ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม ? อธิบายแบบกระจ่าง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นเรื่องที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน แต่ก็ยังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับกฎหมายและข้อจำกัดต่าง ๆ ที่ยังคงดูซับซ้อนครุมเครือ ดังนั้น ถ้าคุณเป็นตัวแทนหรือที่ปรึกษาด้านต่างชาติซื้อบ้านในไทย และต้องการคำอธิบายที่ชัดเจน บทความนี้จะมาเป็นตัวช่วย ด้วยการตอบ 5 คำถามยอดฮิตเกี่ยวกับเรื่องต่างชาติซื้อบ้านในไทย

 

1. ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่ ?

สำหรับคำถามสำคัญที่สุดอย่าง “ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม ?” คำตอบสั้น ๆ คือ โดยทั่วไปแล้ว ไม่ได้

ภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินของไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง นี่เป็นหลักการพื้นฐานที่ควรทราบก่อนเริ่มต้นการลงทุนใด ๆ

อย่างไรก็ตาม มีข่าวดีสำหรับชาวต่างชาติบางกลุ่ม เพราะเมื่อไม่นานมานี้ รัฐบาลไทยได้ออกมาตรการพิเศษที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติบางประเภทสามารถซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ โดยต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขดังนี้

• เป็นผู้มีความมั่งคั่งสูง ผู้เกษียณอายุ ผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย หรือผู้มีทักษะพิเศษ
• ต้องลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาทในไทย (ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ)
• ต้องรักษาการลงทุนนี้ไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี
• สามารถซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร)
• ที่ดินต้องอยู่ในเขตที่กำหนดเท่านั้น เช่น กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล

นี่ถือเป็นก้าวสำคัญในการเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ในที่สุด

2. ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในไทยได้หรือไม่ ?

คำตอบคือได้แน่นอน !

เป็นข่าวดีสำหรับชาวต่างชาติที่มองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

แต่ก็มีข้อจำกัดสำคัญที่ต้องทราบ ดังนี้

• สัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ
• เงินที่ใช้ในการซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศเท่านั้น และต้องมีหลักฐานการโอนเงินที่ออกโดยธนาคาร (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET Form)

นี่คือเหตุผลที่คอนโดมิเนียมจึงเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านในประเทศไทย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ, พัทยา, ภูเก็ต และเชียงใหม่ ที่มีโครงการคอนโดระดับหรูหลายแห่งที่ออกแบบมาเพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะ

3. มีทางเลือกอื่นสำหรับชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยหรือไม่ ?

แน่นอนว่ามีทางเลือกอื่น ๆ ที่น่าสนใจ โดยสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดิน แต่ไม่เข้าเงื่อนไขพิเศษที่กล่าวไปข้างต้น ยังมีทางเลือกทางกฎหมายที่ยังคงเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ ดังนี้

การเช่าระยะยาว

การเช่าระยะยาว เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ภายใต้กฎหมายไทย สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารสามารถทำได้สูงสุด 30 ปี และสามารถต่ออายุได้อีก 30 ปี (รวมเป็น 60 ปี) โดยต้องจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

ข้อดีของการเช่าระยะยาว

• มีความปลอดภัยทางกฎหมาย เนื่องจากสัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะผูกพันผู้ซื้อรายต่อไปด้วย
• สามารถโอนสิทธิการเช่าให้ทายาทหรือขายต่อได้
• มีค่าใช้จ่ายในการเข้าถึงน้อยกว่าการซื้อขาด

ข้อควรระวัง

• ต้องตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาให้ชัดเจน เนื่องจากการต่ออายุไม่ได้เป็นสิทธิโดยอัตโนมัติ
• ควรมีข้อตกลงเรื่องค่าเช่าสำหรับช่วงต่ออายุที่ชัดเจน
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้เช่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริง

ทรัพย์อิงสิทธิ (Leasehold)

ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นรูปแบบการลงทุนที่คล้ายคลึงกับการเช่าระยะยาว แต่จะมีโครงสร้างที่ซับซ้อนมากขึ้น มักพบในโครงการบ้านจัดสรร วิลล่า หรือคอนโดมิเนียมบางแห่งที่พัฒนาขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของชาวต่างชาติที่อยากซื้อบ้านในไทยโดยเฉพาะ โดยผู้ซื้อจะได้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานาน โดยมีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมที่ให้ความคุ้มครองมากกว่าการเช่าทั่วไป

การตั้งบริษัทไทย

อีกทางเลือกหนึ่งที่ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยมักใช้คือ การจัดตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทต้องมีผู้ถือหุ้นที่เป็นคนไทยอย่างน้อย 51% ชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นได้ไม่เกิน 49%

แต่วิธีนี้มีความซับซ้อนและมีความเสี่ยงทางกฎหมาย

• ต้องมีการดำเนินธุรกิจจริง ไม่ใช่เพียงตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดินเท่านั้น
• ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางธุรกิจและภาษีอย่างเคร่งครัด
• ต้องมีความไว้วางใจกับผู้ถือหุ้นคนไทย

ทางการไทยมีการตรวจสอบบริษัทที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นอย่างเข้มงวด และถ้าพบว่าเป็นการตั้งบริษัทเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน ก็อาจมีบทลงโทษทางกฎหมายได้

 

 

4. มีมาตรการพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยระยะยาวหรือไม่ ?

