สัญญาขายฝาก เงื่อนไขเป็นอย่างไร รู้เท่าทันก่อนทำสัญญา
Highlight
- สัญญาขายฝาก คือสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่ง ซึ่งจะอยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝาก
- ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดหรือข้อตกลงระหว่างผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก
- ผู้ซื้อฝากได้รับผลตอบแทนเป็นเงินต้นทั้งหมด เมื่อผู้ขายฝากนำเงินมาไถ่ถอนคืน และกำหนดผลตอบแทนดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี
- ในระหว่างระยะเวลาของสัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นของผู้ซื้อฝาก จนกว่าผู้ขายฝากจะมาไถ่ถอนคืน
- ระยะเวลาการทำสัญญาขายฝากที่ดิน ห้ามต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
สัญญาขายฝาก คืออะไร ต่างจากจำนองหรือไม่
สัญญาขายฝาก คืออะไร? มีลักษณะเป็นอย่างไร? สัญญาขายฝาก คือ การทำนิติกรรมขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย และมีการไถ่ถอนภายในเวลาที่กำหนด โดยสัญญาขายฝากจะอยู่ภายใต้กฎหมาย พรบ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพื่อเป็นการคุ้มครองสิทธิประโยชน์ของบุคคลธรรมดาที่ทำการขายฝากที่ดินให้ได้รับความเป็นธรรม
การขายฝาก คล้ายกับการนำทรัพย์สินไปจำนำ หรือจำนองอสังหาฯ เป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินมาใช้ และต้องนำเงินไปไถ่ถอนคืน หากต้องการเห็นภาพว่าสัญญาขายฝากเป็นอย่างไร เรามีตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากมาอธิบายอย่างคร่าว ๆ ให้ได้พอเข้าใจมากขึ้น ดังนี้
ตัวอย่างสัญญาการขายฝาก
นาย A มีความจำเป็นต้องใช้เงิน แต่ไม่ต้องการขายทรัพย์สินที่มีเช่นที่ดินด้วยเหตุผลต่าง ๆ จึงได้นำที่ดินไปขายฝากให้กับนาย B หรือเรียกว่า ผู้รับซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงว่า นาย A จะต้องจ่ายดอกเบี้ยให้กับนาย B จนกว่านาย A จะสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลา 2 ปี หรือตามตกลง
ซึ่งในระยะเวลา 2 ปีนั้น นาย B จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่รับซื้อมา นาย B สามารถทำการเกษตร หรืออยู่อาศัยได้
จากสัญญาขายฝากในตัวอย่างที่ได้ยกมา จะเห็นได้ว่าคล้ายกับการจำนองบ้าน แต่จะมีข้อแตกต่างกันตรงที่เมื่อทำการขายฝาก กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก ในขณะที่การจำนอง กรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหรือที่ดินยังคงเป็นของตนเองอยู่ ยกเว้นในกรณีที่ผิดนัดชำระหนี้
สามารถอ่านข้อแตกต่างระหว่างสัญญาขายฝากและการจำนองได้ที่บทความ ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร
การทำสัญญาขายฝาก ดีอย่างไร คู่สัญญาได้ประโยชน์อะไรบ้าง
การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญาที่ได้ประโยชน์ทั้งผู้ฝากขาย และผู้รับฝาก โดยจะมีข้อดีในแต่ละมุมแตกต่างกัน ดังนี้
ประโยชน์ที่ผู้ขายฝากจะได้รับ
- วงเงินกู้สูงกว่าการจำนอง
- ไม่ต้องค้ำประกัน และตรวจสอบ Statement ธนาคาร
- การทำสัญญาขายฝากที่ดินมีความน่าเชื่อถือ ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย เพราะต้องทำสัญญาที่กรมที่ดิน
- การอนุมัติเงินกู้รวดเร็ว
ประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากจะได้รับ
- ผลตอบแทนดอกเบี้ยสูงจากการชำระของผู้ขายฝากตามระยะเวลาที่กำหนด
- ถูกต้องตามกฎหมาย
- ปลอดภัยในการทำธุรกรรม
- ความเสี่ยงต่ำ และไม่จำเป็นต้องฟ้องร้องเพื่อทำการยึดทรัพย์เมื่อผู้ฝากขายผิดนัดกำหนดชำระหนี้ โดยไม่มีการไกล่เกลี่ยหรือขอยืดเวลาล่วงหน้า
เงื่อนไขและข้อกำหนดของสัญญาขายฝากที่ควรทราบ
ก่อนที่จะตัดสินใจในการทำสัญญาขายฝาก ควรทราบเงื่อนไขในการทำสัญญาขายฝาก และข้อควรรู้ต่าง ๆ เพื่อไม่ให้เสียสิทธิประโยชน์ของตนเอง โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
เงื่อนไขการทำสัญญาขายฝากที่สำคัญ
- ต้องมีการทำสัญญาเป็นหนังสือ ณ กรมที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากมีการทำสัญญาภายนอกโดยไม่มีเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน สัญญาขายฝากนั้นจะถือเป็นโมฆะ
- ถึงแม้กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ผู้ขายฝากก็มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่นำไปขายฝาก ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือทำการเกษตรกรรม โดยผ่านการตกลงกันภายในหนังสือสัญญา
