ขอรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม อีกหนึ่งทางเลือกลดดอกเบี้ยบ้าน

Key Takeaways

• รีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม เป็นการเจรจาขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารที่อยู่ในระหว่างการผ่อนชำระ ซึ่งเรียกอีกชื่อหนึ่งว่า “รีเทนชั่น (Retention)”
• ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม ต่ำกว่าการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ 
• แต่การรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้มากกว่าการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม

รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม คืออะไร ทำได้จริงไหม?

ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรก มักเข้าใจว่าการรีไฟแนนซ์ต้องขอสินเชื่อกับธนาคารแห่งใหม่เท่านั้น แต่ความจริงแล้วเราสามารถทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมได้เช่นกัน หรือเรารู้จักกันในอีกชื่อหนึ่งว่าการรีเทนชั่น (Retention) ซึ่งโดยปกติแล้วผู้กู้จะขอลดดอกเบี้ยบ้าน ก็ต่อเมื่อผ่อนชำระไปแล้วทุก ๆ 3-4 ปี และธนาคารจะใช้เวลาอนุมัติไม่เกิน 7 วัน นับแต่วันที่ได้ยื่นเอกสาร

 

อ่านเพิ่มเติม: Retention คืออะไร รู้จักการรีเทนชั่นแบบละเอียด!

 

ข้อดี-ข้อจำกัดของการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม ที่ผู้กู้ซื้อบ้านครั้งแรกควรรู้!

 

 

ก่อนที่ผู้กู้ซื้อบ้านหน้าใหม่จะขอรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม หรือรีเทนชั่น ก็ควรศึกษาข้อดี และข้อจำกัด ของกระบวนการรีเทนชั่นว่ามีอะไรกันบ้าง เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่า ต้องทำเรื่องรีเทนชั่น หรือรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ดี?

 

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม

 

1.ค่าใช้จ่ายต่ำกว่า

ค่าใช้จ่ายในการขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิมต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น โดยทั่วไปแล้วค่าใช้จ่ายของการรีเทนชั่นแต่ละครั้งจะเสียค่าใช้จ่ายหลักหมื่นบาท แต่การรีไฟแนนซ์ส่วนมากค่าใช้จ่ายจะอยู่ที่หลักแสนบาทขึ้นไป ยกเว้นว่าผู้กู้จะขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านในช่วงที่ธนาคารจัดโปรโมชัน เพื่อได้รับข้อเสนอที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ได้มากที่สุด

 

2.สามารถทำเรื่องได้ทันที

การขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม ผู้กู้สามารถเดินเข้าไปทำเรื่องได้ถึงสาขาของธนาคารได้ทันที ในขณะที่การรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ จำเป็นต้องรอให้ธนาคารนั้นประกาศออกมาอย่างเป็นทางการก่อนว่ารับรีไฟแนนซ์จากผู้กู้ธนาคารอื่น มิเช่นนั้นแล้วจะเสียเวลาเดินทางมาทำเรื่องโดยไม่จำเป็น

 

3.เตรียมเอกสารน้อย

การรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องเตรียมเอกสารจำนวนมาก เพราะธนาคารมีประวัติการชำระเงินและเอกสารการกู้ยืมอยู่แล้ว ในขณะที่การรีไฟแนนซ์ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเอกสารแสดงที่มาแหล่งรายได้ เอกสารยืนยันตัวตน และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน

 

4.อนุมัติไว

หากผู้กู้ทำเรื่องขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ธนาคารจะใช้เวลาพิจารณาประมาณ 14 วัน ในขณะที่การขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม จะใช้เวลาพิจารณาอนุมัติไม่นานขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร โดยธนาคารบางแห่งใช้เวลาเพียง 1 วันเท่านั้น ผู้กู้ก็ทราบผลการพิจารณาแล้ว

 

สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากการทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้าน คือการขอสินเชื่อกับธนาคารแห่งใหม่ ซึ่งทางธนาคารจำเป็นต้องตรวจสอบประวัติผู้กู้ว่าเคยมีประวัติการค้างชำระหนี้สินอื่น ๆ มาก่อน และประเมินแหล่งที่มาของรายได้ว่ามีความมั่นคงจริงหรือไม่ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าเมื่อปล่อยสินเชื่อไปแล้ว ผู้กู้จะมีความสามารถในการจ่ายชำระเงินต้นคืน

 

ข้อจำกัดของการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม

 

