สัญญาเช่าที่ดิน หนังสือสำคัญทางกฎหมายที่ชาวอสังหาห้ามพลาด!
Highlights:
- สัญญาเช่าที่ดิน คือ สัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าซึ่งจัดทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยที่ดิน
- สัญญาเช่าพื้นที่ดินเปล่า สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทตามเงื่อนไขระยะเวลา ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น และสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว
- สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว เป็นสัญญาการใช้ที่ดินที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป โดยมีสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวอยู่ 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดินทั่วไป และสัญญาเช่าต่างตอบแทน
สัญญาเช่าที่ดิน คืออะไร?
สัญญาเช่าที่ดิน คือ สัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าที่จัดทำขึ้นเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยที่ดิน ในใบสัญญาจะกำหนดให้ผู้เช่าที่ดินมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าตามที่กำหนด ซึ่งการนำที่ดินไปปล่อยเช่า นอกจากเจ้าของที่ดินจะได้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอแล้ว ยังเป็นการใช้ที่ดินอันรกร้างให้เกิดประโยชน์ โดยไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างไม่จำเป็น
ส่วนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นระหว่างการเช่าที่ดิน เช่น บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ จะตกเป็นของเจ้าของที่ดิน เนื่องจากผู้ให้เช่ายังมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอยู่ หากผู้เช่าเห็นว่าที่ดินดังกล่าวสามารถใช้ประโยชน์ได้ในระยะยาว และคาดการณ์แล้วว่าราคาประเมินที่ดินในอนาคตมีแนวโน้มสูงขึ้น ก็ควรเปลี่ยนสถานะจากผู้เช่าเป็นเจ้าของที่ดิน ด้วยการเริ่มต้นทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ให้เช่าที่ดินเดิม เมื่อตกลงได้แล้วก็ดำเนินการโอนโฉนดที่ดิน ณ สำนักงานกรมที่ดิน
ประเภทของสัญญาเช่าที่ดิน ที่คุณต้องรู้
สัญญาเช่าที่ดินเปล่า สามารถแบ่งตามระยะเวลาการให้เช่าได้ออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น และสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว โดยทั้งสองประเภทแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้
สัญญาเช่าระยะสั้น
หนังสือสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้นจะกำหนดให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ใช้ที่ดินได้ไม่เกิน 3 ปี ซึ่งการจดทะเบียนการเช่าระยะสั้น คู่สัญญาสามารถดำเนินการด้วยตนเอง โดยไม่ต้องจดทะเบียนถึงสำนักงานกรมที่ดิน ทั้งนี้ถึงแม้ว่าจะไม่ต้องเดินทางไปทำเรื่องถึงสำนักงานฯ แต่แบบฟอร์มสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น ก็ต้องได้ใจความรัดกุม ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งต้องมีรายละเอียดเนื้อหาของหนังสือดังนี้
- มีชื่อ-สกุลของผู้เช่า และผู้ให้เช่า รวมทั้งรายละเอียดอื่นให้ชัดเจน
- กำหนดระยะเวลาการให้เช่า โดยบอกวันเริ่มต้น-วันสิ้นสุด
- อัตราค่าเช่าต่อเดือน
- หากมีเงื่อนไขการให้เช่าอื่น เช่น การยกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่ใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ จากที่ตกลงกันเอาไว้ ก็ให้ระบุลงไปด้วย
- เซ็นลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า รวมทั้งพยาน
สัญญาเช่าระยะยาว
หนังสือเช่าที่ดินระยะยาวเป็นการเช่าที่ดินมากกว่า 3 ปีขึ้นไป โดยการจดทะเบียนต้องดำเนินการที่สำนักงานกรมที่ดิน เนื่องจากจะต้องเสียค่าธรรมเนียมตามที่กฎหมายกำหนด และเป็นข้อกฎหมายที่ต้องทำสัญญาเช่าต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิเช่นนั้นแล้ว จะถือว่าสัญญาเช่าเป็นโมฆะ โดยสัญญาเช่าระยะยาวแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญาเช่าธรรมดา และสัญญาเช่าต่างตอบแทนฯ
สัญญาเช่าธรรมดา
- เป็นลักษณะการเช่าแบบทั่วไป ผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญา
- ระยะเวลาการเช่าสูงสุดอยู่ที่ไม่เกิน 30 ปี
- ผู้เช่าไม่สามารถถ่ายโอนทรัพย์สินที่เช่าอยู่ ให้แก่ทายาทเพื่อรับมรดกได้ หากผู้เช่าเสียชีวิต สิทธิ์ในการเช่าจะถือเป็นอันสิ้นสุด
สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
- ผู้เช่าสามารถโอนกรรมสิทธิ์การเช่าไปยังทายาทได้
