กู้ซื้อที่ดินทำไมยากกว่ากู้ซื้อบ้าน ชวนหาสาเหตุอะไรที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน?

Highlights

• กู้ธนาคารซื้อที่ดินยากกว่าการกู้ซื้อบ้าน เพราะขายทอดตลาดยาก และมีแนวโน้มเก็งกำไรมากกว่าการพัฒนาที่ก่อให้เกิดประโยชน์จริง
• การกู้ซื้อที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการ ที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร และที่ดินในกลุ่ม NPA ง่ายกว่าการกู้ซื้อที่ดินเปล่าทั่วไป
• ก่อนกู้ซื้อที่ดินควรตรวจสอบการเวนคืนที่ดิน ลักษณะพื้นที่ของที่ดิน และราคาประเมินที่ดิน

กู้ซื้อที่ดินทำไมยากกว่าการกู้ซื้อบ้าน?

กู้ธนาคารซื้อที่ดินทำไมถึงยากกว่าการกู้ซื้อบ้าน? สาเหตุเพราะการกู้ซื้อที่ดินเปล่า ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินอย่างชัดเจนเหมือนกับการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ได้นำที่ดินไปใช้สอยเพื่อประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้านที่อยู่อาศัย การประกอบอาชีพเกษตรกรรม หรือพาณิชยกรรม ทำให้ที่ดินเปล่าขายทอดตลาดยากกว่าที่ดินที่ได้รับการพัฒนาแล้ว 

 

นอกจากนี้การกู้ซื้อที่ดินเปล่ามีแนวโน้มที่ผู้กู้จะซื้อเพื่อการเก็งกำไรในระยะสั้น มากกว่าการพัฒนาที่ดินให้เกิดมูลค่าเพิ่มอย่างแท้จริงในระยะยาว ดังนั้นหากผู้กู้เกิดปัญหาผ่อนชำระไม่ไหว ก็มีแนวโน้มที่จะหยุดผ่อนชำระได้โดยง่าย และปล่อยให้เกิดหนี้เสียในท้ายที่สุด

 

รู้สาเหตุก่อนใครว่าทำไมถึงกู้ซื้อที่ดินไม่ผ่าน?

นอกจากเงื่อนไขการขายทอดตลาด และการเก็งกำไรที่ดิน ที่ทำให้กู้ซื้อที่ดินยากแล้ว ยังมีสาเหตุอื่น ๆ ที่มีผลให้กู้ซื้อที่ดินไม่ผ่านด้วย ดังรายละเอียดต่อไปนี้

 

ไม่มีแหล่งที่มาของรายได้อย่างชัดเจน

การกู้เงินซื้อที่ดินก็เหมือนกับการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ทางธนาคารจะต้องประเมินว่า ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระไหวหรือไม่ ซึ่งผู้กู้ที่ทำอาชีพฟรีแลนซ์มีรายได้ไม่แน่นอน ย่อมขอสินเชื่อยากกว่าพนักงานประจำ ทำให้ต้องเตรียมเอกสารอื่น ๆ เพื่อแสดงว่าตนมีแหล่งรายได้จริง อาทิ หลักฐานการเสียภาษี รายการเดินบัญชีย้อนหลัง หรือ หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเอกสารแสดงว่าตนทำอาชีพฟรีแลนซ์ลักษณะใดด้วย เช่น ใบประกอบวิชาชีพ หนังสือสัญญาว่าจ้าง เป็นต้น

 

ประวัติทางการเงินในอดีต

ถึงแม้จะมีแหล่งรายได้ที่แน่นอน มากพอที่จะกู้ซื้อที่ดินเปล่าพร้อมผ่อนกับธนาคารได้ แต่ก็อาจขอสินเชื่อไม่ผ่านหากในอดีตเคยมีประวัติติดแบล็กลิสในฐานข้อมูลเครดิตบูโร ซึ่งเกิดจากการค้างชำระเกินกว่า 90 วันขึ้นไป โดยหลังจากติดแบล็กลิสแล้ว จะขอสินเชื่อยากกว่าเดิม เนื่องจากธนาคารไม่มั่นใจว่าเมื่อปล่อยกู้ไปแล้ว ลูกหนี้จะมีความสามารถในการชำระเงินจริงหรือไม่ ด้วยเหตุนี้ก่อนกู้ซื้อที่ดินควรเคลียร์หนี้เก่าให้เรียบร้อย

 

ความสามารถในการชำระหนี้

นอกจากตรวจสอบประวัติการค้างชำระหนี้ในอดีตแล้ว ธนาคารยังประเมินด้วยว่าผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้หรือไม่ โดยหากผู้กู้มีภาระหนี้สินอื่นเกินกว่า 40% ของรายได้ ธนาคารอาจจะไม่พิจารณาอนุมัติ เนื่องจากเกินเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด และมีโอกาสเกิดหนี้เสียจากการผ่อนชำระหนี้เกินตัวได้

 

