โอนบ้านให้ลูกเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง มีขั้นตอนและคำนวณอย่างไร ?

การโอนบ้าน–ที่ดินจากพ่อแม่ให้ลูกเป็นหนึ่งในเรื่องสำคัญที่หลายครอบครัวอยากวางแผนให้รอบคอบ ทั้งเพื่อความสบายใจเรื่องกรรมสิทธิ์ และเพื่อจัดการภาระภาษีให้เหมาะสมที่สุด อย่างไรก็ตาม การส่งต่อทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ใช่เพียงแค่การยื่นกุญแจบ้านให้แล้วจบกัน แต่มีกระบวนการทางกฎหมายที่สำนักงานที่ดิน และภาระภาษีที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้เกิดข้อสงสัยอื่น ๆ เพิ่มเติมในขั้นตอนการโอน เช่น โอนบ้านให้ลูกใช้เอกสารอะไรบ้าง ค่าโอนเสียเท่าไร ภาษีการรับคิดอย่างไร หรือการโอนบ้านมีความแตกต่างจากการรับมรดกหลังเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิตอย่างไร 

 

บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจในภาพรวมแบบ Step-by-step ทั้งเรื่องเอกสาร ขั้นตอน และค่าใช้จ่ายเบื้องต้นของการโอนบ้าน–ที่ดินให้ลูกในปัจจุบัน

 

Highlight

• โอนบ้านให้ลูก คือการให้โดยเสน่หา ทำได้ทันทีขณะพ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ ช่วยตัดปัญหาข้อพิพาทพี่น้องและจัดสรรทรัพย์สินได้ตามเจตนา
• หากโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ค่าธรรมเนียมโอนลดเหลือเพียง 0.5% (จากปกติ 2%)
• การให้ลูกได้รับยกเว้น "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" แม้ถือครองไม่ครบ 5 ปี และหากมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท ได้รับยกเว้น "ภาษีเงินได้" ทั้งผู้ให้และผู้รับ
• เช็กลิสต์เอกสารการโอนบ้านให้ลูกแยกฝั่ง "พ่อแม่" และ "ลูก" ให้ชัดเจน โดยเฉพาะกรณีมอบอำนาจหรือคู่สมรสไม่ได้เดินทางมาด้วย
• พ่อแม่สามารถดำเนินการรับโอนแทนลูกที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะได้ โดยที่ลูกไม่ต้องเซ็นเอกสารเอง
• พ่อแม่เลือกโอนให้ลูกคนใดคนหนึ่ง หรือเลือกโอนให้ลูกทุกคนในสัดส่วนที่ไม่เท่ากันได้ตามสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์

 

 

โอนบ้านให้ลูกคืออะไร ต่างจาก “มรดก” อย่างไรบ้าง ?

ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการเตรียมเอกสารการโอนบ้านให้ลูก ต้องทำความเข้าใจรูปแบบทางกฎหมายกันก่อน เพื่อให้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าควรโอนตอนนี้ หรือควรรอเวลา

 

การโอนบ้านให้ลูก (การให้โดยเสน่หา)

การโอนบ้านให้ลูกในขณะที่พ่อแม่ยังมีชีวิตอยู่ ทางกฎหมายเรียกว่า “การให้โดยเสน่หา” คือการที่ผู้ให้ (พ่อ/แม่) มีเจตนาโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้รับ (ลูก) โดยไม่มีค่าตอบแทนใด ๆ ซึ่งกระบวนการนี้จะสมบูรณ์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อ มีการจดทะเบียนโอน

 

กรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

เมื่อโอนเสร็จสิ้น ชื่อในโฉนดจะเปลี่ยนเป็นชื่อของลูกทันที ลูกจะมีสิทธิเต็มที่ในการบริหารจัดการทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะอยู่อาศัย ขายต่อ หรือนำไปค้ำประกันสินเชื่อ

 