- ผู้เช่าจ่ายค่าตอบแทนอื่น ๆ นอกเหนือจากค่าเช่าทั่วไป เช่น การเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง
- ผู้เช่าเป็นผู้ปรับปรุงอาคารในกรณีชำรุดทรุดโทรมด้วยตนเอง
รายละเอียดอะไรบ้าง? ที่ต้องมีในสัญญาเช่าที่ดิน
สัญญาเช่าที่ดินถือเป็นนิติกรรมสัญญาประเภทหนึ่งที่ต้องกำหนดสิทธิ์ เงื่อนไข และหน้าที่ของคู่สัญญาเอาไว้ ดังนั้น ก่อนเซ็นแบบฟอร์มหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ควรอ่านสัญญาให้ดีว่าระบุรายละเอียดต่าง ๆ ไว้อย่างครบถ้วนหรือไม่ ทั้งนี้ก็เพื่อป้องกันความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ซึ่งรายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาเช่าที่ดินมีดังต่อไปนี้
- ระยะเวลาการเช่าที่ดิน
เป็นเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่ากำหนดว่าจะสามารถใช้ที่ดินได้ภายในระยะเวลาเท่าไหร่ ซึ่งหากพ้นกำหนดแล้วผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญา ก็จะใช้ที่ดินผืนนั้นไม่ได้ และหนังสือสัญญาเช่าที่ดินบางฉบับ จะกำหนดอัตราค่าเช่าล่วงหน้าเอาไว้ด้วยว่าหากพ้นกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินเดิมไปแล้ว ในกรณีที่ผู้เช่าต่อสัญญา จะคิดอัตราค่าเช่าเรตเดียวกับระยะเวลาการเช่าก่อนหน้า
- วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ข้อมูลในส่วนนี้จะกำหนดว่าผู้เช่ามีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ใด หากผู้เช่าใช้ที่ดินนอกเหนือจากข้อตกลงในสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาล่วงหน้าได้ ซึ่งสาเหตุที่ต้องมีการกำหนดวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้ชัดเจน เป็นเพราะว่าการใช้ที่ดินในบางครั้ง จะต้องมีการขุดที่ดิน ซึ่งทำให้ผิวที่ดินเดิมเสียหาย และส่งต่อราคาประเมินที่ดิน
- รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
เป็นข้อมูลเบื้องต้นระหว่างคู่สัญญาว่ามีชื่อ-นามสกุลอะไร มีที่อยู่ที่ไหน นอกจากนี้ยังสามารถระบุรายละเอียดอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ เช่น เบอร์โทรศัพท์มือถือ เลขบัตรประจำตัวประชาชน หรือชื่อคู่สมรส เพื่อเป็นประโยชน์ในการติดต่อสื่อสารในอนาคต
- อัตราค่าเช่า
ผู้ให้เช่าจะกำหนดว่าผู้เช่าต้องเสียค่าเช่าเดือนละเท่าไหร่ แต่ทั้งการเสียค่าเช่าบางครั้งไม่ได้จ่ายเป็นรายเดือนเสมอไป เพราะผู้ให้เช่าอาจกำหนดให้จ่ายเป็นรายปี หรือรายสัปดาห์ก็ได้เช่นกัน ยิ่งไปกว่านี้ผู้ให้เช่าบางรายคิดค่าเช่าแบบอัตราขั้นบันได เช่น ในช่วง 1 ปีแรก คิดค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท แต่ปีถัดไปคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% เป็นต้น ซึ่งหากผู้ให้เช่ากำหนดเงื่อนไขดังกล่าว ก็ควรระบุไว้ในสัญญาด้วย
- การเช่าช่วง
การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่าปล่อยเช่าที่ดินต่อให้แก่บุคคลที่สาม ซึ่งบางครั้งผู้ให้เช่าก็อนุญาตให้นำที่ดินไปปล่อยเช่าต่อได้ แต่ส่วนมากแล้วผู้ให้เช่ามักจะไม่อนุญาตให้มีการเช่าช่วงต่อ เพราะเมื่อมีผู้ทำทรัพย์สินเสียหายเกิดขึ้น ไม่ว่าจะผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงต่อ จะหาผู้รับผิดชอบยากมาก ด้วยเหตุนี้ในสัญญาเช่าที่ดินก็ควรกำหนดเงื่อนไขบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าได้ หากพบว่าผู้เช่าปล่อยเช่าที่ดินแก่ผู้เช่ารายอื่น โดยที่ผู้ให้เช่าไม่อนุญาต
- รายละเอียดของที่ดินให้เช่า
รายละเอียดของที่ดินให้เช่าประกอบด้วยบ้านเลขที่ ทำเลที่ตั้ง พร้อมทั้งขนาดของที่ดิน ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเขียนข้อมูลในส่วนนี้ได้จากใบระวางที่ดิน ส่วนสาเหตุที่ต้องระบุรายละเอียดของที่ดินให้ชัดเจน เป็นเพราะว่าบางครั้งผู้ให้เช่าแบ่งที่ดินสำหรับเช่าออกเป็นหลายแปลง ซึ่งอาจจะมีที่ดินบางส่วนไปทับกับผู้เช่าเดิมอยู่ได้
- การย้ายทรัพย์สินกรณีสิ้นสุดสัญญา
รายละเอียดในส่วนนี้จะกำหนดว่าผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินของตนทั้งหมดออกไปจากพื้นที่ด้วยการออกค่าใช้จ่ายเองเมื่อหมดสัญญาเช่า หรือผู้ให้เช่าไม่ต่อสัญญา
สัญญาเช่าที่ดิน รู้ก่อนเช่า ไม่มีเสียเปรียบ
หวังว่าทุกคนคงได้คำตอบกันไปอย่างครบถ้วนแล้วว่า สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร และมีทั้งหมดกี่ประเภท ซึ่งการศึกษาวิธีเขียนสัญญาเช่าที่ดินก่อนลงมือร่างสัญญาจริง จะทำให้เราเข้าใจมากยิ่งขึ้นว่าองค์ประกอบของสัญญาเช่าที่ดินที่ดีต้องมีอะไรบ้าง และเขียนสัญญาได้อย่างรัดกุม โดยไม่เสียประโยชน์กันทั้งสองฝ่าย