การเสื่อมมูลค่าของที่ดิน

ที่ดินเปล่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เสื่อมมูลค่าได้ หากขาดความรู้ความเข้าใจในการพัฒนาที่ดิน เช่น ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อขุดที่ดินเป็นบ่อเลี้ยงปลา จะทำให้ราคาประเมินที่ดินตกลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อที่ดินต่อต้องเสียค่าถมที่ เพื่อปรับผิวดินให้กลับเป็นดังเดิม ทำให้ธนาคารเลือกที่จะไม่ปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่าให้แก่รายย่อย หรือปล่อยโดยให้วงเงินกู้เพียงแค่ 50% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ซึ่งตรงข้ามกับสินเชื่อบ้านที่ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ 100% เพราะเป็นเรื่องยากที่ราคาบ้านจะปรับตัวลดลงในอนาคต

 

เอกสารที่ใช้ในการขอกู้ไม่ครบถ้วน

การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างใช้เอกสารประกอบการกู้มากกว่าการกู้ซื้อบ้านทั่วไป เพราะต้องเตรียมเอกสารอื่น ๆ เพื่อยืนยันว่าต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างจริง เช่น แบบแปลนบ้าน สัญญาจ้างผู้รับเหมา หรือใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งในกรณีที่เตรียมเอกสารไม่ครบถ้วน สินเชื่อก็จะไม่ผ่านการพิจารณาอนุมัติ

 

กู้ซื้อที่ดินแบบไหนถึงกู้ผ่านง่าย

อย่างไรก็ตามการกู้ซื้อที่ดินเปล่าในบางครั้ง ก็อาจไม่ใช่เรื่องยากเสมอไป หากวางแผนกู้ซื้อที่ดินที่อยู่ในเกณฑ์ดังต่อไปนี้ ก็มีแนวโน้มที่ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้โดยง่าย

 

1.ที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการ

การกู้ซื้อที่ดินที่มีแผนพัฒนาโครงการในอนาคต เช่น การสร้างบ้าน หรือการพาณิชยกรรม จะกู้ซื้อที่ดินแบบผ่อนกับธนาคารง่ายกว่าปกติ เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นมาสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ที่ดิน นอกจากนี้การซื้อที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการอยู่แล้วในอนาคต ก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากการปล่อยที่ดินรกร้างโดยไม่ก่อให้เกิดประโยชน์อีกด้วย

 

2.ที่ดินในหมู่บ้านจัดสรร

หมู่บ้านจัดสรรนอกจากจะขายบ้านโครงการของตนเองแล้ว ยังมีที่ดินเปล่าบางส่วนที่เปิดโอกาสให้ลูกบ้านสามารถจับเป็นเจ้าของ เพื่อต่อเติมที่อยู่อาศัย หรือสร้างที่อยู่อาศัยในแบบที่ต้องการ ทั้งนี้ที่ดินเปล่าดังกล่าวมาพร้อมกับเงื่อนไขที่กำหนดให้สร้างเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่สามารถสร้างขึ้นเพื่อการดำเนินธุรกิจได้ ซึ่งภายใน 15 วันหลังจากสร้างบ้านเสร็จแล้ว ให้ดำเนินการขอทะเบียนบ้านใหม่ ที่สำนักงานเขต หรือที่ว่าการอำเภอ

 

3.ที่ดินเปล่าที่เป็น NPA

การซื้อที่ดินที่เป็นทรัพย์รอการขายของธนาคาร (Non-Performing Assets : NPA) จะได้ที่ดินในราคาที่ต่ำกว่าซื้อขายจริงในตลาด เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้ผ่านการฟ้องบังคับคดี และธนาคารก็ต้องการระบายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไป ทำให้ขอสินเชื่อง่ายกว่าสินเชื่อซื้อที่ดินเปล่าแบบปกติ อย่างไรก็ตามการกู้ซื้อที่ดินแบบ NPA ก็มาพร้อมกับเงื่อนไขที่ยุ่งยากด้วยเช่นกัน อาทิ ต้องซื้อทรัพย์รอการขายของธนาคารแห่งนั้นเท่านั้น หรือระยะเวลาผ่อนชำระน้อยกว่าปกติ 

 

การเตรียมตัวกู้ซื้อที่ดินต้องทำยังไง?

ขั้นตอนการเตรียมตัวก่อนกู้ซื้อที่ดิน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

• คำนวณจำนวนเงินที่ต้องใช้

การกู้ซื้อที่ดินเปล่าจะได้วงเงินต่ำกว่าการกู้ซื้อบ้าน ซึ่งในบางครั้งก็อาจได้วงเงินกู้เพียงแค่ 50% ของราคาประเมินเท่านั้น ทำให้คุณต้องเตรียมเงินบางส่วนเพิ่มเติมให้เพียงพอกับการซื้อที่ดิน และควรเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ระหว่างดำเนินการกู้ซื้อที่ดินด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

• เตรียมเอกสารแสดงแหล่งที่มาของรายได้ 

เช่น สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองรายได้, การเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน

• เอกสารยืนยันตัวตน 

เช่นสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ในกรณีที่กู้ร่วมให้นำสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้กู้ร่วมมาด้วย

