สีผังเมืองกรุงเทพฯ เข้าใจก่อนเลือกซื้อบ้านให้ตรงกับไลฟ์สไตล์

การจะตัดสินใจซื้อบ้านสักหลัง หลายคนต้องพิจารณาจากหลากหลายปัจจัยร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นราคา ทำเลที่ตั้ง การเดินทาง และระบบคมนาคมขนส่ง แต่มีสิ่งสำคัญอีกหนึ่งอย่างที่ควรให้ความสำคัญเช่นกัน นั่นก็คือเรื่องของ "สีผังเมืองกรุงเทพฯ" ที่บอกถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ

 

สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน แต่ไม่รู้ว่าผังสีที่ดินช่วยให้รู้อะไรบ้าง เราจะพาไปทำความเข้าใจกันให้มากขึ้น เพื่อให้คุณสามารถเลือกทำเลที่อยู่อาศัยได้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตมากที่สุด

 

สีผังเมืองคืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ?

สีผังเมือง คือสีที่ใช้ในผังเมืองรวม ซึ่งเป็นเอกสารทางการที่รัฐใช้ควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ เพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบ ป้องกันความขัดแย้ง และลดผลกระทบต่อกัน โดยแบ่งเป็นโซนที่อยู่อาศัย โซนพาณิชยกรรม โซนอุตสาหกรรม และอื่น ๆ

การรู้และเข้าใจสีผังเมืองจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งเพราะจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าพื้นที่ที่สนใจเหมาะสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเข้ากับลักษณะการใช้ชีวิตของตนเองและครอบครัวหรือไม่

 

หมายเหตุ : แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภทฉบับนี้ เป็นเอกสารที่เผยแพร่สำหรับประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชน เกี่ยวกับการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

 

รู้จักสีผังเมืองกรุงเทพฯ สีไหนบอกอะไร ?

ผังสีที่ดินในกรุงเทพมหานคร ได้มีการกำหนดสีเพื่อแสดงการใช้ประโยชน์ของที่ดินเอาไว้ ดังนี้

สีเหลือง

สำหรับคนที่สงสัยว่าพื้นที่สีเหลือง สร้างอะไรได้บ้าง ต้องบอกว่าในบริเวณนี้ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ใช้สำหรับใช้ประโยชน์ในด้านที่อยู่อาศัยและยังมีความหนาแน่นน้อย เหมาะกับคนที่ต้องการความสงบ ห่างไกลจากความวุ่นวาย โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์เฮาส์

สีส้ม

พื้นที่สีส้มถูกกำหนดการใช้ประโยชน์ให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จึงเหมาะสำหรับการสร้างซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านเพื่อสร้างครอบครัว หากใครที่เล็งพื้นที่สีส้มเอาไว้ และกังวลว่าในอนาคตจะมีการสร้างโรงงานได้หรือไม่ บอกเลยว่าค่อนข้างเป็นไปได้ยาก

สีแดง

พื้นที่สีแดงได้รับการกำหนดให้เป็นย่านการค้าขาย พาณิชยกรรม และการท่องเที่ยว จึงมีห้างสรรพสินค้า และแหล่งบันเทิงอยู่หนาแน่น ทำให้มีความคึกคักตลอดเวลา แต่สามารถสร้างตึกสูง เพื่อการอยู่อาศัยได้ เหมาะสำหรับผู้ที่ชอบความสะดวกสบายและไม่กังวลกับเรื่องเสียงรบกวน

พื้นที่สีม่วง

มาถึงอีกหนึ่งข้อสงสัยของหลาย ๆ คน คือพื้นที่สีม่วงสามารถใช้ทำอะไรได้บ้าง ต้องอธิบายก่อนว่า บริเวณนี้ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ จึงไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยเนื่องจากอาจมีมลพิษและเสียงดังรบกวน

สีเม็ดมะปราง

บริเวณผังเมืองที่เป็นสีเม็ดมะปราง เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากถูกกำหนดการใช้ประโยชน์ให้เป็นย่านของคลังสินค้า หรือโรงงานอุตสาหกรรมที่มีลักษณะเฉพาะ ซึ่งจะมีเสียงรบกวน และการจราจรที่หนาแน่น

สีเขียวมะกอก

บริเวณที่เป็นสีเขียวมะกอก แสดงถึงย่านของสถาบันการศึกษา เป็นพื้นที่สำหรับโรงเรียน มหาวิทยาลัย หรือสถาบันวิจัย ดังนั้นครอบครัวที่มีลูกในวัยเรียน ควรคำนึงถึงการเลือกที่อยู่อาศัยที่ไม่ห่างไกลจากพื้นที่เหล่านี้

สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว

พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว แสดงถึงพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม จึงมีข้อจำกัดในการพัฒนา ไม่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย

สีน้ำเงิน

สีน้ำเงิน เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากเป็นย่านหน่วยงานราชการ ทหาร ตำรวจ หรือรัฐวิสาหกิจ เสี่ยงต่อการจราจรที่หนาแน่น และประชากรพลุกพล่านได้ง่าย

 

 

อัปเดต 2568 ผังเมืองกรุงเทพฯ มีการเปลี่ยนแปลงโซนสีที่ทำเลใดบ้าง ?

ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงใหม่ ที่อยู่ระหว่างการจัดทำและคาดว่าจะประกาศใช้งานภายในปี 2568 มีแผนที่จะปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายเขตพื้นที่ ซึ่งสรุปได้ ดังนี้

 

ทำเล	การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน
กรุงรัตนโกสินทร์	พื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์และบริเวณโดยรอบได้รับการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากเพื่ออนุรักษ์มรดกทางวัฒนธรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รวมถึงพาณิชยกรรม และสถาบันราชการ
ลาดพร้าว-รามอินทรา	พื้นที่ลาดพร้าว-รามอินทรา มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพาณิชยกรรม โดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) เพื่อรองรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงและการเติบโตของชุมชนเมือง
ดอนเมือง-หลักสี่	พื้นที่ดอนเมือง-หลักสี่ จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และสายสีส้มที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้าง จึงทำให้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณนี้ เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการบ้านและคอนโด รวมถึงการขยายตัวของศูนย์การค้า โรงแรม และสำนักงานตลอดแนวรถไฟฟ้า
รัชโยธิน	พื้นที่รัชโยธินได้รับการปรับเปลี่ยนให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เนื่องจากการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) สายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และเพื่อการรองรับที่อยู่อาศัยแนวสูงมากยิ่งขึ้น
มีนบุรี	พื้นที่มีนบุรีได้รับการปรับเปลี่ยนเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น เพื่อรองรับการเติบโตของชุมชนเมืองตะวันออก โดยเฉพาะบริเวณใกล้เคียงกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม (มีแผนเปิดให้บริการในปี 2573) ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ศรีนครินทร์	พื้นที่ศรีนครินทร์มีการเปลี่ยนแปลงเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และมีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมตามแนวถนนศรีนครินทร์ ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงและศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น
ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก	พื้นที่ฝั่งตะวันออกได้รับการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นประเภทชนบทและเกษตรกรรม เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวตามแนวทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก รวมถึงเป็นแนวป้องกันน้ำท่วมและเพิ่มพื้นที่รองรับน้ำ
ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา	พื้นที่ฝั่งธนบุรีมีการปรับเปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีเหลืองและสีส้มมากขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ทำให้พื้นที่นี้มีศักยภาพในการเติบโตสูง
วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์	พื้นที่บริเวณนี้ มีการเปลี่ยนแปลงให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและพาณิชยกรรม โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า) และสายสีม่วง (เตาปูน-ครุใน) เพื่อรองรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมสูงและศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น

 

เช็กผังเมือง รู้เรื่องที่ควรเลี่ยง ก่อนเลือกซื้อบ้าน

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรพิจารณาเลือกทำเลโดยอาศัยปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้

• หลีกเลี่ยงการอยู่ใกล้โรงงานอย่างน้อย 1-2 กิโลเมตร เนื่องจากอาจมีมลพิษทางอากาศ เสียง และน้ำ
• หลีกเลี่ยงความเสี่ยงการถูกเวนคืน ด้วยการตรวจสอบแผนโครงการพัฒนาในอนาคตของรัฐ เช่น ถนน ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า
• หลีกเลี่ยงพื้นที่ทางผ่านน้ำด้วยการตรวจสอบประวัติน้ำท่วมในพื้นที่ เพื่อลดความเสี่ยงปัญหาน้ำท่วมในการอยู่อาศัย
• เลือกอาศัยในทำเลที่ใกล้เคียงกับการพัฒนาระบบรางช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
• เลือกย่านใจกลางการพัฒนาหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น เนื่องจากมักมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล และสถาบันการศึกษา

การได้เข้าใจความหมายของสีผังเมือง และพื้นที่ที่ควรหลีกเลี่ยง ก็จะช่วยให้สามารถเลือกทำเลที่เหมาะกับการซื้อบ้านและตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างลงตัวมากที่สุด

 

สำหรับผู้ที่ต้องการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม เลือกโครงการคุณภาพจาก SC Asset ที่ออกแบบมาเพื่อการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ พร้อมทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล รับข้อเสนอพิเศษสำหรับคุณ หรือสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ โทร.1749เพื่อให้เจ้าหน้าที่ช่วยแนะนำบ้านที่ใช่และเหมาะสำหรับไลฟ์สไตล์