ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม รู้สิทธิและเงื่อนไขก่อนตัดสินใจซื้อขายบ้าน

ปัจจุบันรัฐบาลเปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจและย้ายเข้ามาตั้งรกรากในประเทศไทยได้ จนเกิดคำถามหนึ่งที่หลายคนตั้งข้อสงสัยว่าต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม การจะตอบคำถามนี้ได้ ต้องเข้าใจข้อกฎหมายไทยเรื่องการกำหนดสิทธิในการถือครอง “บ้าน” และ “ที่ดิน” ของคนต่างชาติ ซึ่งระบุแนวทางและข้อยกเว้นไว้ในบางกรณี

หากคุณกำลังสงสัยว่าต่างชาติซื้อบ้านที่ไทยได้ไหม บทความนี้จะช่วยอธิบายสิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เข้าใจง่าย เพื่อให้คุณเห็นภาพว่ามีทางเลือกใดและมีเงื่อนไขอะไรบ้างที่ต้องตรวจสอบก่อนตัดสินใจ

ต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม? คำตอบที่ต้องรู้ก่อนอ่านต่อ

คำตอบคือ ได้ แต่มีเงื่อนไข เพราะกฎหมายไม่อนุญาตให้คนต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ดังนั้น หากถามว่าต่างชาติซื้อบ้านได้ไหมในกรณีของบ้านพร้อมที่ดิน คำตอบคือไม่ได้เด็ดขาด แต่ถ้าถามว่าพอจะมีวิธีไหนให้คนต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้บ้าง ก็ต้องบอกว่ามี เพราะชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของตัวอาคารได้ในบางรูปแบบ แต่ต้องแยกกรรมสิทธิ์บ้านออกจากกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ชัดเจน

เงื่อนไขที่ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในไทยได้อย่างถูกกฎหมายต้องทำอย่างไร

แม้กฎหมายไทยจะไม่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ก็มีข้อยกเว้นในบางกรณี การจะตอบว่าต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม ต้องดูประเภททรัพย์สินและเอกสารสิทธิเป็นหลัก โดยมีแนวทางสำคัญดังนี้

• ลงทุนในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท หากชาวต่างชาตินำเงินมาลงทุนในกิจการที่รัฐกำหนดไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท 
• ลงทุนต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด เพื่อแสดงถึงเจตนาการลงทุนในระยะยาว และมีส่วนร่วมต่อการพัฒนาเศรษฐกิจประเทศ ต้องยืนยันตัวเลขปีล่าสุดกับกรมที่ดินก่อนเผยแพร่ เนื่องจากมีร่างกฎกระทรวงเสนอปรับลดจาก 5 ปีเหลือ 3 ปี และจำกัดเฉพาะกลุ่มต่างชาติที่เข้าเกณฑ์ LTR Visa 4 กลุ่ม 
• ที่ดินต้องอยู่ในพื้นที่ที่กฎหมายอนุญาต การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติไม่สามารถทำได้ทุกพื้นที่ โดยบ้านต้องอยู่ในเขตที่กฎหมายกำหนดและได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย
• ถือครองไม่เกิน 1 ไร่ และใช้เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น สิทธิในการถือครองที่ดินตามข้อยกเว้นนี้จำกัดพื้นที่ไม่เกิน 1 ไร่ และห้ามใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น เว้นแต่การใช้เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ช่องทางที่ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในไทยได้มีแบบไหนบ้าง

เมื่อทราบแล้วว่าต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม อีกสิ่งที่ต้องรู้คือมีรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์แบบใดบ้างที่ต่างชาติเป็นเจ้าของได้ โดยช่องทางที่กฎหมายอนุญาต ได้แก่

• คอนโดแบบ Foreign Freehold เหมาะกับผู้ที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์โดยตรงและไม่ต้องการจัดการเรื่องที่ดิน จุดสำคัญคือคอนโดต้องมีโควตาต่างชาติเหลือ และเอกสารการเงินต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่สำนักงานที่ดินกำหนด
• สัญญาเช่าที่ดิน สามารถทำสัญญาเช่าได้สูงสุดครั้งละ 30 ปีตามกฎหมาย และอาจตกลงต่อสัญญาเพิ่มเติมกับผู้ให้เช่าเดิมได้ แต่การต่อสัญญาเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ไม่ใช่สิทธิที่ผูกพันตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ และวิธีนี้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง
• การถือครองที่ดินตามข้อยกเว้น เหมาะกับผู้ที่มีคุณสมบัติตามมาตรา 96 ทวิ และพร้อมลงทุนตามเกณฑ์ ไม่ใช่ช่องทางสำหรับผู้ซื้อโครงการบ้านเดี่ยวทั่วไป
• รับสิทธิ์จากมรดก ชาวต่างชาติรับที่ดินเป็นมรดกได้ แต่ต้องขออนุญาตผ่านกระทรวงมหาดไทย และมีขนาดตามที่กฎหมายกำหนด 
• ลงทุนผ่านบริษัทจำกัด เมื่อถามว่าต่างชาติซื้อบ้านในนามบริษัทได้หรือไม่ ชาวต่างชาติสามารถลงทุนผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในประเทศไทยได้ ถ้าบริษัทมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยตั้งแต่ 51% ขึ้นไป

มาตรการภาครัฐกระตุ้นต่างชาติลงทุนในไทยมีอะไรที่น่าสนใจบ้าง?

ในปี 2569 รัฐบาลไทยยังคงมาตรการส่งเสริมการลงทุนจากชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติบางกลุ่มสามารถถือครองที่อยู่อาศัยในไทยได้ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ดังนี้

1. ลงทุนในไทยตามเกณฑ์ที่กำหนด 

สำหรับชาวต่างชาติที่มีฐานะ ต้องการเกษียณในไทย หรือนักลงทุนบางกลุ่ม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถเป็นหนึ่งในองค์ประกอบสำหรับ LTR Visa (Long-Term Resident Visa) หรือวีซ่าพำนักระยะยาวในประเทศไทยได้ แต่ต้องผ่านเกณฑ์ด้านทรัพย์สิน รายได้ และการลงทุนที่กำหนดด้วย

2. ตรวจสอบสิทธิจากประเภททรัพย์สินก่อนซื้อ

ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ครบทุกประเภท จำเป็นตรวจสอบสิทธิการโอนกับสำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา 

ต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม ต้องเลือกทำเลและรูปแบบให้เหมาะสม

บทความนี้ให้คำตอบแล้วว่า ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม ซึ่งคำตอบอาจไม่ตายตัว ต้องพิจารณาทั้งประเภททรัพย์สิน รูปแบบกรรมสิทธิ์ คุณสมบัติผู้ซื้อ และเงื่อนไขตามกฎหมายไทย การจะตอบว่าชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้หรือไม่ จึงต้องกลับมาพิจารณาเป็นรายกรณี ซึ่งหากต้องการความชัดเจนด้านกรรมสิทธิ์ คอนโดที่มี Foreign Quota อาจเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ที่สุด

SC เข้าใจว่าการเลือกบ้านให้เหมาะกับลูกค้าต่างชาติต้องคำนึงถึงสิทธิในการถือครองและเงื่อนไขทางกฎหมายควบคู่กันไป โดยเฉพาะเมื่อเกิดคำถามว่าต่างชาติซื้อบ้านได้ไหม ยิ่งต้องให้ความสำคัญกับการนำเสนอบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการเป็นเจ้าของ เพื่อให้คุณวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ตรงใจที่สุด