ความแตกต่างระหว่างการโอนขณะยังมีชีวิต กับการตกทอดในฐานะมรดก

แม้จุดหมายปลายทางคือลูกได้รับทรัพย์สินเหมือนกัน แต่รายละเอียดมีความต่างกันอย่างสิ้นเชิง 

1. ช่วงเวลาของกรรมสิทธิ์ : การโอนให้ทันที ลูกจะได้เป็นเจ้าของทันที สามารถนำทรัพย์สินไปต่อ ยอดหรือบริหารจัดการได้เลย แต่ “มรดก” จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อเจ้ามรดกเสียชีวิตแล้วเท่านั้น
2. ขั้นตอนทางกฎหมาย : การโอนให้ตอนมีชีวิต มีขั้นตอนชัดเจน จบได้ในวันเดียวที่กรมที่ดิน แต่กรณีมรดก หากไม่มีพินัยกรรม หรือทายาทตกลงกันไม่ได้ อาจต้องมีการร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก ซึ่งใช้เวลานานและมีขั้นตอนทางศาลเข้ามาเกี่ยวข้อง
3. ค่าใช้จ่าย : การโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายในขณะมีชีวิต รัฐจะสนับสนุนด้วยการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนให้ถูกกว่ากรณีการซื้อขายปกติ และภาษีบางตัวอาจได้รับการยกเว้น ในขณะที่ภาษีมรดกก็จะมีเกณฑ์การคิดที่แตกต่างกันออกไป
4. ความแน่นอน : การโอนให้เลย เป็นการตัดปัญหาข้อพิพาทระหว่างพี่น้องในอนาคต เพราะพ่อแม่เป็นผู้จัดสรรเองกับมือและแสดงเจตนาชัดเจน

 

ลงทะเบียนเยี่ยมชมบ้านโครงการ พร้อมรับข้อเสนอพิเศษ

 

เอกสารที่ต้องใช้เมื่อโอนบ้าน–ที่ดินให้ลูก

เพื่อให้คุณไม่พลาดและไม่ต้องเดินทางไปเก้อ แนะนำให้จัดเตรียมเอกสารโอนบ้านให้ลูกให้ครบถ้วนและถูกต้องโดยแบ่งตาม “ผู้ดำเนินการ” ดังนี้

 

1. เอกสารฝั่งพ่อและแม่ (ผู้ให้)

เอกสารโอนบ้านให้ลูกที่สำคัญที่สุดที่ต้องมีคือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ฉบับจริง) ส่วนเอกสารประจำตัวจะขึ้นอยู่กับการเดินทางมาด้วยตนเองหรือไม่ 

• กรณีพ่อและแม่ไปโอนพร้อมกัน : ให้เตรียมบัตรประชาชน (ตัวจริง+สำเนา), ทะเบียนบ้าน (ตัวจริง+สำเนา), ใบสำคัญการสมรส (ถ้ามี) และใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• กรณีพ่อหรือแม่ไปคนเดียว อีกฝ่ายมาไม่ได้ : หากทรัพย์สินเป็นสินสมรส ฝ่ายที่ไม่ได้มาต้องทำ “หนังสือยินยอมคู่สมรส” ระบุว่ายินยอมให้โอนที่ดินแปลงไหน ให้แก่ใคร พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องมาด้วย

2. เอกสารฝั่งลูก (ผู้รับโอน)

• กรณีลูกเดินทางไปรับโอนด้วยตนเอง : ใช้เพียงบัตรประชาชน (ตัวจริง+สำเนา) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง+สำเนา) หากลูกเปลี่ยนชื่อหรือสมรสแล้ว ให้นำใบสำคัญมาด้วย
• เกร็ดเพิ่มเติม : หากลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ (ผู้เยาว์) พ่อแม่สามารถดำเนินการแทนได้เลยโดยลูกไม่ต้องลงนาม แต่ในโฉนดจะระบุว่ารับโอน “เพื่อ” เด็กชาย/เด็กหญิงคนนั้น
• กรณีลูกไม่สะดวกไป (มอบอำนาจ) : หากลูกบรรลุนิติภาวะแล้วแต่มาไม่ได้ ต้องทำ หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด. 21) แนะนำให้ใช้แบบฟอร์มกรมที่ดิน กรอกข้อความว่า “มอบอำนาจให้รับให้ที่ดิน...” พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชน/ทะเบียนบ้านของลูก และบัตรประชาชนตัวจริงของผู้รับมอบอำนาจ

