กู้บ้านหลังที่ 2-3 อย่างไรไม่ให้สะดุด ? รวมทุกเรื่องที่ควรรู้

Highlight

• การกู้บ้านหลายหลังสามารถทำได้ แต่เกณฑ์จะเข้มงวดกว่าบ้านหลังแรก โดยธนาคารจะไม่ได้พิจารณาแค่มูลค่าหลักประกันใหม่ แต่จะคำนวณ “ภาระหนี้รวม” ทั้งหมดที่มี ทั้งบ้านหลังแรก รถ และบัตรเครดิต เพื่อดูว่าความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) ยังอยู่ในเกณฑ์ที่รับไหวและไม่กระทบการใช้ชีวิตหรือไม่
• ประวัติการผ่อนชำระบ้านหลังแรกที่ตรงเวลาและสม่ำเสมอ เป็นเครื่องการันตีความน่าเชื่อถือที่ดีที่สุด ในขณะที่รายได้ต้องมีที่มาที่ไปชัดเจน โดยเฉพาะรายได้เสริมหรือค่าเช่าที่ต้องมีหลักฐานแน่นหนาจึงจะถูกนับรวมในวงเงินกู้
• แม้จะมีมาตรการผ่อนปรน LTV ชั่วคราวที่อาจกู้ได้ถึง 100% (จนถึงกลางปี 2569) แต่ผู้ซื้อควรเตรียมเงินดาวน์และเงินสำรองฉุกเฉินไว้อย่างน้อย 10-20% เสมอ เพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกปรับลดวงเงินและใช้สำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน
• การมีบ้านหลายหลังควรเป็นการสร้างสินทรัพย์ที่เพิ่มความมั่งคั่ง ไม่ใช่หนี้สินที่กัดกินสภาพคล่อง การวางแผนการเงินที่ดีต้องมั่นใจว่าเมื่อผ่อนทุกหลังแล้ว ชีวิตประจำวันยังต้องดำเนินไปได้อย่างไม่ติดขัด
• การเลือกโครงการที่มีคุณภาพทำเลศักยภาพสูงจาก SC Asset ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือลงทุน จะช่วยเปลี่ยนภาระผ่อนระยะยาวให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเติบโตอย่างยั่งยืน คุ้มค่ากับเครดิตที่คุณรักษามาอย่างดี

Table of Content :

• ตอบชัด ๆ กู้บ้านหลายหลังสามารถทำได้หรือไม่ ?

• เจาะลึกปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณา กรณีกู้บ้านหลายหลัง

  • 1. รายได้
  • 2. ประวัติเครดิตบูโร 
  • 3. มาตรการ LTV
  • 4. เงินดาวน์ 
• เพิ่มโอกาสกู้ผ่านด้วยการประเมินความสามารถทางการเงินล่วงหน้า
  • 1. คำนวณรายได้ทั้งหมด หักลบภาระหนี้ 
  • 2. รักษาประวัติเครดิต 
  • 3. เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่าย
  • 4. ปรึกษาหลายธนาคารเพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไข 
• โครงการที่อยู่อาศัยจาก SC Asset ตัวเลือกที่ลงตัวสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

• คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการกู้บ้านหลายหลัง (FAQs)

  • Q : หากเคยกู้ร่วมซื้อบ้านกับคนอื่นไปแล้ว จะนับเป็นบ้านหลังแรกของเราหรือไม่ ?
  • Q : รายได้จากค่าเช่าบ้านหลังแรก สามารถนำมาคำนวณเป็นรายได้กู้หลังที่สองได้ไหม ?
  • Q : มีบ้านปลอดภาระ (ผ่อนหมดแล้ว) จะนับเป็นสัญญาที่เท่าไรเมื่อกู้บ้านใหม่ ?
  • Q : ปัจจุบันยังสามารถกู้บ้านหลังที่ 2 ได้เต็ม 100% หรือไม่ ?
  • Q : ควรปิดหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อรถยนต์ก่อนยื่นกู้บ้านหลังที่ 2-3 หรือไม่ ?

