คำนวณแบบชัด ๆ ซื้อบ้าน 10 ล้านต้องผ่อนเดือนละเท่าไร ?

สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านหลังใหม่ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเป็นทรัพย์สินในอนาคต โดยเฉพาะบ้านในเซกเมนต์กลางค่อนไปทางบนที่ราคาหลังละ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป หนึ่งในคำถามยอดฮิตที่ต้องเจอแน่ ๆ คือ “หากต้องการซื้อบ้านในงบ 10 - 20 ล้านต้องผ่อนเดือนละเท่าไร ?” 

แน่นอนว่ายิ่งมูลค่าบ้านสูงเท่าไร การวางแผนการเงินให้รอบด้านก่อนตัดสินใจกู้ก็ยิ่งสำคัญเท่านั้น  บทความนี้จึงจะพาคุณไปเข้าใจหลักการคำนวณค่างวดบ้านแบบง่าย ๆ เพื่อรู้วิธีประเมินรายได้ของตัวเองว่าพร้อมแค่ไหนสำหรับการผ่อน และให้คำแนะนำในการวางแผนไม่ให้กู้เกินตัว เพื่อที่คุณจะสามารถซื้อบ้านในฝันได้อย่างมั่นคงในระยะยาว

 

 

วิธีคำนวณค่างวดบ้านแบบเข้าใจง่าย

 

ก่อนจะไปรู้ว่า บ้านราคาเท่าไรต้องผ่อนเดือนละกี่บาท ลองมาทำความเข้าใจสูตรคำนวณคร่าว ๆ ที่ใช้ได้จริงในเบื้องต้นกันก่อน

โดยสูตรง่าย ๆ ในการประเมินค่างวดบ้านคือ 

ค่างวดรายเดือน ≈ วงเงินกู้ × ค่าผ่อนต่อล้านบาท/เดือน

"ค่าผ่อนต่อล้านบาท/เดือน" คือตัวเลขที่บอกว่าถ้าคุณกู้เงิน 1 ล้านบาท คุณจะต้องผ่อนชำระในจำนวนเท่าไรต่อเดือน โดยตัวเลขนี้จะแปรผันตาม อัตราดอกเบี้ย และ ระยะเวลาผ่อนชำระ ยิ่งอัตราดอกเบี้ยต่ำและระยะเวลาผ่อนยาว ตัวเลขนี้ก็จะยิ่งต่ำลง 

หลายคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านอาจสงสัยว่า “ค่างวดผ่อนบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไรต่อราคาบ้าน 1 ล้านบาท ?” เพราะถ้ารู้ตัวเลขพื้นฐานนี้ ก็จะสามารถนำไปคูณตามราคาบ้านที่ต้องการ เพื่อประเมินภาระผ่อนรายเดือนได้ทันที โดยการคำนวณค่างวดแบบ “ต่อ 1 ล้านบาท” เป็นวิธีที่เข้าใจง่ายที่สุด ส่วนคำตอบที่ว่า จะต้องผ่อนเดือนละเท่าไรก็จะขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลักคือ

• อัตราดอกเบี้ย ที่ธนาคารเสนอ
• ระยะเวลาผ่อน เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี

เมื่อนำค่างวดต่อ 1 ล้านบาทมาคูณกับจำนวนล้านบาทที่ต้องการกู้ ก็จะทราบภาระผ่อนต่อเดือนได้ทันที เช่น

• ถ้าค่างวด = 6,000 บาท/ล้านบาท
• บ้านราคา 10 ล้านบาท → 6,000 × 10 = 60,000 บาท/เดือน

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนมากขึ้น ตารางด้านล่างนี้ได้สรุปค่างวดต่อเดือนต่อบ้านราคา 1 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน

 

ตารางเปรียบเทียบค่างวดรายเดือนต่อ 1 ล้านบาท

 

อัตราดอกเบี้ย (ต่อปี)	ระยะเวลาผ่อน 20 ปี / บ้านราคา 1 ล้านบาท / เดือน	ระยะเวลาผ่อน 30 ปี / บ้านราคา 1 ล้านบาท / เดือน
5.00%	6,600	5,400
6.00%	7,100	6,000
7.00%	7,800	6,700

