รู้จักขายฝากกับจํานอง ต่างกันอย่างไร เปรียบเทียบแบบไหนเหมาะกับใคร

Highlight

• ขายฝาก กับ จำนอง แตกต่างกันตรงที่ ขายฝากคือการขายอสังหาริมทรัพย์ มีการกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนตามสัญญา ส่วนจำนอง คือการนำสินทรัพย์หรืออสังหาฯ เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน
• กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของจำนองกับขายฝากต่างกันยังไง? ขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นของผู้รับซื้อฝาก ส่วนจำนอง ผู้จำนองยังคงมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเช่นเดิม ไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สิน
• การขายฝากมีกำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอนคืนตามกฎหมายสูงสุด 10 ปี ไม่ต่ำกว่า 1 ปี ส่วนจำนองไม่มีการกำหนดระยะเวลาตามกฎหมาย
• กรณีผิดนัดชำระหนี้ หรือกำหนดไถ่ถอน การขายฝาก ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดทรัพย์ได้โดยไม่ต้องผ่านการฟ้องร้อง ในขณะที่จำนอง ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องบังคับคดีทรัพย์สินและบังคับชำระหนี้
• วงเงินที่ได้รับจากการขายฝากจะสูงกว่าจำนอง
• อัตราค่าธรรมเนียมการขายฝาก คิดเป็น 2% จากราคาประเมินทรัพย์สิน ส่วนจำนองคิดเป็น 1% จากวงเงินจำนองกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

ทำความเข้าใจ “ขายฝาก” กับ “จํานอง” คืออะไร ข้อแตกต่างและจุดเด่นของแต่ละประเภท

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร? อาจเป็นสิ่งที่หลายคนสงสัยกันไม่น้อย เนื่องจากมีความคล้ายกันในทางปฏิบัติ นั่นคือการนำทรัพย์สินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดให้สามารถขายฝากหรือจำนอง เพื่อจุดประสงค์ในการกู้ยืมเงิน เนื่องจากเป็นการขายเพียงแค่ชั่วคราว และต้องมีการชำระหนี้เพื่อคืนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ

 

แต่ทั้งสองประเภทก็มีข้อแตกต่างในทางนิติกรรมที่ค่อนข้างเห็นได้ชัด รวมถึงข้อบังคับต่าง ๆ ทางกฎหมาย ดังนั้น เรามาทำความเข้าใจกับแต่ละประเภทว่าคืออะไร มีขั้นตอนยังไง และการจำนอง กับ ขายฝาก แตกต่างกันอย่างไรบ้าง

 

ขายฝาก

ขายฝาก คือ การขายฝากที่ดินเพื่อจุดประสงค์ทางเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย รวมถึงสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ให้กับผู้รับซื้อฝาก จะต้องมีการทำสัญญาขายฝาก และจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินที่มีเขตอำนาจเพื่อให้สัญญาขายฝากมีผลสมบูรณ์

 

สัญญาขายฝากเป็นข้อบังคับทางกฎหมายเพื่อคุ้มครองบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรม มีการระบุข้อกำหนดและระยะเวลาในการไถ่ถอน รวมถึงควรระบุข้อตกลงในการชำระดอกเบี้ยอย่างชัดเจนว่า ให้ชำระเป็นรายเดือนจนครบเวลาไถ่ถอน หรือชำระพร้อมเงินต้นในวันที่ไถ่ถอน

 

ในการขายฝาก เมื่อจดทะเบียนแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีจนกว่าผู้ขายฝากจะนำเงินไปไถ่ถอนคืนทรัพย์สินในวันที่กำหนด โดยระยะเวลาที่สามารถทำการขายฝากได้ไม่ต่ำกว่า 1 ปี สูงสุด 10 ปี หากผู้ขายฝากผิดนัดชำระเงินไถ่ถอนคืน ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้โดยไม่ต้องทำการฟ้องร้องบังคับคดี และเมื่อกรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้ขายฝากไม่ต้องชำระเงินให้ผู้รับซื้อฝากเพิ่มเติม

 

ศึกษาเพิ่มเติม: ค่าธรรมเนียมขายฝาก มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

 

จุดเด่นของการขายฝาก คือ ความเสี่ยงต่ำ ไม่ต้องมีผู้ค้ำประกัน รับเงินได้รวดเร็ว สามารถได้รับวงเงินกู้สูงกว่าการทำนิติกรรม ธุรกรรมกู้ยืมประเภทอื่น และได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายเพื่อป้องกันการเอาเปรียบการคิดดอกเบี้ยสูงจากผู้รับซื้อฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดว่าดอกเบี้ยในการชำระหนี้ไถ่ถอนของการขายฝากนั้นห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