หลังจากลงหลักปักฐานกับบ้านหลังแรกไปแล้ว หลายคนก็อาจจะเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมไม่ว่าจะเพื่อขยับขยายครอบครัว ซื้อไว้เป็นบ้านพักตากอากาศ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ข้อสงสัยแรกที่เกิดขึ้นเสมอคือ “เราสามารถกู้บ้านหลังที่ 2 หรือ 3 ได้หรือไม่” และ “เงื่อนไขจะยากกว่าบ้านหลังแรกแค่ไหน” เนื่องจากการเป็นเจ้าของบ้านมากกว่าหนึ่งหลังไม่ใช่เพียงเรื่องของความมั่งคั่ง แต่เป็นเรื่องของ “วินัยทางการเงิน” และ “การบริหารสภาพคล่อง” ที่ต้องรัดกุมยิ่งขึ้น 

 

บทความนี้จะพาไปเจาะลึกหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อสำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนบ้านอยู่แล้ว เพื่อให้คุณเตรียมความพร้อมได้อย่างถูกต้องและไม่พลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการ

 

ตอบชัด ๆ กู้บ้านหลายหลังสามารถทำได้หรือไม่ ?

คำตอบคือ “ทำได้” การกู้บ้านหลายหลังไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมาย และสถาบันการเงินก็มีการปล่อยสินเชื่อลักษณะนี้อยู่เป็นปกติ เพียงแต่กระบวนการพิจารณาจะ “เข้มข้นและซับซ้อน” กว่าการกู้บ้านหลังแรกอย่างมีนัยสำคัญ 

 

เนื่องจากธนาคารไม่ได้มองเพียงแค่มูลค่าของบ้านหลังใหม่ที่กำลังจะซื้อ แต่จะนำ “ภาระหนี้ทั้งหมด” ของผู้กู้มาประเมินร่วมด้วย ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อบ้านหลังปัจจุบัน หนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อคำนวณว่าเมื่อรวมกับค่างวดของบ้านหลังใหม่แล้ว ผู้กู้ยังมีความสามารถในการชำระหนี้อยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารยอมรับได้หรือไม่ 

 

นอกจากนี้ ปัจจัยสำคัญที่กำหนดโอกาสการอนุมัติคือเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) หรืออัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน ซึ่งโดยปกติแล้วธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะกำหนดเพดานการปล่อยกู้สำหรับบ้านหลังที่ 2 และ 3 ให้ลดต่ำลง หมายความว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น

 

อย่างไรก็ตาม มีข่าวดีสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนกู้บ้านหลังที่ 2-3 เพราะล่าสุดมีนโยบาย ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ (ครอบคลุมทั้งบ้านมือหนึ่ง มือสอง และสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่อง) ในช่วงระหว่างวันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569 โดยเปิดทางให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน ภายใต้กรอบระยะเวลานี้

 

ข้อควรระวัง: คำว่า “กู้ได้ 100%” เป็นเพียงเกณฑ์สูงสุดที่อนุญาต ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะได้รับสิทธิ์นี้ ธนาคารยังคงสงวนสิทธิ์ในการพิจารณาจาก “ความเสี่ยงของผู้กู้” เป็นหลัก หากสถานะการเงินตึงตัว ธนาคารอาจยังคงเรียกเก็บเงินดาวน์หรือขอดูเงินสำรองเพิ่มเติม

 

บ้านเดี่ยวฟังก์ชันกว้าง Pave ตอบโจทย์ทุกกิจกรรมครอบครัว 

 

 

เจาะลึกปัจจัยที่ธนาคารใช้พิจารณา กรณีกู้บ้านหลายหลัง

เมื่อสถานะของคุณเปลี่ยนจาก “ผู้กู้หน้าใหม่” เป็น “ผู้ที่มีภาระหนี้เดิม” ธนาคารจะเปลี่ยนเลนส์ในการมองทันที โดยจะพิจารณาความสามารถในการแบกรับหนี้รวมอย่างละเอียดผ่าน 4 ปัจจัยหลัก ดังนี้

 

1. รายได้

ตัวเลขรายได้สูงเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอสำหรับการกู้บ้านหลังที่ 2-3 ธนาคารต้องการเห็น “ความสม่ำเสมอของกระแสเงินสด” โดยธนาคารจะนำรายได้ทุกทางมาประเมินอย่างเป็นระบบ

