ค่าโอนบ้าน 2568 คำนวณอย่างไร ใครบ้างที่ได้สิทธิลด

Key Takeaway

• ค่าโอนบ้าน 2567 ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2% และลดค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1% เนื่องด้วยนโยบายส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยของรัฐบาล **ข้อมูลปี 2568 รอการประกาศจากทางหน่วยงาน
• บ้านที่ได้รับสิทธิดังกล่าวจะต้องจดจำนองและโอนในคราวเดียวกันเท่านั้น 
• บ้านทุกประเภทได้รับสิทธินี้ แต่ต้องมีราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น

ค่าโอนบ้านคืออะไร ต้องจ่ายไปเพื่ออะไร

ค่าโอนบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายให้แก่สำนักงานที่ดิน เมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของบ้านหรือที่ดิน ซึ่งค่าโอนจะมีค่าใช้จ่ายหลาย ๆ รายการประกอบอยู่ในนั้น เช่น ค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง หรือค่าอากร เป็นต้น 

 

ค่าโอนบ้าน 2567 เป็นสิ่งที่ต้องจ่ายตามกฎหมาย และผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะต้องทราบข้อมูลหรือคำนวณค่าโอนบ้านพร้อมที่ดินเอาไว้ก่อนล่วงหน้า เพราะถือเป็นค่าใช้จ่ายแฝงที่เป็นส่วนเพิ่มจากราคาบ้าน ยิ่งราคาบ้านสูงมากเท่าไหร่ ค่าโอนก็จะมีมูลค่าที่สูงตามไปด้วย

 

รวมค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 2567 โอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง

รายละเอียดของค่าโอนบ้าน 2567 ปรับลดค่าธรรมเนียมบางรายการลงจากปีก่อนหน้านี้ เนื่องด้วยมาตรการที่รัฐบาลต้องการส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นอาคารที่อยู่อาศัยในรูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด ก็ได้รับสิทธิเช่นกัน 

 

ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน

โดยปกติจะคิดค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินที่รวมสิ่งปลูกสร้าง แต่เนื่องจากมาตรการของรัฐบาล ค่าธรรมเนียมนี้จึงลดลงเหลือเพียง 0.01% ทั้งนี้ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องตกลงการจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านกันเอง โดยอาจจะจ่ายคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้จ่ายทั้งหมดก็ได้ 

 

ค่าจดจำนอง

ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าจดจำนองในกรณีที่มีการกู้เงินมาเพื่อซื้อบ้านเท่านั้น แต่ถ้าซื้อบ้านด้วยเงินสดก็ไม่ต้องจ่ายค่าจดจำนองส่วนนี้ สำหรับการโอนบ้านจากธนาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ได้รับส่วนลดเช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมการโอน โดยปรับลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของยอดเงินกู้ 

 

ทั้งนี้ บ้านหลังดังกล่าวจะต้องจดจำนองและโอนในคราวเดียวกันเท่านั้น และต้องมีราคาซื้อขายและวงเงินกู้ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา

 

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

เนื่องจากรายได้จากการขายบ้านถือเป็นหนึ่งในรายได้ที่ต้องจ่ายภาษีตามอัตราก้าวหน้า ฉะนั้น จำนวนภาษีโอนบ้านที่ต้องเสียจะขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายจริง

 

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขาย และจะจ่ายค่าโอนบ้าน 2567 ส่วนนี้เฉพาะในกรณีที่ครอบครองบ้านไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปีเท่านั้น

 

ค่าอากรแสตมป์

กรณีที่ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นการจ่ายค่าอากรแสตมป์ แต่หากไม่มีการจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะถูกคิดค่าอากรแสตมป์ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย

 

ค่าใช้จ่ายโอนบ้านแต่ละส่วนใครต้องรับผิดชอบ

แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านจะมีหลายส่วน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะต้องรับผิดชอบเท่ากันทั้งหมด เพราะกฎหมายได้กำหนดรายละเอียดค่าใช้จ่ายแต่ละส่วนแล้วว่าใครที่ต้องเป็นผู้จ่าย มาดูสรุปค่าใช้จ่ายโอนบ้านไปพร้อม ๆ กันดีกว่าว่าแต่ละส่วนใครต้องรับผิดชอบ ต้องจ่ายค่าโอนบ้านเท่าไหร่กันบ้าง ดังต่อไปนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน เป็นค่าใช้จ่ายเดียวที่กฎหมายไม่ได้ระบุไว้ว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ดังนั้น จำเป็นต้องมีการตกลงกันระหว่างทั้งสองบุคคลให้ชัดเจนก่อนที่จะมีการซื้อขายจริง เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนหรือเกิดการผิดใจกันภายหลัง
• ค่าจดจำนอง เป็นค่าโอนบ้าน 2567 โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเป็นของผู้ซื้อที่ซื้อด้วยเงินกู้เท่านั้น
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย 
• ค่าอากรแสตมป์หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย ซึ่งจะต้องจ่ายเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน 2567 พร้อมตัวอย่างการคำนวณง่าย ๆ

ผู้ซื้อและผู้ขายที่ต้องการทราบราคาค่าโอนบ้าน 2567 อาจสงสัยว่าค่าโอนบ้านคิดยังไง เราจะยกตัวอย่างง่าย ๆ ที่บอกหลักการคิดค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน 2567 ดังต่อไปนี้

 

ตัวอย่าง : นาย A อาศัยในบ้านหลังหนึ่งมากว่า 6 ปี และต้องการขายบ้านในราคา 5,000,000 บาท ส่วนนาย B ต้องการซื้อบ้านหลังนี้ด้วยเงินกู้ 100% โดยราคาประเมินของบ้านอยู่ที่ 4,000,000 บาท และทั้งสองตกลงจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านคนละครึ่ง สามารถคิดค่าโอนบ้านมือสองได้ดังนี้ 

 

ค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ (นาย A)

รายการค่าโอนบ้าน 2567	วิธีคำนวณ	จำนวนเงินที่ต้องจ่าย (บาท)
ค่าธรรมเนียมการโอน	(4,000,000 x 0.01%) / 2	200
ค่าจดจำนอง	5,000,000 x 0.01%	500
รวม		700

 

ค่าใช้จ่ายผู้ขาย (นาย B)

รายการค่าโอนบ้าน 2567	วิธีคำนวณ	จำนวนเงินที่ต้องจ่าย (บาท)
ค่าธรรมเนียมการโอน	(4,000,000 x 0.01%) / 2	200
ค่าอากรแสตมป์	5,000,000 x 0.5%	25,000
รวม		25,200

หมายเหตุ : ผู้ขายต้องนำเอารายได้จากการขายบ้านตามราคาประเมิน (4,000,000 บาท) ไปยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วย

**ข้อมูลปี 2568 รอการประกาศจากทางหน่วยงาน

 

โอนบ้านเตรียมเอกสารอะไรบ้างในวันโอนกรรมสิทธิ์

นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านที่ต้องสำรองให้พร้อมแล้ว ผู้ซื้อยังต้องเตรียมเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ประกอบไปกับการจ่ายค่าโอนบ้าน 2567 ด้วย โดยเอกสารที่ต้องเตรียมให้เตรียมอย่างละ 1 ชุด ดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. บัตรประชาชนเจ้าของบ้าน พร้อมสำเนา (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา (เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง)
4. สำเนาเอกสารการเปลี่ยนชื่อและนามสกุล (ถ้ามี)
5. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
6. สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
7. หนังสือให้ความยินยอมขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้านจากคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
8. สำเนาใบทะเบียนสมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)
9. สำเนาใบทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)