มีแน่นอนโดยรัฐบาลไทยได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงให้เข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนในประเทศไทย จึงได้เปิดตัวโครงการวีซ่าผู้พำนักระยะยาว (Long-term resident visa หรือ LTR Visa)

วีซ่า LTR มีข้อดีมากมาย เช่น

• มีอายุถึง 10 ปี (ต่ออายุได้)
• สามารถทำงานในไทยได้โดยไม่ต้องขอใบอนุญาตทำงานเพิ่มเติม
• รายงานตัวกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองเพียงปีละครั้ง (ปกติต้องรายงานตัวทุก 90 วัน)
• ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีพิเศษ เช่น อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 17% สำหรับผู้เชี่ยวชาญ
• สามารถขอวีซ่าให้กับครอบครัว (คู่สมรสและบุตรอายุไม่เกิน 20 ปี) ได้

วีซ่านี้มีไว้สำหรับกลุ่มเป้าหมาย 4 กลุ่ม

1. ผู้มีทรัพย์สินมาก(Wealthy Global Citizens) - มีทรัพย์สินไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และลงทุนในไทยอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ
2. ผู้เกษียณอายุ(Wealthy Pensioners) - อายุ 50 ปีขึ้นไป มีรายได้ประจำไม่ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี
3. ผู้ทำงานจากประเทศไทย(Work-from-Thailand Professionals) - ทำงานให้บริษัทต่างประเทศ มีรายได้เฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี
4. ผู้เชี่ยวชาญพิเศษผู้เชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professionals) - ทำงานในอุตสาหกรรมเป้าหมายของไทย มีรายได้ไม่ต่ำกว่า 80,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี

วีซ่า LTR นับเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติที่อยากซื้อบ้านในไทย เพราะนอกจากจะได้สิทธิพำนักในประเทศเป็นเวลานานแล้ว ยังอาจสามารถใช้สิทธิในการซื้อที่ดินภายใต้มาตรการพิเศษได้อีกด้วย

5. อะไรคือข้อควรระวังและค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ?

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศเป็นเรื่องใหญ่ ก่อนที่ชาวต่างชาติจะซื้อบ้านในไทย ก็ควรคำนึงถึงข้อควรระวังและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้

ข้อควรระวังทางกฎหมาย

• การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย:ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ภาระผูกพัน และข้อพิพาทที่อาจมีอยู่
• สัดส่วนการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ:ตรวจสอบว่าโควตา 49% ยังเหลืออยู่หรือไม่
• การโอนเงินจากต่างประเทศ:ต้องโอนเงินเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และขอ FET Form จากธนาคาร
• การทำสัญญาเช่าหรือทรัพย์อิงสิทธิ:ตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุและข้อกำหนดอื่น ๆ ให้ละเอียด
• การจัดตั้งบริษัท:หากเลือกวิธีนี้ ต้องปฏิบัติตามกฎหมายบริษัทและกฎหมายการลงทุนอย่างเคร่งครัด

ค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึง

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์:2% ของราคาประเมินที่ดิน
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ:3.3% ของราคาขาย (กรณีถือครองน้อยกว่า 5 ปี)
• ค่าอากรแสตมป์:0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)
• ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย:คำนวณตามตารางภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง:สำหรับคอนโดมิเนียม มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องชำระเป็นรายเดือนหรือรายปี
• ค่ากองทุน:เงินกองทุนที่เรียกเก็บสำรองไว้สำหรับการบำรุงรักษาอาคารในอนาคต
• ค่าธรรมเนียมประกันภัยอาคาร:อาจถูกรวมในค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือเรียกเก็บแยกต่างหาก
• ค่าธรรมเนียมวีซ่า LTR:50,000 บาท (ลดลงจากเดิม 100,000 บาท)
• ค่าที่ปรึกษากฎหมาย:ควรมีที่ปรึกษากฎหมายที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์คอยให้คำแนะนำ

เชื่อว่าบทความนี้น่าจะช่วยตอบคำถามว่าต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม รวมถึงข้อสงสัยอื่น ๆ แบบครบถ้วน และสำหรับใครที่มีลูกค้าหรือเพื่อนชาวต่างชาติที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในไทย อยากซื้อบ้านในกรุงเทพฯขอแนะนำโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมจาก SC Asset ด้วยทำเลศักยภาพใจกลางกรุงเทพฯ และปริมณฑล ใกล้รถไฟฟ้าและทางด่วน การออกแบบที่ใส่ใจทุกรายละเอียดเพื่อตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของคนในครอบครัว พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งคลับเฮาส์ขนาดใหญ่ และระบบรักษาความปลอดภัยสูงสุด

ลงทะเบียนเพื่อรับสิทธิพิเศษผ่านเว็บไซต์ หรือสายด่วนเพื่อสอบถามเพิ่มเติม โทร.1749  แล้วมาเยี่ยมชมโครงการบ้านเดี่ยวจาก SC Asset ได้เลยวันนี้ เพื่อสัมผัสประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