 

ขั้นตอนการขายฝากมีรายละเอียดคร่าว ๆ ดังต่อไปนี้

1. นำโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ใบยินยอมจากคู่สมรสมายื่นลงทะเบียนที่กรมที่ดิน
2. รอรับผลการประเมินที่ดินว่าผ่านหรือไม่ ราคาประเมินที่ดิน และรายชื่อผู้รับซื้อฝากรวมถึงรายละเอียดวงเงิน
3. ผู้ขายฝากเลือกข้อเสนอของผู้รับซื้อฝากที่พึงพอใจและเหมาะสม
4. ทำการนัดหมายผู้รับซื้อฝาก ชำระค่าธรรมเนียมการขายฝาก และจดทะเบียนสัญญาขายฝากให้เรียบร้อย ณ กรมที่ดิน
5. รับเงินจากการขายฝาก

จำนอง

การจำนอง คือ การนำอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายกำหนดมาเป็นหลักประกันในการชำระหนี้กู้ยืมเงิน โดยไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนอง กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเหล่านั้นได้

 

การทำสัญญาจดจำนอง หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้ทำการจดทะเบียนทำสัญญา ณ กรมที่ดินที่มีเขตอำนาจ ในส่วนของสังหาริมทรัพย์ ต้องจดทะเบียนสัญญาจำนองที่สำนักทะเบียนที่รับผิดชอบในส่วนนี้

 

การจำนองไม่ได้มีกฎหมายกำหนดในเรื่องของระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจำนองได้ แต่มีการกำหนดข้อตกลงของผู้จำนองและผู้รับจำนองในการนัดชำระหนี้ ซึ่งหากผู้จำนองผิดนัดไม่ชำระหนี้กู้ยืมตามกำหนด ผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับชำระหนี้ และฟ้องบังคับคดีต่อทรัพย์สินได้

 

หากผู้จำนองไม่สามารถนำเงินมาชำระหนี้ได้ อาจมีการใช้วิธีการใช้ทรัพย์สินอื่นมาจำนองเพื่อประกันหนี้ และในกรณีที่จำนวนเงินจากทรัพย์สินที่นำมาจำนองมูลค่าไม่ถึงจำนวนหนี้ ผู้จำนองจะต้องชำระหนี้เพิ่มจนกว่าจะครบทั้งหมด

โดยขั้นตอนการทำสัญญาจดจำนอง มีดังนี้

1. เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องสำหรับการจำนองให้ครบ และนำไปยื่นกับผู้รับจำนองหรือธนาคาร
2. ผู้รับจำนองประเมินราคา วงเงินที่กู้ได้สูงสุด และอัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระ
3. ทำสัญญากู้เงิน และจดทะเบียนสัญญาจดจำนอง ณ กรมที่ดิน หรือสำนักทะเบียน
4. เมื่อได้รับเอกสารจากกรมที่ดินหรือสำนักทะเบียนแล้ว ให้นำไปมอบให้แก่ผู้รับจำนองหรือธนาคาร
5. รับเงินจากการจำนอง

ตารางเปรียบเทียบขายฝากกับจํานอง ว่าต่างกันอย่างไร 

 

 

คุณจะเห็นได้ว่าการขายฝากและจำนอง มีข้อแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนคือเรื่องของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน วงเงินที่ได้รับ และอำนาจในการฟ้องร้องกรณีผิดนัดชำระหนี้ เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น เราได้สรุปภาพรวมในรูปแบบตารางเปรียบเทียบความแตกต่างว่า การจำนองที่ดิน กับ ขายฝาก ต่างกันอย่างไร ดังต่อไปนี้

 