 

จากตารางนี้ ผู้อ่านสามารถนำตัวเลขไปคำนวณเองได้ง่าย ๆ ตามราคาบ้านที่สนใจ เพียงนำค่างวดต่อ 1 ล้านบาท × จำนวนล้านบาทที่ต้องการกู้ ก็จะสามารถประเมินภาระผ่อนรายเดือนคร่าว ๆ ได้อย่างสะดวก และเพื่อให้เข้าใจการคำนวณชัดเจนยิ่งขึ้น ลองดูตัวอย่างการคำนวณค่างวดผ่อนบ้านสำหรับบ้านหลังละ 10 ล้าน และ 20 ล้านบาทในหัวข้อถัดไป

 

ตัวอย่างที่ 1 : ซื้อบ้าน 10 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร ?

เช่นเดียวกัน หากคุณต้องการซื้อบ้าน 10 ล้านบาท และอยากรู้ว่าต้องผ่อนเดือนละเท่าไร สมมติว่ากู้เต็มวงเงิน 10 ล้านบาท (ซึ่งในความเป็นจริงอาจกู้ได้ไม่เต็ม 100% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขธนาคารและราคาประเมิน) และได้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ตลอดระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี จากตารางด้านบน ค่าผ่อนต่อล้านบาทที่อัตราดอกเบี้ย 6% ระยะเวลา 30 ปี คือประมาณ 6,000 บาท/เดือน

ดังนั้น คำตอบว่าซื้อบ้าน 10 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไรจึงเป็นไปตามการคำนวณด้านล่างนี้

ค่างวดรายเดือน ≈ 10 ล้านบาท × 6,000 บาท/ล้านบาท/เดือน = 60,000 บาท

 

ตัวอย่างที่ 2 : ซื้อบ้าน 20 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร ?

ถ้าคุณสนใจบ้านราคา 20 ล้านบาท โดยกู้เต็มวงเงิน 20 ล้านบาท และได้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ตลอดระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี จากตารางด้านบน ค่าผ่อนต่อล้านบาทที่อัตราดอกเบี้ย 6% ระยะเวลา 30 ปี คือประมาณ 6,000 บาท/เดือน

ดังนั้น คำตอบว่าซื้อบ้าน 20 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไรจึงเป็นไปตามการคำนวณด้านล่างนี้

ค่างวดรายเดือน ≈ 20 ล้านบาท × 6,000 บาท/ล้านบาท/เดือน = 120,000 บาท

 

ข้อควรรู้

• ดอกเบี้ยในช่วงแรก: โดยทั่วไปแล้ว การผ่อนชำระในช่วงปีแรก ๆ สัดส่วนของดอกเบี้ยจะสูงกว่าเงินต้นมาก และจะค่อย ๆ ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป
• โปรโมชันดอกเบี้ย: ธนาคารมักมีโปรโมชั่นดอกเบี้ยพิเศษในช่วง 2-3 ปีแรก ซึ่งจะทำให้ค่างวดในช่วงนั้นต่ำลง แต่หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะกลับไปเป็นอัตราปกติซึ่งอาจทำให้ค่างวดเพิ่มขึ้นได้ คุณจึงควรพิจารณาค่างวดในระยะยาวด้วย

แล้วต้องมีรายได้เท่าไรถึงกู้ได้ ?

 

นอกจากการคำนวณค่างวดเพื่อหาว่าบ้าน 10 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละเท่าไรแล้ว สิ่งสำคัญไม่แพ้กันคือการประเมินว่า "คุณมีรายได้เพียงพอที่จะกู้ได้หรือไม่" โดยสถาบันการเงินมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระที่เรียกว่า อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ (DSR: Debt Service Ratio) เพื่อให้รู้ว่าผู้ขอกู้ซื้อบ้านมีความสามารถชำระมากน้อยแค่ไหน 

DSR คืออัตราส่วนที่ใช้บอกว่า "ภาระหนี้ทั้งหมดของคุณต่อเดือน คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมต่อเดือน" สถาบันการเงินโดยทั่วไปจะกำหนดไม่ให้ภาระหนี้ทั้งหมดของคุณ (รวมค่างวดบ้านที่กำลังจะขอสินเชื่อ และหนี้อื่น ๆ ที่มีอยู่ เช่น หนี้บัตรเครดิต, หนี้รถยนต์, หนี้ส่วนบุคคล) เกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้แน่ใจว่าคุณยังมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน และลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้