• รายได้ประจำ : เงินเดือนที่เข้าตรงเวลา มีความมั่นคงสูง
• รายได้เสริม/ค่าเช่า : สำหรับผู้ที่มีรายได้จากค่าเช่าบ้านหลังแรกหรือธุรกิจส่วนตัว ธนาคารจะพิจารณาความต่อเนื่องของรายได้เหล่านี้ หากไม่มีหลักฐานชัดเจน (เช่น สัญญาเช่าที่รัดกุม หรือ Statement ที่เงินเข้าสม่ำเสมอ) ธนาคารอาจไม่นับรวมเป็นรายได้ หรือพิจารณาให้เพียงบางส่วนเพื่อลดความเสี่ยง

 

2. ประวัติเครดิตบูโร 

สำหรับบ้านหลังแรก เครดิตบูโรคือการตรวจสอบความสะอาด แต่สำหรับการกู้บ้านหลายหลัง เครดิตบูโรคือ “บทพิสูจน์วินัย” การผ่อนบ้านหลังแรกเปรียบเสมือนใบรับรองชั้นดี หากคุณผ่อนตรงเวลา ไม่เคยค้างชำระ จะช่วยเพิ่มคะแนนความน่าเชื่อถือ (Credit Score) อย่างมาก

 

ในทางตรงกันข้าม หากประวัติมี “รอยสะดุด” แม้เพียงเล็กน้อย เช่น จ่ายล่าช้า หรือมีการปรับโครงสร้างหนี้ ธนาคารจะประเมินว่าเป็นความเสี่ยงทันที ซึ่งอาจส่งผลให้ถูกลดวงเงิน ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ย หรือปฏิเสธสินเชื่อ

 

3. มาตรการ LTV

ในสภาวะปกติ การกู้บ้านหลังที่ 2 (หากผ่อนหลังแรกยังไม่ครบ 3 ปี) หรือบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป มักจะถูกจำกัดวงเงินกู้ไว้ที่ 70-90% ของราคาประเมิน ทำให้ผู้ซื้อต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินดาวน์เอง 10-30% แต่ด้วยมาตรการผ่อนคลายชั่วคราว (พ.ค. 68 - มิ.ย. 69) ที่อนุญาตให้ LTV ขยับขึ้นไปแตะระดับ 100% ได้ ถือเป็นจังหวะที่ดีของผู้ที่มีความพร้อมในการซื้อบ้านหลังที่ 2 

 

4. เงินดาวน์ 

เงินดาวน์ในบริบทของการกู้บ้านหลายหลัง ไม่ใช่แค่เงินมัดจำ แต่คือตัวชี้วัด “ความเสี่ยง” ในสายตาธนาคาร โดยการวางเงินดาวน์ที่สูงจะช่วยในเรื่องต่อไปนี้ 

• ลดภาระค่างวดต่อเดือน
• เพิ่มโอกาสการอนุมัติในเงื่อนไขดอกเบี้ยที่ดีขึ้น
• แสดงให้เห็นว่าผู้กู้มีสภาพคล่องเหลือเฟือ ไม่ได้กู้เต็มเพดานจนเกินตัว

 

Pave บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ราคาโดนใจคนรักบ้าน

 

 

เพิ่มโอกาสกู้ผ่านด้วยการประเมินความสามารถทางการเงินล่วงหน้า

การยื่นกู้บ้านหลังที่ 2-3 โดยไม่มีการเตรียมตัว เปรียบเสมือนการเดินเข้าสู่สนามรบโดยไม่มีเกราะป้องกัน ดังนั้น เพื่อให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมของคุณราบรื่นและไม่กลายเป็นภาระในอนาคต ควรปฏิบัติตามขั้นตอนดังนี้

 

1. คำนวณรายได้ทั้งหมด หักลบภาระหนี้ 

• รวบรวมรายได้ทั้งหมดที่มีเอกสารยืนยันได้
• ลิสต์ภาระหนี้รายเดือนทั้งหมด (บ้านหลังแรก + รถ + บัตรเครดิต + สินเชื่อส่วนบุคคล)
• นำมารวมกับ “ค่างวดโดยประมาณของบ้านหลังใหม่”
• สูตรตรวจสอบ : (หนี้สินรวมต่อเดือน / รายได้รวมต่อเดือน) x 100
  • ธนาคารส่วนใหญ่มักต้องการให้ตัวเลข DSR (สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้) ไม่เกิน 70-80% สำหรับผู้กู้รายได้สูง หรือ 40-60% สำหรับรายได้ทั่วไป เป้าหมายคือ “ผ่อนแล้วชีวิตต้องไม่ตึงเกินไป” และยังมีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

2. รักษาประวัติเครดิต 

ก่อนยื่นกู้ 3-6 เดือน คือช่วงเวลาทองในการ “แต่งตัวทางการเงิน” ให้ดูดี เตรียมพร้อมสำหรับการยื่นกู้

• ผ่อนชำระหนี้ทุกรายการให้ตรงเวลาเป๊ะ
• หลีกเลี่ยงการก่อหนี้ใหม่ในช่วงนี้ (เช่น รูดซื้อของชิ้นใหญ่ หรือเปิดบัตรเครดิตเพิ่ม)
• หากมีหนี้ก้อนเล็กที่ปิดจบได้ ควรปิดเพื่อลดภาระหนี้ในระบบและทำให้ DSR ดูดีขึ้น

3. เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่าย

ถึงแม้จะมีมาตรการ LTV 100% แต่การเตรียมเงินสดไว้คือเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามสำหรับผู้ที่วางแผนกู้บ้านหลายหลัง ดังนั้น แนะนำให้คุณเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายดังต่อไปนี้ 

• ค่าใช้จ่ายวันโอน : ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าส่วนกลางล่วงหน้า
• เงินสำรองฉุกเฉิน : ธนาคารบางแห่งอาจขอดูสมุดบัญชีว่า หลังจากหักค่าใช้จ่ายวันโอนแล้ว คุณยังมีเงินในบัญชีเหลือพอสำหรับการใช้ชีวิตหรือไม่
• ตรวจสอบมาตรการรัฐในช่วงนั้น ๆ ว่ามีการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองหรือไม่ เพื่อช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย

4. ปรึกษาหลายธนาคารเพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไข 

• บางธนาคารนับรายได้ค่าเช่าให้ 50% บางที่อาจไม่นับเลย
• บางธนาคารให้วงเงินตกแต่งเพิ่ม (Top-up) ได้ง่ายกว่า
• ดอกเบี้ยแต่ละแห่งสำหรับกู้บ้านหลังที่ 2-3 อาจแตกต่างจากโปรโมชันบ้านหลังแรก การเปรียบเทียบจะช่วยให้คุณเห็นภาพต้นทุนที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา ไม่ใช่แค่ดอกเบี้ยปีแรก

 

 

Pave บ้านบนทำเลศักยภาพ เดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วน

 

 

โครงการที่อยู่อาศัยจาก Sc Asset ตัวเลือกที่ลงตัวสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

สำหรับใครที่กำลังมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมหลังจากบ้านหลังแรก” สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่แค่การกู้ผ่าน แต่คือการเลือกครอบครอง “สินทรัพย์คุณภาพ” ที่คุ้มค่าการลงทุน SC Asset พร้อมเป็นคำตอบสำหรับผู้ที่มองหามากกว่าที่อยู่อาศัย ด้วยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านหรู และคอนโดมิเนียมใน “ทำเลศักยภาพ” ที่คัดสรรมาแล้วว่ามีโอกาสเติบโตสูง ผสานงานดีไซน์ภายใต้แนวคิด Human-Centric ที่คิดเผื่อทุกรายละเอียดการใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็นซื้อบ้านพักผ่อนตากอากาศ หรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่า พร้อมบริการหลังการขายมาตรฐานสูง เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านหลังใหม่นี้จะเป็นทั้งรางวัลชีวิตที่ภาคภูมิใจ และเป็นทรัพย์สินที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพอร์ตการลงทุนของคุณได้อย่างยั่งยืน