ขายฝาก	จำนอง
การขายทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยยังมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน ภายในระยะเวลาที่กำหนด	การใช้ทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน ไม่จำเป็นต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์และไถ่ถอน เพียงชำระหนี้กู้ยืมและดอกเบี้ยตามกำหนด
กรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการจดทะเบียนสัญญาขายฝาก	กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง
กำหนดระยะเวลาขายฝากไม่ต่ำกว่า 1 ปี สูงสุด 10 ปี	ไม่มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดที่สามารถจำนองได้
กฎหมายกำหนดอัตราดอกเบี้ย สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี	ผู้รับจำนอง (ธนาคาร) เป็นผู้กำหนดอัตราดอกเบี้ย สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
หากผิดนัดกำหนดชำระหนี้ไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝากสามารถยึดทรัพย์ได้โดยไม่ต้องฟ้องร้อง ผู้ขายฝากหมดสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืน	หากผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ในการฟ้องร้องบังคับคดีและบังคับชำระหนี้
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาขายฝาก คิดเป็น 2% จากราคาประเมินที่ดิน หรือทรัพย์สิน	ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสัญญาขายฝาก คิดเป็น 1% จากวงเงินกู้
วงเงินที่ได้เป็นไปตามข้อตกลงของผู้รับซื้อฝาก	วงเงินสูงสุดประมาณ 30% ของราคาประเมินทรัพย์สิน

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากและการจํานอง

 

1. ขายฝาก กับ จํานอง เหมาะกับใคร แบบไหนดีกว่า?

การขายฝาก เหมาะกับคนที่ต้องการเงินก้อนแบบเร่งด่วน เพราะอนุมัติเงินรวดเร็ว วงเงินสูง กระบวนการน้อย ความเสี่ยงต่ำ และยังปลอดภัยในการทำสัญญา เพราะต้องทำสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน รวมถึงยังมีสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนอีกด้วย

 

ในส่วนของการจำนอง เหมาะกับคนที่ต้องการเงิน แต่ไม่ต้องการขายบ้าน ที่ดิน หรือทรัพย์สิน และยังต้องการมีกรรมสิทธิ์และสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ๆ ต่อไป

 

หากกำลังจะตัดสินใจขายฝาก หรือจำนอง ก็ควรเลือกประเภทที่เหมาะสมกับตนเองว่าสะดวกใช้วิธีไหน ที่สำคัญคือต้องมีความสม่ำเสมอและความตรงต่อเวลาในการชำระหนี้ เพื่อที่จะไม่สูญเสียทรัพย์สิน รวมถึงศึกษาอย่างละเอียดว่าขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร

 

2. การทำสัญญาขายฝากและการทำสัญญาจำนอง ต้องทำที่ไหน?

การทำสัญญาขายฝาก และสัญญาจดจำนอง ต้องทำที่กรมที่ดินเท่านั้น โดยจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อให้สัญญามีผลสมบูรณ์ทางกฎหมาย

 

สรุปขายฝาก กับ จํานอง ต่างกันอย่างไร รู้จักการใช้ทรัพย์สินให้เป็นประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร ถึงแม้จะเป็นการใช้ทรัพย์สินเพื่อกู้ยืมเงินเหมือนกัน แต่การขายฝาก คือการขายฝากกรรมสิทธิ์ให้กับผู้รับซื้อฝาก ในขณะที่การจำนอง เป็นการใช้ทรัพย์สินเพื่อค้ำประกันในการกู้ยืมเงิน ในส่วนของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้จำนองเช่นเดิม

 

หากใครที่ต้องการวงเงินสูง ไม่ต้องมีการค้ำประกัน อนุมัติเงินรวดเร็ว การขายฝากจะเป็นทางเลือกที่เหมาะสมมากกว่า เพราะผู้รับซื้อฝากจะเป็นผู้กำหนดวงเงินที่ได้ และผู้ขายฝากก็สามารถเลือกทำสัญญากับผู้รับซื้อฝากตามความพึงพอใจของตนเองได้ ในส่วนของการจำนอง ธนาคารจะเป็นผู้กำหนดวงเงินกู้ โดยวงเงินสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท แต่ก็จะเหมาะกับผู้ที่ไม่ต้องการขายทรัพย์สิน เนื่องจากไม่จำเป็นต้องส่งมอบและเปลี่ยนกรรมสิทธิ์

 

อย่างไรก็ตาม การขายฝากและการจำนอง ก็เป็นการใช้ทรัพย์สินที่มีเพื่อกู้ยืมเงินในทางปฏิบัติ ดังนั้นเมื่อทราบแล้วว่าขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร มีขั้นตอนอย่างไร ตนเองเหมาะกับการทำนิติกรรมประเภทใดมากกว่า หากตัดสินใจเรียบร้อยแล้ว ก่อนการจดทะเบียนต่าง ๆ ควรอ่านรายละเอียดการทำสัญญาแต่ละประเภทอย่างรอบคอบ เพื่อที่จะรักษาสิทธิ์ในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ระหว่างคู่สัญญา และควรชำระหนี้ตามกำหนดเพื่อรักษาทรัพย์สินที่มีไว้