การลงทุนอสังหาฯ ไทยโดยชาวต่างชาติ ข้อกฎหมายที่ต้องรู้

การถือครองที่ดินและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีข้อกฎหมายที่ควรรู้ โดยเฉพาะกรณีของชาวต่างชาติที่มีความสนใจอยากลงทุนหรือต้องการซื้อบ้านไว้อยู่อาศัย ซึ่งกฎหมายหลายฉบับกำหนดข้อจำกัดและเงื่อนไขเฉพาะตัวเพื่อคุ้มครองความมั่นคงของที่ดินในประเทศไทยเอาไว้ และเพื่อสร้างความเข้าใจให้ตรงกัน บทความนี้จะขอมาอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ พร้อมคำแนะนำเพื่อให้การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้อง 

 

กฎหมายการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย

ตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 93 ได้บัญญัติไว้ว่า "ห้ามมิให้คนต่างด้าวได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดิน" อีกทั้งมาตรา 96 ทวิ ยังระบุเอาไว้ด้วยว่า คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีหรือผู้ที่รัฐมนตรีมอบหมาย ด้วยข้อกำหนดเหล่านี้ ทำให้การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดเอาไว้อย่างเคร่งครัด 

สำหรับบทลงโทษทางกฎหมายหากมีการละเมิดข้อบังคับที่กำหนดเอาไว้ก็คือ หากชาวต่างชาติฝ่าฝืนกฎหมายการถือครองที่ดิน จะต้องเจอกับโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และต้องจำหน่ายที่ดินที่ถือครองไม่ชอบด้วยกฎหมายภายในระยะเวลาที่นายทะเบียนที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตาม นายทะเบียนมีอำนาจขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวได้

 

การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย ยังมีข้อกำหนดที่สำคัญในเรื่องของความแตกต่างระหว่างการซื้อที่ดินกับคอนโดมิเนียมเอาไว้ดังนี้ 

 

การถือครองคอนโดมิเนียม

สำหรับคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้โดยตรงตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แต่มีข้อจำกัดว่าชาวต่างชาติในอาคารชุดหนึ่ง ๆ จะถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของอาคาร

 

ระบบ Leasehold สำหรับที่ดิน

สำหรับที่ดิน ชาวต่างชาติมีทางเลือกในการเข้าถึงสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินผ่านระบบ Leasehold หรือการเช่าที่ดินระยะยาว ซึ่งสามารถทำสัญญาเช่าได้นานสูงสุด 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 30 ปี รวมทั้งสิ้น 60 ปี ระบบ Leasehold เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ประโยชน์ในที่ดินเพื่อสร้างบ้านหรือประกอบธุรกิจ

 

การถือหุ้นในบริษัทไทย

อีกทางเลือกหนึ่งคือการถือหุ้นในบริษัทจำกัดไทย แต่ต้องระวังไม่ให้เป็นการถือครองแทน (Nominee) เพราะเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมาย โดยชาวต่างชาติสามารถถือหุ้นในบริษัทไทยได้ไม่เกิน 49% และบริษัทดังกล่าวจะสามารถถือครองที่ดินได้ แต่ต้องมีการดำเนินธุรกิจจริงและมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่จริง ๆ

 

แนวทางป้องกันการถือครองแทน (Nominee)

สำหรับแนวทางป้องกันการถือครองแทน (Nominee) ชาวต่างชาติควรศึกษาข้อกฎหมายอย่างรอบคอบ โดยหลีกเลี่ยงการให้คนไทยถือหุ้นในนามแต่ชาวต่างชาติเป็นผู้ใช้เงินลงทุนจริง รวมถึงการทำสัญญาลับ หรือการให้คนไทยลงนามในเอกสารเปล่า เพราะเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและอาจต้องเสียค่าปรับสูงสุดถึง 1 ล้านบาท ทั้งยังอาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตการประกอบธุรกิจอีกด้วย 

 

มาตรการรัฐล่าสุดและสถานการณ์ในไตรมาส 1 ปี 2568

ปัจจุบันรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจใหม่ที่เปิดช่องให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ โดยมีข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำอยู่ที่ 40 ล้านบาท และสามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ต่อคน

พื้นที่ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินตามมาตรการใหม่ ได้แก่ เขตกรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา และเขตเทศบาลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ดี โดยรัฐบาลยังได้เสริมมาตรการเข้มงวดในการป้องกันการใช้คนไทยเป็นหุ้นส่วนหุ้น (Nominee) โดยเพิ่มการตรวจสอบและกำหนดโทษที่รุนแรงขึ้น

 

มาตรการเหล่านี้ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายมิติ โดยทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากเป็นทางเลือกหลักของชาวต่างชาติในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งราคาคอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยวและที่ดินเปลี่ยนไปใช้ระบบ Leasehold มากขึ้น และเปิดช่องให้นักลงทุนต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาลงทุน ผลลัพธ์ที่ตามมาก็คือเป็นการกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและซูเปอร์ลักชัวรีเพิ่มมากยิ่งขึ้น 

 

 

ข้อควรระวังและคำแนะนำสำหรับชาวต่างชาติและผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์

 

• การตรวจสอบเอกสารและความถูกต้องทางกฎหมายก่อนการซื้อขาย

 

ก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติควรตรวจสอบเอกสารและความถูกต้องทางกฎหมายอย่างละเอียด รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ และใบอนุญาตต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

 

• ต้องมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมีความปลอดภัยและถูกกฎหมาย

 

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับนักพัฒนาที่มีชื่อเสียงและประวัติที่ดี รวมถึงเลือกโครงการที่ได้รับใบอนุญาตครบถ้วน และมีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน สำหรับการใช้ระบบ Leasehold ควรตรวจสอบสัญญาเช่าให้ครอบคลุมสิทธิ์การต่อสัญญาและเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ต่าง ๆ

 

• การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจ

 

การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจซื้อเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนจะเป็นไปตามกฎหมายและปลอดภัยจากความเสี่ยงทางกฎหมาย ทนายความที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยตรวจสอบเอกสาร ให้คำปรึกษาเรื่องโครงสร้างการลงทุน และดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง

 

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดกรุงเทพฯ ที่ทันสมัย คุณภาพดี และถูกต้องตามกฎหมาย SC Asset มีโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ สามารถเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม พร้อมรองรับกับทุกความต้องการ ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือสำหรับอยู่อาศัย

สนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมหรือนัดชมโครงการ โทร. 1749 หรือกรอกแบบฟอร์มเพื่อให้เจ้าหน้าที่ติดต่อกลับ