 

ตัวอย่างการคำนวณ DSR

สมมติว่าคุณมีรายได้ต่อเดือน 150,000 บาท และไม่มีหนี้สินอื่น ๆ เลย หากคุณต้องการผ่อนบ้าน 10 ล้านบาท ซึ่งมีค่างวดประมาณ 60,000 บาทต่อเดือน

• DSR = (ค่างวดบ้าน + ภาระหนี้อื่น ๆ) / รายได้ต่อเดือน
• DSR = (60,000 บาท + 0 บาท) / 150,000 บาท = 0.40 หรือ 40%

ในกรณีนี้ DSR ของคุณอยู่ที่ 40% ซึ่งยังอยู่ในเกณฑ์ที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่ยอมรับ (ไม่เกิน 40-50%) แสดงว่าคุณมีศักยภาพในการกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทได้

แล้วถ้ามีหนี้อื่น ๆ ล่ะ?

หากคุณมีภาระหนี้อื่น ๆ อยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถยนต์เดือนละ 10,000 บาท

• ภาระหนี้รวม = 60,000 บาท (ค่างวดบ้าน) + 10,000 บาท (ผ่อนรถ) = 70,000 บาท
• DSR = 70,000 บาท / 150,000 บาท = 0.4667 หรือประมาณ 46.67%

ก็ยังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ยอมรับได้ อย่างไรก็ตาม หาก DSR ของคุณเกิน 50% หรือใกล้เคียงกับเพดานสูงสุด สถาบันการเงินอาจพิจารณาว่าคุณมีความเสี่ยงสูงเกินไปและอาจไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ หรืออนุมัติวงเงินที่น้อยลง

จากตัวอย่างบ้าน 10 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละ 60,000 บาท ถ้าต้องการรักษาระดับ DSR ให้ไม่เกิน 40% คุณควรมีรายได้ต่อเดือนอย่างน้อยประมาณ 150,000 บาท (60,000 บาท / 0.40) แต่หากสถาบันการเงินบางแห่งให้สูงสุด 50% รายได้ขั้นต่ำก็อาจอยู่ที่ 120,000 บาท (60,000 บาท / 0.50)

 

 

แนวทางวางแผนซื้อบ้านไม่ให้กู้เกินตัว

ถึงแม้จะสามารถกู้ผ่านได้ตามเกณฑ์ของธนาคาร แต่ไม่ได้แปลว่าคุณควรกู้เต็มวงเงินเสมอไป เพราะการมีบ้านในฝันไม่ควรมาพร้อมกับชีวิตที่ฝืดเคืองเกินไป ลองดูแนวทางต่อไปนี้เพื่อช่วยให้การซื้อบ้านสามารถไปคู่กับคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่มีหนี้เกินตัว

 

คำนวณงบประมาณที่เหมาะกับรายได้

ก่อนเลือกบ้าน ควรเริ่มต้นจากคำถามว่า “สามารถจ่ายค่าผ่อนบ้านได้สูงสุดเท่าไรต่อเดือน โดยที่ยังมีเงินเหลือใช้จ่ายอื่น ๆ ได้สบาย ๆ” มากกว่าจะถามว่า “บ้านหลังนี้ราคาเท่าไหร่”

• ตัวอย่าง: หากคุณมีรายได้ 120,000 บาทต่อเดือน การกันเงินไว้สำหรับค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40% หรือประมาณ 48,000 บาท/เดือน
• วงเงินกู้ที่เหมาะสมคือ 48,000 ÷ 6,500 ≈ 7.4 ล้านบาท

 

หมายความว่า คุณควรซื้อบ้านราคาประมาณ 8–9 ล้านบาท แล้ววางเงินดาวน์สัก 1–2 ล้าน จะเหมาะสมกว่าการกู้เต็ม 10 ล้าน

 

อย่าลืมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกจากค่าผ่อน

การซื้อบ้านไม่ใช่แค่การจ่ายค่างวดผ่อนบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ ที่คุณต้องเตรียมพร้อม ดังนี้ 

• ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ 
• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)
• ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้
• อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขาย (ในกรณีที่ผู้ขายถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและระยะเวลาการถือครอง
• ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อ 
• ค่าประเมินราคาหลักประกัน: ประมาณ 2,500 - 5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน)
• ค่าอากรแสตมป์สัญญาเงินกู้: 0.05% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย: เป็นภาคบังคับของการกู้สินเชื่อบ้าน
• ค่าเบี้ยประกันชีวิต (MRTA): เป็นทางเลือก แต่หลายธนาคารมักแนะนำให้ทำเพื่อคุ้มครองหนี้ หากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันกับผู้กู้
• ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งและซ่อมแซม: บ้านใหม่ก็อาจต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งเพิ่มเติมเพื่อให้เข้าอยู่ได้ หรือบ้านมือสองอาจมีค่าซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่
• ค่าส่วนกลาง/ค่าบำรุงรักษา: สำหรับหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม จะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนหรือรายปี
• ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค: ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ที่อาจเพิ่มขึ้นเมื่อมีบ้านเป็นของตัวเอง

การกันเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้คุณไม่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องหลังจากการซื้อบ้าน

 

พิจารณาระยะเวลากู้ที่เหมาะสม

ระยะเวลาผ่อนชำระมีผลอย่างมากต่อค่างวดต่อเดือน และดอกเบี้ยรวมที่ต้องจ่ายตลอดอายุสัญญา

• ระยะเวลาสั้น (เช่น 15-20 ปี): ค่างวดต่อเดือนจะสูงขึ้น แต่ดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดสัญญาจะน้อยลง เหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง มีความสามารถในการผ่อนชำระได้มาก
• ระยะเวลายาว (เช่น 25-30 ปี): ค่างวดต่อเดือนจะต่ำลง ทำให้ภาระต่อเดือนเบาลง เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลดภาระรายเดือน เพื่อให้มีเงินหมุนเวียนสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ แต่สิ่งที่ต้องแลกมาคือดอกเบี้ยรวมที่คุณจะต้องจ่ายตลอดอายุสัญญาจะสูงขึ้นมาก

คำแนะนำ: หากเป็นไปได้และมีศักยภาพทางการเงินเพียงพอ ควรเลือกระยะเวลาผ่อนชำระที่สั้นที่สุดเท่าที่จะทำได้ เพื่อประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว แต่หากยังไม่มั่นใจในสภาพคล่อง การเลือกระยะเวลายาวไว้ก่อนก็เป็นทางเลือกที่ดี เพราะคุณสามารถโปะเงินเพิ่ม (Partial Prepayment) เพื่อลดเงินต้นและดอกเบี้ยได้ในอนาคต

การวางแผนซื้อบ้านอย่างรอบคอบและเข้าใจตั้งแต่เนิ่น ๆ ว่าบ้าน 10-20 ล้านบาท ต้องผ่อนเดือนละ เท่าไร ไม่เพียงช่วยให้คุณผ่อนบ้านได้อย่างสบายใจในระยะยาว แต่ยังเปิดโอกาสให้คุณได้เลือกบ้านที่ตอบโจทย์ทั้งด้านดีไซน์ ทำเล และคุณภาพชีวิตอย่างแท้จริง โดยหากคุณมีงบประมาณราว 10 ล้านบาท และกำลังมองหาบ้านที่พร้อมทั้งฟังก์ชันและความหรูหราในสัดส่วนที่ลงตัว SC Asset มีบ้านราคาเหมาะกับงบ 10 ล้านบาท หลากหลายโครงการที่พร้อมตอบรับความฝันของคุณ ด้วยการออกแบบพื้นที่ที่คำนึงถึงการใช้ชีวิตจริง และสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อความสุขของทุกคนในครอบครัว 

 

เยี่ยมชมโครงการบ้านราคา 10 ล้านบาทเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ของ SC Asset หรือสอบถามรายละเอียดโดยตรงที่สายด่วน 1749  เพื่อพูดคุยกับที่ปรึกษาอสังหาฯ ได้เลยวันนี้