วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านด้วยตนเอง ก่อนซื้อบ้านทำได้อย่างไร?

Highlights

• วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านคำนวณได้จากสูตร “(เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวดนั้น) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี”
• อัตราดอกเบี้ยบ้านมีทั้งหมด 4 แบบได้แก่ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่, อัตราดอกเบี้ยปรับทุกรอบเวลา และอัตราดอกเบี้ยแบบผสม
• การคิดดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก ยิ่งผ่อนมาก ดอกเบี้ยยิ่งลด
• อัตราดอกเบี้ยบ้านแบบ MRR เป็นที่นิยมมากที่สุดในการนำมาคิดดอกเบี้ยบ้าน

ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร ทำไมควรรู้ก่อนเริ่มซื้อบ้าน?

ดอกเบี้ยบ้าน คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บกับผู้ผ่อนบ้านในอัตราที่กำหนด ซึ่งแต่ละธนาคารก็ได้คิดดอกเบี้ยบ้านหลายรูปแบบตลอดระยะเวลาการผ่อนบ้าน ทำให้ผู้มีความฝันอยากมีบ้านหลังแรก ควรศึกษาวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านให้เข้าใจก่อนเริ่มดาวน์บ้าน มิเช่นนั้นแล้วอาจเกิดปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว หากอัตราดอกเบี้ยบ้านปรับตัวขึ้น ในช่วงเวลาที่กำลังผ่อนบ้านอยู่

 

อัตราดอกเบี้ยบ้านทั้ง 4 ประเภทที่น่าสนใจ 

หากเดินเข้าไปธนาคารก็จะพบกับอัตราดอกเบี้ยแบบต่างๆ เช่น MRR MLR หรือ MOR ซึ่งหลายคนคงสงสัยว่าเงินกู้ซื้อบ้าน มีการคิดดอกเบี้ยแบบใด โดยเมื่อสำรวจวิธีการคิดดอกเบี้ยบ้านของทุกธนาคาร พบว่ามีวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านมีทั้งหมด 4 ประเภท ได้แก่

 

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตลอดเวลาตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือนโยบายของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวแบ่งได้ออกเป็น 3 ประเภทดังนี้

• อัตราดอกเบี้ยMRR คือ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับรายย่อยทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งมักเป็นสินเชื่อที่มีการคิดอัตราดอกเบี้ยสูงที่สุด เพราะไม่ได้มีการวางหลักทรัพย์ค้ำประกันไว้อย่างเพียงพอ และอัตราดอกเบี้ย MRR พบได้บ่อยที่สุดสำหรับการนำไปคิดคำนวณดอกเบี้ยบ้าน

• อัตราดอกเบี้ย MLR คือ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันเพียงพอ รวมทั้งไม่มีประวัติค้างชำระเงินกู้ในอดีต ทำให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า MRR และก็มีบางธนาคารพาณิชย์ที่คิดดอกเบี้ยบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR

• อัตราดอกเบี้ย MOR คือ อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีสำหรับสินเชื่อประเภทเงินกู้เบิกเกินบัญชี หรือที่รู้จักกันในชื่อ สินเชื่อ OD ซึ่งโดยปกติแล้วอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อประเภทนี้ไม่ได้นำมาคิดคำนวณดอกเบี้ยบ้านเหมือนกับอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR

อัตราดอกเบี้ยคงที่

อัตราดอกเบี้ยคงที่ไม่ได้มีการผันแปรไปกับภาวะเศรษฐกิจเหมือนกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว กล่าวคือ หากคุณทำสัญญาซื้อขายบ้านด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่เท่าไหร่ ก็จะจ่ายดอกเบี้ยเท่าเดิม ซึ่งอัตราดอกเบี้ยคงที่แบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตามช่วงระยะเวลา เป็นการกำหนดให้ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เช่น 1-3 ปี มักใช้เป็นโปรโมชันให้ลูกค้าผ่อนบ้านง่ายขึ้นในช่วง 3 ปีแรก
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตามตลอดสัญญา เช่น หากผ่อนบ้าน 30 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ต่อปี ก็จะคิดอัตราดอกเบี้ยด้วยเรต 5.5% ตลอด ไม่มีการปรับเปลี่ยน ยกเว้นจะมีการขอ Retention หรือ Refinance
• อัตราดอกเบี้ยคงที่ตามขั้นบันได อัตราดอกเบี้ยจะปรับเปลี่ยนไปตามระยะเวลา เช่น ปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ย 2% ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 3% และปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย 4% เป็นต้น

อัตราดอกเบี้ยปรับทุกรอบเวลา

เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ประเภทหนึ่ง แต่เมื่อถึงช่วงเวลาหนึ่งอัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงไป เช่น ในช่วง 3 ปีแรกอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3.5% ต่อปี และจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ย 0.25% ทุก ๆ 3 ปี เป็นต้น โดยข้อดีของอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว คือ สามารถคาดการณ์ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในอนาคตได้ ไม่เหมือนกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ขึ้นอยู่กับตัวแปรทางเศรษฐกิจ และนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย

 

อัตราดอกเบี้ยแบบผสม

เป็นการนำอัตราดอกเบี้ยคงที่รวมกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งพบได้บ่อยกับสินเชื่อบ้านในปัจจุบัน เช่น ในช่วง 3 ปีแรกคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% แต่หลังจากปีที่ 4 เป็นต้นไปปรับดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว MRR-0.5% หมายความว่าหากอัตราดอกเบี้ย MRR ที่ประกาศออกมาเป็น 6.5% เท่ากับว่าอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 6% ต่อปี 

 

ตัวอย่างวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านง่ายๆ ด้วยตนเอง

ปัญหาสำคัญของคนซื้อบ้านครั้งแรกคือไม่รู้ว่าดอกเบี้ยบ้านคิดยังไง เพราะดอกเบี้ยบ้านมักประกอบด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาโปรโมชัน และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ทำให้วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านเป็นเรื่องยาก โดยสามารถพิจารณาได้จากตัวอย่างการคิดดอกเบี้ยบ้าน ดังต่อไปนี้

 

สูตรวิธีคิดดอกเบี้ยต่อเดือน

(เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวดนั้น) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี

กำหนดให้นาย A ผ่อนคอนโดหลังหนึ่งมูลค่า 3 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 15,000 บาท โดยในช่วง 1 ปีแรกคิดดอกเบี้ยคงที่ 3.5% ต่อปี จากสูตรการคำนวณค่าบ้าน จะได้ว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดที่ 1 เดือนมกราคม คือ

(3,000,000 X 3.5% X 31) / 365 

= 8,917.80 บาท

 

ยอดเงินต้นรวมดอกเบี้ยเมื่อจบงวด เท่ากับ

3,000,000 + 8,917.80

= 3,0008,917.80

 

หากผ่อนเดือนละ 15,000 บาท จะเหลือเงินต้น 

3,0008,917.80 - 15,000 

= 2,993,917.8 บาท

 

เมื่อนำเงินต้นคงเหลือไปคิดคำนวณดอกเบี้ยในงวดต่อไปจะได้ว่า

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดที่ 2 เดือนกุมภาพันธ์ คือ

(2,993,917.8 X 3.5% X 28) / 365 บาท

= 8,038.46 บาท

 

ยอดเงินต้นรวมดอกเบี้ยเมื่อจบงวด

2,993,917.8 + 8,038.46

= 3,001,956.26 บาท

 

หลังจากผ่อนค่าบ้านเดือนกุมภาพันธ์ 15,000 บาท จะเหลือเงินต้น

= 2,986,956.26 บาท

 

จากตัวอย่างวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านทั้งงวดเดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์จะเห็นว่า ยิ่งเงินต้นลดลงมากเท่าไหร่ ดอกเบี้ยจะยิ่งลดมากเท่านั้น สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ซึ่งไม่เหมือนกับสินเชื่อรถยนต์ที่คิดดอกเบี้ยแบบคงที่ (Flat Rate)

 

ก่อนขอสินเชื่อซื้อบ้านต้องเตรียมพร้อมอย่างไรบ้าง

ทุกคนคงจะทราบกันไปแล้วว่าวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านทำได้อย่างไร ต่อไปก็มาดูกันเลยดีกว่าว่าก่อนขอสินเชื่อบ้านควรเตรียมพร้อมอะไรบ้าง ดังนี้ 

 

วางแผนค่าใช้จ่ายผ่อนบ้านระยะยาว

ก่อนเตรียมตัวซื้อบ้าน หรือทาวน์โฮมในฝันควรวางแผนค่าใช้จ่ายให้ดีว่ารายได้เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายหรือไม่ ซึ่งอาจคํานวณดอกเบี้ยบ้านด้วยสูตรที่ได้ให้ไปข้างต้น และไม่ควรผ่อนบ้านเกินกว่า 40% ของรายได้ เพราะอาจส่งผลกระทบต่อการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ทำให้ผ่อนบ้านไม่ไหวในระยะยาว

 

เตรียมเอกสารยื่นขอสินเชื่อบ้าน 

เอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ซื้อบ้านกับทางธนาคาร ได้แก่

