ครอบครองปรปักษ์ เงื่อนไขที่คนมีที่ดินควรรู้ก่อนเสียทรัพย์สิน
Highlights
- ครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยเจตนาเปิดเผย เช่น ที่ดิน บ้าน หรือแม้แต่สังหาริมทรัพย์ก็สามารถครอบครองปรปักษ์ได้
- ระยะเวลาของการครอบครองปรปักษ์ จะต้องมีการครอบครองอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และ 5 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์
- ที่ดินที่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หากเป็นที่ดิน ส.ค.1 หรือ น.ส.3/ น.ส.3 ก. จะไม่เข้าเงื่อนไขครอบครองปรปักษ์
- การป้องกันไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์ สามารถทำได้ด้วยการเสียภาษีที่ดินอย่างต่อเนื่อง และทำการปิดพื้นที่ ล้อมรั้ว ตั้งป้ายกันบุกรุกที่สามารถมองเห็นได้
ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร? ช่องโหว่ที่คนมีที่ดินต้องระวัง
ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร? การครอบครองปรปักษ์คือการที่มีบุคคลมาครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบ และเปิดเผยเจตนาว่าต้องการเป็นเจ้าของ ซึ่งการครอบครองปรปักษ์นี้สามารถใช้ได้ทั้งกับทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ และอสังหาริมทรัพย์
การที่มีผู้อื่นมาครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของจนเข้าข่ายครอบครองปรปักษ์นั้น หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน หรือบ้าน มีการครอบครองติดต่อกันต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 10 ปี จะถือว่าได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์ ในส่วนของสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ จะได้กรรมสิทธิ์เมื่อครอบครองต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 5 ปี
อย่างไรก็ตาม อาจกล่าวได้ว่า การครอบครองปรปักษ์คือการแย่งทรัพย์สินของผู้อื่นมาครอบครองเป็นของตนเองอย่างถูกเงื่อนไขตามกฎหมาย เมื่อครบระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดแล้ว ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์สามารถร้องต่อศาลเพื่อให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้
การครอบครองปรปักษ์ เกิดขึ้นได้อย่างไร เงื่อนไขอะไรบ้างที่เข้าข่าย?
ไม่ใช่ว่าแค่เพียงเข้าไปครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นแล้วจะสามารถได้กรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้นได้เลย การที่จะสามารถครอบครองปรปักษ์ได้นั้นจะต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้
- ครอบครองอย่างเปิดเผยโดยสงบ
การครอบครองโดยสงบ คือ การเข้าไปอาศัยอยู่บนที่ดินนั้นอย่างเปิดเผย ไม่หลบซ่อน มีบุคคลอื่นเห็นว่ามีการครอบครอง และไม่ใช่การบุกรุก กล่าวคือ หากเจ้าของที่ดินหรือทรัพย์สินมีการเข้ามาแสดงความเป็นเจ้าของ ปิดทางเข้าออกไม่ให้สามารถเข้าไปครอบครองได้ รวมถึงมีการฟ้องร้องทุกข์ขับไล่อยู่ตลอด ในกรณีนี้จะเป็นการครอบครองโดยไม่สงบและถือเป็นการบุกรุก
- ต้องเป็นการครอบครองที่ดินของผู้อื่น
การครอบครองที่ดินปรปักษ์ จะเข้าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ก็ต่อเมื่อที่ดินนั้นมีโฉนดที่ดิน หรือเป็นที่ดินมีเจ้าของซึ่งมีเอกสารรับรองโฉนดตราจองถูกต้องตามกฎหมาย หากเป็นที่ดินเปล่า ไม่มีเอกสารสิทธิ หรือที่ดินที่มีหนังสือรับรองประโยชน์ น.ส.3/น.ส.3 ก. และที่ดินที่มีการรับรองที่ดิน ส.ค.1 จะไม่เข้าข่ายเงื่อนไขของการครอบครองปรปักษ์
ดังนั้นจึงสรุปได้ว่า หากมีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ สร้างที่อยู่อาศัย ครอบครองที่ดินของผู้อื่นซึ่งเข้าเงื่อนไขครอบครองปรปักษ์ จะต้องเป็นการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดเท่านั้น
- มีการครอบครองอย่างต่อเนื่องครบระยะเวลาตามกฎหมายกำหนด
