านก่อนโอนเป็นขั้นตอนที่หลายคนมองข้าม แต่ถือว่าสำคัญมาก ควรตรวจโครงสร้างอาคาร ระบบไฟฟ้า ประปา และอุปกรณ์ภายในบ้านทุกชิ้น หากพบความเสียหายให้แจ้งผู้ขายแก้ไขก่อนวันโอน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมาในภายหลัง

ค่าใช้จ่ายโอนบ้านเกิดขึ้นตอนไหน มีอะไรบ้าง?

ค่าโอนบ้านจะเกิดขึ้น ณ วันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยแบ่งตามผู้รับผิดชอบได้ดังนี้

โอนบ้านต้องเสียค่าอะไรบ้าง? ค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมิน เป็นค่าใช้จ่ายหลักที่ผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง ปัจจุบันรัฐบาลมีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (มีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตามประกาศของกรมที่ดิน)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ ฝั่งผู้ขายต้องเสีย 3.3% หากถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี นับจากวันที่ได้มา
• อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ใช้กรณีถือครองเกิน 5 ปี (เลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์)
• ค่าจดจำนองคือค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อจดทะเบียนจำนองกับธนาคาร คิดที่ 1% ของวงเงินกู้ (ปัจจุบันมีมาตรการลดเหลือ 0.01% เช่นกัน)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาคำนวณจากรายได้ที่เกิดจากขายที่ดิน ภาษีตามระยะเวลาถือครอง

ค่าโอนบ้านคิดยังไง? ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นฐานในการคำนวณ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงเสมอไป สามารถใช้เครื่องมือคํานวณภาษีขายที่ดินที่เกี่ยวของกับกรมที่ดินบนเว็บไซต์กรมสรรพากร (rd.go.th) ได้โดยตรง

ขั้นตอนการโอนบ้านที่ต้องทำตามลำดับ

การโอนกรรมสิทธิ์ต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ โดยผู้ซื้อและผู้ขายต้องมาพร้อมกัน ยกเว้นกรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่น ขั้นตอนหลัก ๆ มีดังนี้

1. เตรียมเอกสารให้ครบก่อนวันนัด

ตรวจสอบรายการเอกสารทั้งหมดให้ครบถ้วน ซื้อขายที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างนั้นขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคอนโดคอนโดหรูหรือทาวน์โฮมใกล้รถไฟฟ้าอาจมีเอกสารเพิ่มเติมจากนิติบุคคลด้วย

2. นัดหมายและยืนยันวันโอน

ผู้ซื้อและผู้ขายควรนัดหมายล่วงหน้า บางสำนักงานที่ดินเปิดให้จองคิวออนไลน์ได้ ช่วยประหยัดเวลารอได้มาก

3. ยื่นเอกสารและรอการตรวจสอบ

เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารทุกชิ้น หากขาดหรือไม่ถูกต้องจะต้องนัดใหม่ จึงควรเตรียมให้พร้อมตั้งแต่ต้น

4. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี

หลังจากเอกสารผ่านการตรวจสอบ จะต้องชำระค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินทั้งหมด รวมถึงภาษีการโอนที่ดิน ณ จุดรับชำระของสำนักงาน

5. ลงนามและรับโฉนดใหม่

เมื่อชำระครบแล้ว ทั้งสองฝ่ายลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่ จากนั้นผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินฉบับใหม่ที่ระบุชื่อของตนเองเป็นการโอนบ้าน เปลี่ยนเจ้าของอย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย

เช็กลิสต์หลังโอนบ้านง่าย ๆ กับ SC พร้อมดูแลทุกขั้นตอน

เมื่อได้รับโฉนดบ้านแล้ว ยังมีขั้นตอนสำคัญหลังการโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องดำเนินการต่อเพื่อความสมบูรณ์ในการเป็นเจ้าของ ทั้งนี้ SC มีโครงการหลากหลายให้เลือกตามไลฟ์สไตล์ ทั้งคอนโดติดรถไฟฟ้าบ้านเดี่ยว ศาลายาและทาวน์โฮม 2 ชั้นพร้อมทีมงานที่ดูแลขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ต้นจนจบ เพื่อให้สิ่งที่ต้องทำหลังโอนบ้านทุกขั้นตอนเป็นเรื่องง่ายสำหรับเจ้าของบ้านทุกคน