3. กรณีพิเศษ: การโอนมรดก (เจ้าของเดิมเสียชีวิต)

หากเป็นการโอนทรัพย์สินจากพ่อแม่ที่เสียชีวิตแล้ว จะไม่ใช่การ "ให้" แต่เป็น "การโอนมรดก" ซึ่งต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม คือ 

• มรณบัตรของเจ้ามรดก
• คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด (กรณีมีผู้จัดการมรดก)
• บัญชีเครือญาติ และหนังสือยินยอมจากทายาทคนอื่น ๆ (กรณีไม่มีพินัยกรรมและยังไม่ได้แบ่งมรดก)

 

Venue บ้านที่เหมาะสำหรับเป็นของขวัญมอบให้ลูกหลาน  

 

 

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่ต้องรู้ เมื่อโอนบ้านให้ลูก

“โอนบ้านให้ลูกต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง คิดเป็นจำนวนเงินเท่าไร ?” คำถามนี้น่าจะเป็นคำถามที่หลายคนสงสัยอยู่ไม่น้อย อย่างไรก็ตาม ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านให้ลูกมีรายละเอียดปลีกย่อยมากมาย เราจึงขอสรุปการคำนวณค่าโอนบ้านเป็นข้อย่อยเพื่อให้ง่ายต่อการเข้าใจ ดังนี้

 

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 

• กรณีซื้อขายทั่วไป : 2% ของราคาประเมิน
• กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย : ลดเหลือเพียง 0.5% ของราคาประเมิน 

หมายเหตุ: หากเป็นการโอนให้ลูกบุญธรรม หรือลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะคิด 2% เหมือนการซื้อขายปกติ

 

2. ค่าอากรแสตมป์ 

โดยปกติการโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ผู้โอนจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาประเมิน)  หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาประเมิน) โดยจะจ่ายเพียงตัวใดตัวหนึ่งเท่านั้น ขึ้นอยู่กับระยะเวลาว่าผู้โอนถือครองอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวน้อยกว่า 5 ปีก่อนทำการโอนหรือไม่ อย่างไรก็ตาม กรณีพ่อแม่โดยชอบด้วยกฎหมายโอนบ้านให้ลูกมีข้อยกเว้นพิเศษอยู่  กล่าวคือต่อให้พ่อแม่ผู้โอนจะถือครองไม่ครบ 5 ปี แต่ก็จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยให้ไปเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% แทน 

 

3. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หรือภาษีการรับให้)

• มูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท : ทั้งผู้ให้ (พ่อแม่) และผู้รับ (ลูก) ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ไม่ต้องนำมาคำนวณภาษีสิ้นปี
• มูลค่าส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท : จะต้องเสียภาษีในอัตรา 5% ของมูลค่าส่วนที่เกินเท่านั้น (เสียเฉพาะส่วนเกิน) ซึ่งถือเป็น “ภาษีการรับให้” (Gift Tax) 

ตัวอย่าง: บ้านราคา 25 ล้านบาท จะเสียภาษี 5% จากยอด 5 ล้านบาท (ส่วนต่าง) เท่านั้น

 

4. ค่าใช้จ่ายปลีกย่อย

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าพยาน (กรณีให้เจ้าหน้าที่เป็นพยาน) ประมาณ 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ ประมาณ 1-5 บาท

