คู่มือดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีที่คนผ่อนบ้านควรรู้
เมื่อตัดสินใจซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม สิ่งที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้คือภาระการผ่อนชำระค่างวดรายเดือน ซึ่งนับเป็นรายจ่ายที่ต้องบริหารจัดการอย่างมีแบบแผน แต่ในอีกมุมหนึ่ง ภายใต้ภาระดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้กับทางธนาคาร ก็มีสิทธิประโยชน์ที่ผู้ผ่อนบ้านจะได้รับเช่นกัน นั่นคือ “ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี” เนื่องจากกรมสรรพากรอนุญาตให้นำ "ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย" มาใช้เป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เปรียบเสมือนตัวช่วยทางอ้อมที่เปลี่ยนรายจ่ายให้กลายเป็นความคุ้มค่าทางการเงิน
Highlights
- ดอกเบี้ยบ้านนำมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาทต่อปี โดยคิดตามดอกเบี้ยที่จ่ายจริงในปีภาษีนั้น ไม่ว่าคุณจะมีสินเชื่อบ้านกี่สัญญาก็ตาม
- กู้ร่วมสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน โดยต้องเฉลี่ยสิทธิ์ตามจำนวนผู้กู้ และรวมกันไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
- ต้องเป็นดอกเบี้ยจากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ที่กู้จากสถาบันการเงินตามที่กรมสรรพากรกำหนด และต้องมีการจดจำนองบ้านหรือคอนโดเป็นหลักประกัน
- ผู้ที่รีไฟแนนซ์บ้านยังสามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนได้ หากสินเชื่อใหม่เป็นการกู้มาเพื่อชำระหนี้บ้านเดิมและยังคงเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
- การใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีต้องมีหลักฐานการจ่ายดอกเบี้ยที่ถูกต้อง เช่น หนังสือรับรองดอกเบี้ยจากธนาคาร หรือยินยอมให้ธนาคารส่งข้อมูลดอกเบี้ยให้กรมสรรพากรแบบอิเล็กทรอนิกส์
- ควรตรวจสอบอัตราภาษีของตนเองก่อนใช้สิทธิ์ เพื่อคำนวณว่าดอกเบี้ยบ้านจะช่วยลดภาษีได้มากน้อยเพียงใด และวางแผนภาษีให้คุ้มค่าที่สุดสำหรับปีภาษีนั้น
ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร ?
เพื่อให้เข้าใจสิทธิประโยชน์นี้ชัดเจนขึ้นต้องเริ่มจากการทำความเข้าใจก่อนว่า ดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan Interest) คือต้นทุนทางการเงินที่ผู้กู้ต้องชำระให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อแลกกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยรูปแบบของดอกเบี้ยในท้องตลาดส่วนใหญ่จะแบ่งเป็น 2 ประเภทหลัก คือ
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) : อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตัวเลขไว้แน่นอนตลอดอายุสัญญา หรือในช่วงเวลาที่กำหนด (เช่น 3 ปีแรก)
- อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) : อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเปลี่ยนไปตามต้นทุนของธนาคารและภาวะเศรษฐกิจ เช่น
- MLR (Minimum Loan Rate) อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีที่มีระยะเวลากู้ชัดเจน
- MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งพบมากในสินเชื่อบ้าน
- MOR (Minimum Overdraft Rate) ใช้กับวงเงินเบิกเกินบัญชีของลูกค้ารายใหญ่
สำหรับผู้เสียภาษี ไม่ว่าสินเชื่อบ้านที่ทำไว้จะเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ หรือแบบลอยตัว ก็สามารถนำยอดดอกเบี้ยที่จ่ายจริงทั้งหมดมาใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน
เริ่มต้นเป็นเจ้าของบ้านราคา 3 ล้าน ลงทะเบียนเพื่อรับข้อเสนอพิเศษ
ทำไมดอกเบี้ยบ้านจึงใช้ลดหย่อนภาษีได้ และใช้สิทธิลดหย่อนได้เท่าไร ?
ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีเป็นสิทธิประโยชน์ภาษีทางกฎหมาย ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเปลี่ยนภาระรายจ่ายดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจริง ให้กลายเป็นสิทธิประโยชน์ทางภาษี กล่าวคือ กรมสรรพากรอนุญาตให้นำยอดดอกเบี้ยที่ชำระไป มาหักออกจากเงินได้พึงประเมินก่อนคำนวณภาษี ซึ่งจะช่วยบรรเทาภาระภาษีให้กับผู้กู้ได้
ส่วนคำถามที่ว่า “ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้เท่าไร ?” สามารถอธิบายได้ด้วยหลักเกณฑ์ปัจจุบันของกรมสรรพากรที่กำหนดให้ผู้มีเงินได้สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยมาหักลดหย่อนภาษีได้ "ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาท" ต่อปีภาษี โดยมีรายละเอียดการคำนวณสิทธิที่ควรทราบ ดังนี้
- กรณีจ่ายไม่ถึง 100,000 บาท : ให้ใช้สิทธิลดหย่อนตามยอดที่จ่ายจริง (เช่น จ่ายดอกเบี้ยไป 65,000 บาท ก็สามารถนำไปลดหย่อนได้ 65,000 บาทเต็มจำนวน)
- กรณีจ่ายเกิน 100,000 บาท : จะถูกจำกัดสิทธิสูงสุดที่เพดาน 100,000 บาทเท่านั้น ส่วนที่เกินมาไม่สามารถนำมาใช้ได้
- กรณีมีบ้านหลายหลัง : หากมีการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหลายสัญญาพร้อมกัน สามารถนำดอกเบี้ยทุกสัญญามารวมกันได้ แต่ยอดรวมสุดท้ายต้องไม่เกิน 100,000 บาท
นอกจากนั้น สำหรับวงเงินลดหย่อนภาษีในกรณีกู้ร่วม กฎหมายกำหนดให้ "หารเฉลี่ยสิทธิตามจำนวนผู้กู้" โดยเพดานรวมของสัญญานั้นยังคงอยู่ที่ 100,000 บาท
- ตัวอย่าง : หากกู้ร่วม 2 คน (เช่น สามี-ภรรยา) สิทธิลดหย่อนสูงสุดที่แต่ละคนจะได้รับคือคนละ 50,000 บาท (100,000 ÷ 2) แม้ว่าดอกเบี้ยที่จ่ายจริงในปีนั้นจะสูงถึง 150,000 บาท หรือผู้กู้คนใดคนหนึ่งจะเป็นคนจ่ายเงินทั้งหมดก็ตาม
สิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจเพื่อไม่ให้เกิดการสับสนว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีคิดยังไงคือยอดเงินนี้จะถูกนำไปหักออกจาก "เงินได้สุทธิ" เพื่อคำนวณภาษี ไม่ใช่การนำไปลด "เงินภาษี" โดยตรง ดังนั้น จำนวนเงินภาษีที่จะประหยัดได้จริง จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับ ฐานภาษีสูงสุด ของผู้มีเงินได้แต่ละคน
เคล็ดลับ: เปิดวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านด้วยตัวเอง
เงื่อนไขของการรับสิทธิลดหย่อนภาษีด้วยดอกเบี้ยบ้านมีอะไรบ้าง ?
สำหรับใครที่วางแผนจะกู้สินเชื่อบ้านในอนาคต และต้องการใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี สามารถตรวจสอบเงื่อนไขในการรับสิทธิ์ลดหย่อนภาษีด้วยดอกเบี้ยบ้านได้ ตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้
- ดอกเบี้ยบ้าน ต้องมาจากสินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด และอาคารชุดต่าง ๆ หรือเป็นอาคารเพื่อใช้อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง
- ดอกเบี้ยบ้านต้องมาจากสินเชื่อกู้บ้านภายในประเทศเท่านั้น
- ต้องเป็นสินเชื่อกู้บ้านจากธนาคารหรือสถาบันการเงินต่าง ๆ ตามที่กรมสรรพากรกำหนดไว้เท่านั้น
- ต้องเป็นสินเชื่อที่มีการกู้ยืมและจดจำนอง โดยใช้บ้านที่กู้สินเชื่อเป็นหลักประกันในการกู้
- ผู้กู้ที่อาศัยอยู่ในบ้านภายในปีที่ทำการกู้สินเชื่อ สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีด้วยดอกเบี้ยบ้านได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องอยู่ครบปี
อัตราลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน
เมื่อทราบแล้วว่าดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ สิ่งสำคัญลำดับถัดมาคือการทำความเข้าใจว่าดอกเบี้ยบ้านช่วยประหยัดภาษีได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งขึ้นอยู่กับ "ฐานภาษี" ของผู้มีเงินได้แต่ละคน โดยประเทศไทยใช้วิธีการคำนวณภาษีแบบขั้นบันได (Progressive Rate) ยิ่งมีเงินได้สุทธิสูง ก็จะยิ่งเสียภาษีในอัตราที่สูงขึ้น ดังตารางต่อไปนี้
|
เงินได้สุทธิต่อปี (บาท) |
อัตราภาษีเงินได้ |
|
ไม่เกิน 150,000 |
ยกเว้นภาษี |
|
150,001 - 300,000 |
5% |
|
300,001 - 500,000 |
10% |
|
500,001 - 750,000 |
15% |
|
750,001 - 1,000,000 |
20% |
|
1,000,000 - 2,000,000 |
25% |
|
2,000,001 - 5,000,000 |
30% |
|
5,000,001 ขึ้นไป |
35% |
หลักการคำนวณ : ดอกเบี้ยบ้านจะทำหน้าที่เป็น "ค่าลดหย่อน" ที่นำไปหักออกจากรายได้รวมทั้งปี พร้อมกับค่าลดหย่อนรายการอื่น ๆ (อาทิ ค่าลดหย่อนส่วนตัว, ประกันสังคม, เบี้ยประกันชีวิต, กองทุน SSF/RMF ฯลฯ)
เมื่อหักค่าลดหย่อนทุกรายการจนครบถ้วนแล้ว ผลลัพธ์ที่ได้คือ "เงินได้สุทธิ" ซึ่งตัวเลขนี้เองที่จะถูกนำไปเทียบกับตารางด้านบนเพื่อคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายจริง ดังนั้น การใช้สิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี (สูงสุด 100,000 บาท) จึงเปรียบเสมือนการลดเงินได้สุทธิลง ทำให้เสียภาษีน้อยลงตามอัตราภาษีสูงสุดที่ระบุในตารางนั่นเอง
ใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ?