ในกรณีที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ จะต้องครอบครองต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 10 ปี ถึงจะเข้าเงื่อนไขครอบครองปรปักษ์ ส่วนการครอบครองสังหาริมทรัพย์จะต้องครอบครองต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 5 ปี
หากในระหว่างที่ครอบครองนั้นมีการเลิกครอบครองโดยสมัครใจ และต้องการกลับมาครอบครองทรัพย์สินนั้นอีกครั้ง จะต้องนับเวลาในการครอบครองใหม่
- มีเจตนาเป็นเจ้าของ
การครอบครองปรปักษ์จะเข้าเงื่อนไขได้คือ ต้องเป็นการอยู่อาศัยโดยเจตนาว่าตนเองเป็นเจ้าของ มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินหรือที่ดินนั้นเหมือนเป็นเจ้าของ แต่ในกรณีที่เป็นการครอบครองแทนผู้อื่นจะไม่เข้าเงื่อนไขการครอบครองปรปักษ์ เช่น กรณีเช่าพื้นที่มาเพื่อทำประโยชน์ ในส่วนนี้จะเป็นการได้รับการอนุญาตจากเจ้าของในการครอบครองแทนเท่านั้น
เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น อาจลองยกตัวอย่างกรณีที่ว่า มีญาติสร้างบ้านบนที่ดินของเรา นานกว่า 10 ปี ครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่? ในกรณีนี้หากเป็นที่ดินมีโฉนด เราได้อนุญาตให้ญาติสร้างบ้านอย่างเปิดเผย ญาติจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เนื่องจากอยู่ในเงื่อนไขการครอบครองแทนเจ้าของที่ดิน
นอกจากนี้ กรณีที่ดินนั้นเป็นที่ดินเปล่า และถึงแม้จะมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ การที่ญาติปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่นเกิน 10 ปีนั้นจะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน
แต่กรณีที่ญาติจะสามารถเข้าครอบครองปรปักษ์ได้ก็ต่อเมื่อญาติเข้าไปแสดงเจตนาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้ยินยอมหรืออนุญาต และไม่มีการแจ้งบุกรุกหรือดำเนินการใด ๆ นานกว่า 10 ปี
“ยังมีกรณีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและทรัพย์สินที่เกิดขึ้นได้บ่อยอย่างภาระจำยอม ใครมีบ้านติดที่ดินตาบอด มาศึกษาเกี่ยวกับภาระจำยอมได้ที่บทความ ภาระจำยอม คืออะไร”
แนวทางการป้องกันการครอบครองปรปักษ์ ไม่ให้ผู้อื่นมาอาศัยหรือทำประโยชน์
หากมีที่ดินมีโฉนด และไม่ต้องการให้มีใครใช้ช่องโหว่กฎหมายที่ดินครอบครองปรปักษ์มาอยู่อาศัย ต้องคอยหมั่นไปตรวจสอบที่ดินอยู่เสมอว่ามีการบุกรุกหรือไม่ และเพื่อไม่ให้ต้องปวดหัวกับการฟ้องครอบครองปรปักษ์ในภายหลัง ควรดำเนินตามวิธีการดังต่อไปนี้
- เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายอยู่เสมอ
- ทำการล้อมรั้วรอบขอบชิด ทำสัญลักษณ์หรือป้ายป้องกันการบุกรุก
- ตรวจสอบพื้นที่ดินด้วยการทำรังวัดทุก 5 ปี
- ทำการว่าจ้างบุคคลหรือพูดคุยกับเพื่อนบ้านให้ช่วยดูแล
การครอบครองปรปักษ์ กฎหมายที่คนมีที่ดินต้องเอาใจใส่
การครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นอย่างต่อเนื่องโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของโดยสงบและเปิดเผย ส่วนใหญ่มักเป็นที่ดินมีโฉนดที่ไม่ได้มีเจ้าของมาตรวจสอบดูแล หรือไม่ได้มีการล้อมรั้วไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยและทำประโยชน์
หากมีใครมาครอบครองที่ดินของเรา ก็ต้องดูว่าเข้าเงื่อนไขของกฎหมายครอบครองปรปักษ์หรือไม่ ถ้าไม่เข้าข่ายก็จะไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ระยะเวลาการครอบครองยังไม่ครบเงื่อนไข หรือผู้ครอบครองมีการปกปิดการอาศัยของตนเอง เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตาม ต้องมีการเจรจาและจัดทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดการฟ้องร้องและขอกรรมสิทธิ์ในภายหลังเมื่อได้ทำการครอบครองที่เข้าข่ายตรงตามเงื่อนไขข้อกฎหมาย หรือทำการปิดพื้นที่ไม่ให้สามารถเข้าออกได้ รวมถึงเสียภาษีที่ดินอย่างถูกต้อง เพื่อเป็นการป้องกันไม่ให้ต้องเสียทรัพย์สินไปอีกด้วย