1.ลดดอกเบี้ยได้น้อย

การรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมหรือการขอรีเทนชั่น ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะลดดอกเบี้ยบ้านให้ราว 1-2% ของอัตราดอกเบี้ยบ้านล่าสุดที่ผู้กู้ต้องจ่าย ในขณะที่การขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ จะลดดอกเบี้ยบ้านได้มากถึง 4% ต่อปี ในช่วง 3 ปีแรก จากนั้นค่อยจ่ายดอกเบี้ยในเรทลอยตัวในปีที่ 4 เป็นต้นไป

 

2.ไม่เหมาะกับผู้กู้ที่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน

แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขอรีเทนชั่นจะน้อยกว่าการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์หลายหมื่นบาท อย่างไรก็ตามขั้นตอนการรีเทนชั่น ผู้กู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องเสียค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิม หมายความว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายราว 1-2 หมื่นบาท ต่อการรีเทนชั่นในแต่ละครัั้ง หากผู้กู้ไม่มีเงินสดสำหรับดำเนินเรื่องเลย ก็อาจมีปัญหาในการขอ Refinance ธนาคารเดิม ได้

 

3.ไม่สามารถขอวงเงินเพิ่มได้

การรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม ไม่สามารถขอวงเงินเพิ่มได้ ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านที่กำลังมองหาแหล่งเงินด่วนเพื่อนำไปประกอบธุรกิจ หรือต่อเติมบ้าน ควรทำเรื่องขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน เพิ่มวงเงินแทน ซึ่งธนาคารแต่ละแห่งต่างเสนอเงื่อนไขวงเงินกู้แตกต่างกันออกไป เช่น วงเงินกู้ 90% ของราคาประเมิน หรือวงเงินกู้ 100% ของยอดเงินกู้ซื้อบ้าน เป็นต้น

 

ขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม VS รีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารอื่น อันไหนลดดอกเบี้ยได้ดีกว่า

หากยังสงสัยว่าการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม (Retention) กับรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารอื่น แบบไหนดีกว่า ลองมาศึกษาจากตัวอย่างต่อไปนี้กันได้เลย

 

นาย B กู้ซื้อบ้านเดี่ยวมาในราคา 4 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี อัตราดอกเบี้ยตามประกาศ ณ ปัจจุบันสมมติว่าอยู่ที่ 6.85% ต่อปี จะได้ว่านาย B ต้องผ่อนชำระเดือนละ 29,000 บาท ถึงจะปิดหนี้บ้านดังกล่าวได้ทั้งหมด

 

ต่อมานาย B ผ่อนบ้านด้วยยอดชำระดังกล่าวไปได้ประมาณ 3 ปี เหลือยอดเงินต้นคงเหลือเท่ากับ 3,756,954.59 บาท จึงตัดสินใจทำเรื่องขอปรับลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม ซึ่งธนาคารเสนอลดดอกเบี้ยให้ 1.5% ต่อปี พร้อมเสียค่าธรรมเนียม 1.5% ของยอดเงินต้นคงเหลือ จะได้ว่ากรณีดังกล่าวนาย B ต้องเสียค่าธรรมเนียมสำหรับการรีเทนชั่นเท่ากับ 56,354 บาท

 

หลังจากทำเรื่องขอรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิมไป จากเดิมยอดผ่อนชำระต่อเดือน 29,000 บาท จะเหลือยอดผ่อนชำระเท่ากับ 25,900 บาท

 

ในขณะที่การขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านปี 2567 กับธนาคารอื่น สมมติว่า นาย B ได้รับข้อเสนออัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกคงเฉลี่ย 4% ต่อปี และหลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไปธนาคารคิดดอกเบี้ยในเรท MRR-1.30% และสินเชื่อดังกล่าวอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเท่ากับ 4.9% ต่อปี นั่นหมายความว่ากรณีขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ นาย B จะเหลือยอดผ่อนชำระโดยเฉลี่ยเท่ากับ 24,800 บาท

 

จะเห็นได้ว่าการรีไฟแนนซ์ จะช่วยให้นาย B ลดยอดผ่อนชำระมากกว่าการรีเทนชั่นถึง 1,100 บาทต่อเดือน แต่ทั้งนี้การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายที่ต้องคิดคำนวณด้วยเช่นกัน ซึ่งค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์หลัก ๆ มีดังต่อไปนี้

 

1.ค่าจดจำนอง

2.ค่าอากรแสตมป์

3.ค่าใช้จ่ายประเมินราคาสินทรัพย์

4.ค่าประกันอัคคีภัย

5.ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้

6.ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตามที่ธนาคารแต่ละแห่งกำหนด

 

ค่าใช้จ่ายของการรีไฟแนนซ์นั้นไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารที่เราได้ขอรีไฟแนนซ์ ซึ่งเราแนะนำว่าให้เตรียมเงินสำหรับเป็นค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ประมาณ 4% ของวงเงินกู้ใหม่ หมายความว่ากรณีนาย B ที่ขอวงเงินกู้รีไฟแนนซ์ 3,756,954.59 บาท ควรเตรียมเงินสดเป็นค่าใช้จ่ายประมาณ 3,756,954.59*4% = 150,278.1836 บาท 

 

ดังนั้นแม้ว่ารีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่จะช่วยลดยอดผ่อนชำระต่อเดือนไปได้จำนวนมากก็จริง แต่หลายคนอาจพิจารณาแล้วว่าการรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่อาจไม่คุ้ม เพราะค่าใช้จ่ายสูงเกินไป จึงอาจเลือกรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม แต่ถ้าผู้กู้ได้เงื่อนไขรีไฟแนนซ์ดี ธนาคารจัดโปรโมชันไม่คิดค่าธรรมเนียมบางรายการ ในกรณีดังกล่าวการรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่อาจคุ้มค่ากว่าการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิมก็ได้เช่นกัน

 

เอกสารขอรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม มีอะไรบ้าง? 

 

 

หากผู้กู้สนใจการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม หรือการขอรีเทนชั่น ให้เตรียมเอกสารประกอบการยื่นลดดอกเบี้ยบ้านหลัก ๆ 3 อย่าง ได้แก่

 

1.สัญญาเงินกู้

2.ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนา

3.บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนา

 

ทั้งนี้บางสถาบันการเงินอาจกำหนดให้นำเอกสารรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม นอกเหนือไปจากเอกสารทั้ง 3 ตามที่กล่าวมาข้างต้นก็ได้เช่นกัน

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิม

รวม 2 คำถามที่ผู้กู้ซื้อบ้านควรทำความเข้าใจก่อนทำเรื่องขอรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม หรือรีเทนชั่นได้ดังต่อไปนี้

 

1. รีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิมทำได้กี่ครั้ง?

การรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม ไม่จำกัดจำนวนครั้ง ผู้กู้ซื้อบ้านสามารถยื่นขอลดดอกเบี้ยบ้านได้ทุก ๆ 3 ปี แต่ถ้าผู้กู้ผ่อนบ้านมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว และยอดหนี้คงเหลือต่ำกว่าที่ธนาคารกำหนด ในกรณีนี้ก็อาจไม่สามารถทำเรื่องรีเทนชั่นได้ 

 

2. รีไฟแนนซ์บ้าน ธนาคารเดิมมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

รีไฟแนนซ์บ้านกับแบงก์เดิม มีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ คือค่าธรรมเนียม 1-2% ของยอดวงเงินกู้คงเหลือ หรือยอดวงเงินกู้เดิม (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร) หมายความว่าหากคุณผ่อนบ้านมาหลายปี เหลือยอดวงเงินกู้ 1.2 ล้านบาท ธนาคารคิดค่าธรรมเนียม 1% ของในการรีเทนชั่น หมายความว่ากรณีนี้ผู้กู้ซื้อบ้าน ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่ากับ 1%*1.2 ล้านบาท = 12,000 บาท 

 

รีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม ทำได้ไม่ยุ่งยากอย่างที่ทุกคนคิด!

ผู้กู้ซื้อบ้านทุกคนคงได้รับคำตอบกันไปแล้วว่าการรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารเดิม ไม่สามารถทำได้ ถ้าต้องการขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม ก็ควรแจ้งสถาบันการเงินว่ามาขอรีเทนชั่น หากผู้กู้เห็นว่าผ่อนบ้านมาเกินกว่า 3 ปี ก็สามารถเดินทางมาทำเรื่องได้ถึงสาขาทันที ไม่จำเป็นรอให้ทางธนาคารแจ้งล่วงหน้า

 

แต่ทั้งนี้ถ้าผู้กู้ขอรีเทนชั่นแล้ว ลดดอกเบี้ยบ้านได้น้อยกว่าที่วางแผนเอาไว้ หรือทางธนาคารไม่ยอมลดดอกเบี้ยให้เลย และต้องการขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารแห่งใหม่ ก็ควรตรวจสอบให้ดีว่าสินเชื่อบ้านที่คุณกำลังผ่อนชำระอยู่ ระบุเงื่อนไขให้คุณทำเรื่องรีไฟแนนซ์ได้เมื่อไหร่ เพราะบางสินเชื่อกำหนดให้ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารเดิมอย่างน้อย 5 ปีขึ้นไปถึงจะทำได้ มิเช่นนั้นแล้วผู้กู้ต้องเสียค่าปรับตอนขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น