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือแสดงตัวตนอื่นที่ทางราชการออกให้เช่น สำเนาบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ โดยหากกู้ร่วมให้นำหลักฐานแสดงตัวตนของผู้กู้ร่วมมาด้วย
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาสลิปเงินเดือน
• สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน
• สำเนาสัญญาซื้อขาย
• สำเนาเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (หากมี)

เปรียบเทียบทำเลโครงการบ้าน

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรศึกษาทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นอันดับแรกว่าเหมาะสมหรือไม่ หากซื้อบ้านไกลจากที่ทำงานมากเกินไป ยิ่งใช้เวลาเดินทางนาน ซึ่งทาง SC Asset ได้มีโครงการบ้านในฝันตอบโจทย์คนอยากมีบ้านหลังแรกมากมาย ทั้งคอนโดติดรถไฟฟ้า บ้านเดี่ยวชานเมือง และทาวน์โฮมหลากหลายโครงการ

 

เปรียบเทียบเรื่องอัตราดอกเบี้ยก่อนซื้อบ้านเสมอ

การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคาร ช่วยให้เราได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำที่สุด และควรพิจารณาถึงเงื่อนไขของธนาคารด้วยว่า กำหนดรายได้ของผู้ยื่นสินเชื่อเท่าไหร่ หรือต้องซื้อบ้านประเภทไหนถึงจะยื่นขอสินเชื่อของธนาคารแห่งนั้นได้

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับวิธีคิดดอกเบี้ยบ้าน

 4 คำถามที่พบได้บ่อยเกี่ยวกับวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านที่น่าสนใจ มีดังต่อไปนี้

 

1. คิดดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ กับดอกเบี้ยบ้านลดต้นลดดอกแบบไหนดีกว่า?

วิธีคิดดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (flat rate) แม้จ่ายดอกเบี้ยต่ำกว่าวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านลดต้นลดดอกแต่เมื่อพิจารณาให้ดี พบว่าอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่เมื่อคำนวณรวมทั้งสัญญา ดอกเบี้ยจะมากกว่า และไม่สามารถโปะหนี้ เพื่อปิดหนี้บ้านให้เร็วเหมือนกับวิธีคิดแบบลดต้นลดดอก

 

2. แปลงดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ เป็นดอกเบี้ยเงินกู้ลดต้นลดดอกอย่างไร?

นำตัวเลข 1.8 คูณกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ ก็จะได้อัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอก เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% หมายความว่าอัตราดอกเบี้ยลดต้นลดดอก จะอยู่ที่ประมาณ 9% เป็นต้น

 

3. ดอกเบี้ยบ้านนำไปลดหย่อนภาษีได้หรือไม่?

สามารถนำไปลดหน่อยภาษีได้ โดยดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้สูงสุดปีละ 100,000 บาท หรือลดหย่อนได้ตามที่จ่ายจริง โดยลักษณะบ้านที่อยู่ในเกณฑ์สามารถลดหย่อนภาษีได้ คือบ้านที่ใช้เพื่ออยู่อาศัย เช่น คอนโด, บ้านเดี่ยว, ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ และมีเอกสารที่ใช้ประกอบการลดหย่อน ได้แก่

• หนังสือแสดงการจ่ายดอกเบี้ย
• สำเนาสัญญาสินเชื่อ

4. วิธีคิดดอกเบี้ยบ้าน MRR กับ MLR แตกต่างกันหรือไม่?

จากสูตรคํานวณดอกเบี้ยบ้านต่อเดือนที่ได้แสดงไปข้างต้น สามารถนำไปใช้คำนวณได้ทั้งอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบ MRR และ MLR เพียงแต่อัตราดอกเบี้ย MLR มักต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยประเภท MRR

 

วิธีคิดดอกเบี้ยบ้าน รู้แล้ววางแผนผ่อนบ้านได้มากกว่าที่คิด

การเข้าใจวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านย่อมช่วยให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรก วางแผนได้ว่าควรผ่อนชำระต่อเดือนเท่าไหร่ ถึงจะสามารถปิดหนี้บ้านได้ตามกำหนดสัญญา แต่ก็ยังมีเทคนิคอื่น ๆ ที่ช่วยปิดหนี้บ้านได้ นอกเหนือจากการผ่อนชำระต่อเดือนตามสูตรคำนวณดอกเบี้ยบ้าน เช่น การโปะหนี้บ้านในช่วงโปรโมชัน เพื่อให้ดอกเบี้ยบ้านต่ำลงในงวดถัดไป รวมถึงการขอรีเทนชั่น หรือรีไฟแนนซ์ ทุก ๆ 3 ปี ก็ลดดอกเบี้ยบ้านได้เช่นกัน