หลังจากที่ได้ทราบเงื่อนไขในการใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี รวมถึงอัตราลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว อีกสิ่งสำคัญที่คนกู้บ้านต้องทำคือการเตรียมเอกสารสำหรับขอลดหย่อนภาษี ซึ่งเอกสารสำคัญที่จำเป็นต้องใช้ มีดังนี้
- สำเนาสัญญาการกู้ยืมเงิน
- หนังสือรับรองหลักฐานการจ่ายดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
สำหรับใครที่ไม่ต้องการยื่นเอกสารด้วยตนเอง สามารถแสดงความยินยอมโดยแจ้งธนาคารหรือสถาบันทางการเงินที่กู้สินเชื่อบ้านให้ส่งข้อมูลดอกเบี้ยบ้านของคุณไปยังกรมสรรพากรในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์โดยตรงได้
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้กู้สินเชื่อบ้านที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2564 เป็นต้นไป จะต้อง “แจ้งความประสงค์และให้ความยินยอมแก่ธนาคาร” ก่อนที่ธนาคารจะส่งข้อมูลดอกเบี้ยบ้านของคุณไปยังกรมสรรพากรในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ สาเหตุที่ต้องให้ความยินยอมก่อนเนื่องจากเป็นข้อกำหนดด้านคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล (PDPA) และระเบียบของกรมสรรพากรที่กำหนดว่าการส่งข้อมูลดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารไปยังรัฐ ต้องได้รับ “ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรหรือผ่านระบบดิจิทัล” จากลูกค้าเสียก่อน โดยข้อมูลที่ถูกส่งจะประกอบด้วยรายละเอียดเงินกู้และจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายจริง ซึ่งถือเป็น “ข้อมูลส่วนบุคคลด้านการเงิน” จึงต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของข้อมูลอย่างชัดเจน
เริ่มต้นเป็นเจ้าของบ้านราคา 3 ล้าน ลงทะเบียนเพื่อรับข้อเสนอพิเศษ
ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี เปลี่ยนภาระดอกเบี้ยให้เป็นความคุ้มค่า
จากข้อมูลทั้งหมดที่ SC Asset ได้รวบรวมมานำเสนอจะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยบ้านคือสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ผู้กู้บ้านทุกคนควรรู้ เพราะสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่จ่ายจริงมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุดถึง 100,000 บาทต่อปีภาษี ไม่ว่าจะเป็นการกู้เดี่ยว กู้ร่วม รีไฟแนนซ์ หรือมีสินเชื่อบ้านหลายสัญญาก็ตาม ตราบใดที่เป็นเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยตามเงื่อนไขของกรมสรรพากร สิทธิ์นี้ก็สามารถใช้ได้ทั้งหมด
การทำความเข้าใจสิทธิดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีตั้งแต่เริ่มวางแผนซื้อบ้าน ไปจนถึงช่วงผ่อนจริง ช่วยให้คุณ “ลดภาระภาษีได้จริงทุกปี” และทำให้ดอกเบี้ยที่จ่ายไปไม่สูญเปล่า อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความคุ้มค่าในการเป็นเจ้าของบ้านมากยิ่งขึ้น ดังนั้น หากกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรืออยู่ระหว่างพิจารณาสินเชื่อบ้าน การรู้จักและใช้สิทธิ์ดอกเบี้ยบ้านเพื่อนำไปลดหย่อนภาษีอย่างถูกต้อง จะเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการวางแผนการเงินของคุณ
