ขายฝากที่ดิน ฝากที่ดินพร้อมรับเงินก้อน ดีอย่างไร ทำไมต้องขายฝาก

Highlight

• การขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินชนิดหนึ่ง ซึ่งผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
• สามารถทำนิติกรรมได้ง่าย ความเสี่ยงต่ำ ไม่จำเป็นต้องมีผู้ค้ำประกัน
• กรรมสิทธิ์ของที่ดิน จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่มีการจดทะเบียนซื้อขายฝาก ณ สำนักงานกรมที่ดิน
• การขายฝากที่ดิน ผู้รับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยขายฝากที่ดินไม่เกิน 15% ต่อปี
• หากผู้ขายฝากที่ดินไม่นำเงินมาไถ่ถอนคืนภายในเวลาที่กำหนด ผู้รับซื้อฝากมีสิทธิ์ยึดทรัพย์สินที่ดินนั้นได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องฟ้องร้อง

ขายฝากที่ดิน คืออะไร รูปแบบเป็นอย่างไร

หากมีสินทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดิน และต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มี แต่ไม่อยากขายขาด หรืออยากเก็บไว้เผื่อได้ใช้ที่ดินนั้นในอนาคตจะทำอย่างไร ในทางนิติกรรมซื้อขายที่ดินมีสิ่งที่เรียกว่า “ขายฝากที่ดิน” ที่จะทำให้สามารถหาเงินจากที่ดินนั้นได้ โดยไม่จำเป็นต้องขายขาด

 

ขายฝากที่ดิน คืออะไร? ขายฝากที่ดิน คือ การนำที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือขายฝากบ้านพร้อมที่ดินให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยจะต้องมีการกำหนดระยะเวลาให้ผู้ขายฝากไถ่ถอนที่ดินคืน ผู้ขายฝากจะได้รับเงินจากผู้รับซื้อ เพื่อนำเงินนั้นไปใช้สอยตามจุดประสงค์ ส่วนผู้รับซื้อฝากจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี 

 

ดังนั้น ในสัญญาขายฝากจึงจะต้องระบุเงื่อนไขอย่างชัดเจนว่า ผู้ขายฝากต้องจ่ายดอกเบี้ยพร้อมเงินต้นเมื่อทำการไถ่ถอนที่ดินคืน หรือชำระเป็นรายเดือนจนกว่าจะครบกำหนด โดยดอกเบี้ยรวมแล้วห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือเท่ากับ 1.25% ต่อเดือน

 

ในระยะเวลาการขายฝากที่ดิน กรรมสิทธิ์ของที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีเมื่อมีการจดทะเบียนทำสัญญาขายฝากที่ดิน ณ กรมที่ดิน และเมื่อครบกำหนดการขายฝากที่ดินแล้ว ผู้ขายฝาก จะต้องนำเงินไปไถ่ถอนที่ดินคืนจากผู้รับซื้อฝาก จากนั้นกรรมสิทธิ์ที่ดินจึงจะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากอีกครั้ง

 

ด้วยเหตุนี้ การขายฝากที่ดินจึงเปรียบได้ว่า เป็นการขายที่ดินไว้กับผู้รับซื้อฝากไว้ชั่วคราว จากนั้นเมื่อครบกำหนดที่ตกลงขายฝากที่ดินกันไว้ ก็ต้องเตรียมเงินไปเพื่อไถ่ถอนที่ดินคืน เพื่อที่จะไม่ให้ที่ดินนั้นถูกยึดกรรมสิทธิ์ หรือกลายเป็นขายขาดโดยสมบูรณ์นั่นเอง

 

ขายฝากที่ดิน ดีอย่างไร มีจุดเด่นกว่าแบบอื่นอย่างไร

 

 

ทราบความหมายของการขายฝากที่ดินอย่างคร่าว ๆ แล้ว แต่การขายฝากมีข้อดีกว่าการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดิน หรือนิติกรรมด้านการเงินต่าง ๆ อย่างไร ทำไมการขายฝากที่ดินถึงน่าสนใจกว่า ข้อดีโดยรวมของการขายฝากที่ดิน มีดังนี้

• ผู้ขายฝากยังสามารถได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินคืนด้วยการไถ่ถอน โดยที่ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาซื้อขายใหม่
• ความเสี่ยงต่ำ ปลอดภัยกับทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก เพราะการทำสัญญาขายฝากที่ดินต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเท่านั้น
• วงเงินที่ได้จากการขายฝากสูงกว่าการกู้ยืม
• ไม่จำเป็นต้องมีผู้ค้ำประกัน ได้รับเงินไว
• ลดความเสี่ยงจากการถูกคิดดอกเบี้ยแพง เพราะการขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้การชำระดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี
• สามารถกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนได้สูงสุด 10 ปี