- เวลาในการไถ่ถอนที่ดินคืน จะต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และห้ามเกิน 10 ปี เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้รับซื้อฝากกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนสั้นเกินไป เป็นช่องโหว่ในการยึดทรัพย์หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนภายในเวลาระยะสั้นที่กำหนดได้ และป้องกันการกำหนดเวลานานเกิน 10 ปีเช่นกัน
- จำนวนเงินที่ใช้เป็นสินไถ่ สามารถกำหนดให้สูงกว่าราคาที่ขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ขายฝากจะต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
มาดูกันว่าหากจะทำการขายฝาก มีค่าธรรมเนียมขายฝากอะไรบ้างที่ต้องชำระ
สัญญาขายฝากที่ดิน ควรมีอะไรบ้างภายในสัญญาที่จำเป็นต้องระบุอย่างชัดเจน
การทำสัญญานิติกรรมต่าง ๆ ที่ดี จะต้องมีข้อตกลงระบุไว้ภายในสัญญาอย่างชัดเจน เพื่อที่จะป้องกันความเสี่ยงและรักษาสิทธิ์ของตนเองไว้ได้ โดยในการทำสัญญาขายฝาก จะต้องมีข้อมูลที่จำเป็นดังต่อไปนี้
- ชื่อ ที่อยู่ของผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก หรือเรียกว่า “คู่สัญญา”
- แจกแจงรายละเอียดราคาขายฝาก
- ระบุรายละเอียดและลักษณะของที่ดินที่จะทำการขายฝาก
- ระบุจำนวนสินไถ่
- กำหนดและระบุวันที่ขายฝาก รวมถึงวันที่ครบกำหนดไถ่ถอนที่ดินคืน
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก
1. สัญญาขายฝากที่ดินต้องทำที่ไหน?
สัญญาขายฝาก ต้องทำที่กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานเท่านั้น
2. สัญญาซื้อขายกับสัญญาขายฝาก แตกต่างกันอย่างไร?
การทำสัญญาซื้อขาย หากต้องการทรัพย์สินที่ได้ทำการซื้อขายไปเรียบร้อยแล้วคืน จะต้องทำการติดต่อเพื่อทำสัญญาซื้อขายกันอีกครั้ง ซึ่งอาจมีราคาที่สูงกว่าต้นทุนที่ได้ทำการซื้อขายไปมาก แต่สัญญาขายฝาก สามารถกำหนดระยะเวลาที่จะไถ่ถอนคืนได้ตั้งแต่วันที่ทำสัญญา รวมถึงกำหนดสินไถ่ไว้เรียบร้อยแล้ว
3. เมื่อขายฝากไปแล้ว ผู้ขายฝากสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ไหม?
ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนคืนทรัพย์สินได้ภายในระยะเวลาที่ได้กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก โดยจะมีการกำหนดสินไถ่ไว้ตั้งแต่การทำสัญญา นอกจากการเตรียมเงินสินไถ่เพื่อทำการไถ่คืนทรัพย์สินแล้ว ต้องมีการคำนวณเกี่ยวกับดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้แก่ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งกฎหมายระบุไว้ว่าดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน
สามารถตกลงกับผู้รับซื้อฝากรวมถึงระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าต้องการให้ชำระดอกเบี้ยรวมกับสินไถ่ หรือชำระเป็นเดือนจนกว่าจะครบระยะเวลาการขายฝาก
สรุปสัญญาขายฝาก กู้เงินด้วยที่ดิน ความเสี่ยงต่ำ ไถ่ถอนคืนได้
สัญญาขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมเพื่อกู้เงินโดยใช้ทรัพย์สินอย่างหนึ่ง โดยจะสามารถไถ่คืนทรัพย์สินได้ด้วยการนำสินไถ่ ไปชำระพร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้รับซื้อฝากภายในระยะเวลาที่กำหนด มีข้อดีคือผู้ขายฝากจะได้วงเงินที่สูง และความเสี่ยงต่ำ ส่วนผู้รับฝากก็จะได้ผลตอบแทนจากสัญญาขายฝากเป็นดอกเบี้ย ซึ่งไม่เกิน 15% ต่อปี
สัญญาขายฝากต่างจากการจำนองตรงที่ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญาขายฝากเสร็จสิ้น แต่สามารถตกลงและระบุอย่างชัดเจนว่าผู้ขายฝากจะยังสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นได้ ไม่ว่าจะทำเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย แต่หากครบกำหนดชำระสินไถ่เพื่อไถ่ถอนคืนทรัพย์สินแล้ว ผู้ขายฝากผิดนัดชำระ ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดทรัพย์ในที่ดินนั้นได้ โดยไม่ต้องผ่านการฟ้องร้อง
การทำสัญญาขายฝาก จึงต้องศึกษาเงื่อนไขต่าง ๆ เพื่อเป็นการป้องกันสิทธิประโยชน์และความเป็นธรรมแก่บุคคลธรรมดาที่ได้นำทรัพย์สินไปขายฝาก และที่สำคัญคือต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น เพื่อไม่ให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะ และป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินอีกด้วย