ยกตัวอย่าง

เพื่อให้คุณเข้าใจและเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้นว่าการโอนบ้านให้ลูกต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง คิดเป็นจำนวนเงินเท่าไร สามารถทำความเข้าใจได้จากตัวอย่างด้านล่างนี้

กรณีคุณโอนบ้านราคาประเมิน 5 ล้านบาทให้ลูกแท้ ๆ คุณจะเสียค่าธรรมเนียมโอน 0.5% (25,000 บาท) + อากรแสตมป์ 0.5% (25,000 บาท) รวมเป็นประมาณ 50,000 บาท (ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายปลีกย่อย) 

 

ความภูมิใจของการใช้ชีวิต ในบ้านดีไซน์สวยที่คิดมาเพื่อคุณและครอบครัว

 

 

ขั้นตอนโอนบ้านให้ลูกที่สำนักงานที่ดิน ทำยังไงให้จบในวันเดียว

นอกจากการเตรียมเอกสารการโอนบ้านให้ลูกให้ถูกต้องครบถ้วน และเตรียมเงินค่าธรรมเนียมให้เพียงพอแล้ว เพื่อให้การดำเนินการราบรื่นและไม่เสียเวลา แนะนำให้ปฏิบัติตามขั้นตอนนี้ 

1. ไปเช้าและรับบัตรคิว : สำนักงานที่ดินมักมีผู้ใช้บริการหนาแน่น ควรไปถึงก่อน 08.00 น. เพื่อรับบัตรคิวแรก ๆ
2. ยื่นเรื่องและตรวจสอบเอกสาร : เมื่อถึงคิว ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ประเภทให้) พร้อมเอกสารทั้งหมดแก่เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์หรือฝ่ายตรวจสอบเอกสาร เพื่อรับคิวสอบสวน
3. สอบสวนสิทธิและประเมินราคา : เจ้าพนักงานที่ดินจะสอบถามพ่อแม่และลูกเพื่อยืนยันเจตนา ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด และคำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อคิดค่าใช้จ่าย
4. ชำระเงิน : นำใบประเมินค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน
5. จดทะเบียนและรับโฉนด : นำใบเสร็จกลับมาให้เจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่จะทำการแก้ชื่อหลังโฉนด เปลี่ยนจากชื่อพ่อแม่ เป็นชื่อลูก เสร็จแล้วจะมอบโฉนดฉบับจริงให้เราถือกลับบ้าน

 

สร้างหลักประกันแห่งอนาคต ด้วยการส่งต่อโครงการบ้านศักยภาพสู่มือลูกหลาน

การวางแผนเรื่องเอกสารและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเป็นเพียงปลายทางของการส่งต่อความมั่งคั่ง แต่จุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่งกว่าคือการเลือกครอบครอง "อสังหาริมทรัพย์" ที่มีศักยภาพในการเติบโตและคุ้มค่าแก่การส่งมอบให้ลูกหลานในอนาคต เพราะบ้านเดี่ยวหนึ่งหลังไม่ได้ทำหน้าที่เพียงแค่เป็นที่พักพิงในวันนี้ แต่คือหลักประกันความมั่นคงระยะยาวให้แก่ลูกหลาน 

 

โดยหากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถส่งต่อให้ลูกหลานได้อย่างภาคภูมิใจ ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านแถวบางนาที่มาพร้อมทำเลศักยภาพแห่งอนาคต หรือคอนโดมิเนียมทำเลเมืองที่ปล่อยเช่าและทำกำไรได้จริง ขอแนะนำโครงการคุณภาพจาก SC Asset ที่เราใส่ใจตั้งแต่งานโครงสร้างที่แข็งแรง ดีไซน์ที่งดงามเหนือกาลเวลา ไปจนถึงทำเลที่คัดสรรมาแล้วว่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านหลังนี้จะเป็นมรดกล้ำค่าที่สุดที่คุณจะส่งต่อให้คนที่คุณรักได้อย่างภาคภูมิใจ