ขาย VS ขายฝาก VS ฝากขาย แตกต่างกันอย่างไร เปรียบเทียบนิติกรรมแต่ละประเภท

การขายฝากที่ดินเหมือนหรือแตกต่างจากการขาย หรือฝากขายหรือไม่ ในการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินทั้ง 3 ประเภทนี้ไม่เหมือนกัน และมีข้อแตกต่างกันทั้งในเรื่องของลักษณะการดำเนินการ คู่สัญญา รวมถึงกรรมสิทธิ์อีกด้วย

โดยความแตกต่างของการขาย ขายฝากที่ดิน และฝากขาย มีรายละเอียดดังนี้

 

ขาย	ขายฝาก	ฝากขาย
คำเรียกคู่สัญญา	ผู้ขาย-ผู้ซื้อ	ผู้ขายฝาก-ผู้รับซื้อฝาก	เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน-นายหน้า/เอเจนท์
ลักษณะ การทำนิติ กรรม	มอบกรรม สิทธิ์ขาดในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ	ขายและมอบกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับซื้อฝาก แต่ยังได้รับสิทธิ์ในการ ซื้อคืน	การฝากให้บุคคลอื่นทำการขายทรัพย์สินให้ และมีการแบ่งเปอร์เซ็นต์จากการขาย
สิทธิ์การไถ่ถอน	ไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ หากต้องการที่ดินคืน จะต้องทำสัญญาซื้อขายฉบับใหม่ขึ้นมาเท่านั้น	สามารถไถ่ถอนที่ดินคืนได้ ภายในเวลาที่กำหนด	ไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้
กรรมสิทธิ์	กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อขาดเมื่อจดทะเบียน และทำการโอนกรรม สิทธิ์เรียบร้อย	กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ รับซื้อฝากทันทีเมื่อมี การจดทะเบียนสัญญา ขายฝาก	กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน จนกว่าจะเกิดการเสนอขายโดยนายหน้า และผู้ซื้อตกลงรับซื้อ จากนั้นกรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้ซื้อเมื่อมีการจดทะเบียนและทำการโอนกรรมสิทธิ์
ประโยชน์ที่แต่ละฝ่าย พึงได้รับ	ผู้ขายได้รับเงิน ผู้ซื้อได้ใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือนำไปเก็งกำไร	ผู้ขายฝากได้รับเงินคล้ายการกู้ยืม ผู้รับฝากได้รับผลตอบแทนเป็นเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี	เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้รับเงินจากการขาย นายหน้าได้รับค่าตอบ แทนส่วนแบ่งตามตกลง ผู้ซื้อได้ใช้ประโยชน์ใน ทรัพย์สิน หรือนำไปเก็งกำไร

 

นอกจากนี้ยังมีการจำนองที่เป็นการนำทรัพย์สินที่ดินไปจำนองเพื่อกู้ยืมเงิน ถึงแม้จะดูคล้ายกับการขายฝาก แต่ก็มีข้อแตกต่างกันหลายจุดที่ต้องทำการพิจารณาหากต้องการใช้ที่ดินในการกู้เงิน สามารถอ่านข้อแตกต่างของขายฝากที่ดินกับจำนองว่าต่างกันอย่างไรได้ที่บทความ: ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร

 

การขายฝากที่ดิน มีขั้นตอนอะไรบ้าง เตรียมเอกสารอย่างไร

 

 

ขายฝากที่ดินทำอย่างไร? การขายฝากที่ดินมีขั้นตอนที่ไม่ซับซ้อน สามารถทำได้ง่ายเพียงไม่กี่ขั้นตอน ดังนี้

• ทำการลงทะเบียนขายฝากที่ดินกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
• รับผลการประเมินที่ดินว่าผ่านหรือไม่ และมีผู้รับซื้อฝากที่ให้วงเงินเท่าไร
• ผู้ขายฝากเลือกผู้รับซื้อฝากที่พึงพอใจและเหมาะสม
• ทำการนัดหมายกับผู้รับซื้อฝากเพื่อทำสัญญาการขายฝาก ณ กรมที่ดิน
• ตรวจสอบเงื่อนไขและความถูกต้องภายในสัญญา
• จดทะเบียนสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน

จะเห็นได้ว่าการขายฝากที่ดินนั้นขั้นตอนไม่ซับซ้อนเท่ากับการทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม ต้องไม่ลืมที่จะเตรียมเอกสารต่าง ๆ ไปให้ครบ เพื่อที่จะได้ไม่เสียเวลาและเป็นการรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเองด้วย มาดูกันว่าการขายฝากที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง

 

เอกสารที่ใช้

เอกสารที่ใช้ในการขายฝากที่ดิน มีดังนี้

• บัตรประชาชนตัวจริง
• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• ทะเบียนบ้านตัวจริง
• กรณีมีคู่สมรส ต้องเตรียมใบยินยอมของคู่สมรส
• ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน

โดยค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินนั้น จะคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินที่ดิน เช่น ที่ดินถูกประเมินที่ราคา 1,500,000 บาท ดังนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการขายฝาก 7,500 บาท

 

เปิดข้อมูล: ค่าธรรมเนียมขายฝาก ต้องชำระอะไรบ้าง?

 

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร จำเป็นต้องทำหรือไม่?

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน คือ การทำสัญญาระหว่างผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝากในการซื้อขายฝากที่ดิน โดยจะต้องทำการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเพียงเท่านั้น หากไม่ทำการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน จะถือว่าสัญญาขายฝากนั้นเป็นโมฆะ

 

การทำสัญญาขายฝากนั้น ก็เพื่อระบุข้อกำหนด ดอกเบี้ย รวมถึงระยะเวลาของการขายฝาก และยังเป็นการคุ้มครองบุคคลธรรมดาผู้เป็นคนขายฝากให้ได้รับสิทธิความเป็นธรรมในการทำนิติกรรม ถือเป็นหนึ่งในข้อกฎหมายเมื่อมีการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน

 

อ่านต่อเรื่องสัญญาขายฝาก เพื่อทำความเข้าใจในเรื่องการทำสัญญาขายฝากว่ามีประโยชน์อย่างไร ทำไมถึงควรทำสัญญาขายฝาก

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน

 

1. ระหว่างขายฝากที่ดิน กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร เลือกแบบไหนดีกว่า?

ขายฝากที่ดิน สามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด มีการควบคุมดอกเบี้ยตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อเมื่อมีการจดทะเบียน แต่หากมีการตกลงกันพร้อมระบุในสัญญา ผู้ขายฝากจะยังสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ และเมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝากมีสิทธิ์ในการยึดทรัพย์สินหากผู้ขายฝากผิดนัดชำระโดยไม่ต้องฟ้องร้อง

 

จำนอง เป็นการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยผู้จำนองยังมีกรรมสิทธิ์และสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินได้ แต่หากมีการผิดนัดชำระหนี้กู้ยืมกับผู้รับจำนอง จะเกิดการฟ้องร้องบังคับชำระหนี้ และบังคับคดีทรัพย์สิน

 

ดังนั้น หากต้องการใช้ที่ดินเพื่อแลกเงินก้อน การขายฝากที่ดินจะเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยและความเสี่ยงน้อยกว่า อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงเวลาไถ่ถอน ก็ควรที่จะเตรียมเงินให้พร้อม เพื่อที่จะไม่ได้เสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ได้ฝากขายไป

 

2. ขายฝากที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียมเท่าไหร่?

ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน จะคิดเป็น 0.5% จากราคาประเมินที่ดิน

 

3. ขายฝากที่ดิน กี่ปี?

ขายฝากที่ดินกี่ปี? การขายฝากที่ดิน สามารถกำหนดระยะเวลาการขายฝากได้ตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 10 ปี

 

สรุปขายฝากที่ดิน ใช้ที่ดินแลกเงิน สามารถไถ่ถอนคืนได้

โดยสรุปแล้ว การขายฝากที่ดิน เป็นการขายที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อให้ได้รับเงินก้อนมาใช้ประโยชน์ และต้องเตรียมเงินไว้สำหรับไถ่ถอนคืนในอนาคตตามกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก

 

ผู้รับซื้อฝากจะได้รับค่าตอบแทนจากการขายฝากที่ดินเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี และการซื้อขายฝากที่ดินนี้จะต้องทำสัญญาขายฝาก ณ กรมที่ดิน เพื่อเป็นการคุ้มครองบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมทางกฎหมาย

 

การขายฝากที่ดิน มีข้อดีคือผู้ขายฝากจะได้รับวงเงินกู้ที่สูงกว่าการจำนองหรือกู้ยืม ความเสี่ยงต่ำ ปลอดภัย และยังมีสิทธิ์ที่จะไถ่ถอนที่ดินคืนกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง อย่างไรก็ตาม การทำนิติกรรมใด ๆ ต้องอ่านเอกสารและเงื่อนไขข้อกำหนดในสัญญาอย่างละเอียด เพื่อที่จะไม่มีข้อผิดพลาดในการชำระเงิน หรือถูกเอาเปรียบ รวมถึงเป็นการรักษาสิทธิ์ในการไถ่ถอนของตนเองอีกด้วย