• เอกสารอื่น ๆ ที่ใช้ประกอบการยื่นกู้ซื้อที่ดิน 

เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน, ใบอนุญาตก่อสร้าง, ราคาประเมินการก่อสร้าง, แบบแปลนบ้านจากวิศวกร หรือสถาปนิก, สัญญาจ้างผู้รับเหมา, ใบจองซื้อที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขาย

 

ขั้นตอนกู้ซื้อที่ดินง่าย ๆ ที่คุณควรรู้

หลังจากเตรียมเอกสารที่ใช้ในการกู้ซื้อที่ดินเรียบร้อยแล้ว ก็มาดูกันเลยดีกว่าว่าการกู้ซื้อที่ดินมีขั้นตอนอะไรบ้าง ดังนี้

• เลือกธนาคาร

สินเชื่อซื้อที่ดินเปล่า ธนาคารไหนดี? โดยเราแนะนำให้เลือกธนาคารที่เสนออัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด และจ่ายค่าธรรมเนียมจัดการสินเชื่อน้อย นอกจากนี้ควรศึกษาเงื่อนไขของสินเชื่อของแต่ละธนาคารให้ดีว่ากำหนดรายละเอียดพิเศษอื่น ๆ หรือไม่ เช่น หากกู้สินเชื่อซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร จะต้องเป็นเกษตรกรตามกลุ่มที่ ธ.ก.ส. กำหนด เป็นต้น

• ยื่นเอกสาร 

ยื่นเอกสารแสดงแหล่งที่มาของรายได้ เอกสารยืนยันตัวตน และเอกสารอื่น ๆ ที่ได้เตรียมเอาไว้แล้วข้างต้นให้แก่ธนาคาร

• ทำสัญญาจดจำนองโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนนี้ทางธนาคารจะนัดหมายให้มาดำเนินการที่สำนักงานกรมที่ดิน เพื่อทำเรื่องจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมมอบเงินกู้ก้อนหนึ่งเพื่อชำระค่าที่ดินให้แก่ผู้ขาย จากนั้นธนาคารจะทยอยโอนเงินค่างวดตามที่ระบุไว้ในสัญญา พร้อมติดตามความคืบหน้าการก่อสร้างที่ดิน

 

ข้อควรรู้ก่อนกู้ซื้อที่ดินมีอะไรบ้าง?

นอกจากต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กันก่อนการกู้ซื้อที่ดินนั่นคือ รายละเอียดอื่นๆ เกี่ยวกับการใช้ที่ดิน และราคาประเมินที่ดินในอนาคต ดังรายละเอียดต่อไปนี้

 

1.การเวนคืนของที่ดิน

ที่ดินตั้งใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า หรือทางหลวง แม้เป็นทำเลศักยภาพก็อาจไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสมแก่การซื้อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะตั้งใกล้อยู่กับแนวเวนคืนของทางราชการ ทำให้สร้างบ้านได้ไม่นานก็ต้องรื้อถอน และราคาเวนคืนบ้านที่ทางการตีมูลค่าให้ก็ต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากไม่นับรวมค่าตกแต่งภายใน

 

2.ลักษณะพื้นที่ของที่ดิน

หากต้องการตรวจสอบว่าที่ดินที่สนใจนั้นอยู่ในพื้นที่เพื่อการอยู่อาศัย หรือการพาณิชยกรรม สามารถเช็กได้จากผังเมืองที่กำหนดโดยกรมโยธาธิการและการผังเมือง ซึ่งในผังเมืองได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าสิ่งปลูกสร้างใด สร้างได้ หรือสร้างไม่ได้ เช่น หากเป็นที่ดินประเภทการอยู่อาศัยเขตสีเหลือง ซึ่งเป็นพื้นที่ประชากรอยู่อาศัยต่ำ จะไม่สามารถสร้างคลังเชื้อเพลิงได้ เป็นต้น

 

3.ราคาประเมินที่ดิน

ก่อนซื้อที่ดินแบบผ่อนกับธนาคารควรประเมินว่าในอดีตที่ผ่านมาราคาที่ดินที่คุณสนใจมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นหรือไม่ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยกรอกข้อมูลที่ต้องกรอกมีดังนี้

• เลขที่โฉนดที่ดิน
• หน้าสำรวจ
• จังหวัด
• อำเภอ

เมื่อกรอกเสร็จแล้วระบบจะแสดงข้อมูลออกมาว่าราคาประเมินของที่ดินในท้องที่นั้น ๆ เป็นเท่าไหร่ โดยแสดงรูปแบบราคาเป็น ‘ราคาต่อตารางวา’ เช่น ราคาประเมินที่ดินในท้องที่แห่งหนึ่งเท่ากับ 5,000 บาทต่อตารางวา หากที่ดินมีขนาด 4 ไร่ (1,600 ตารางวา) หมายความว่าราคาประเมินที่ดินแห่งนั้น คือ 1,600 x500 = 800,000 บาท

 

หลังจากได้ราคาประเมินที่ดินมาแล้ว หากพบว่าที่ดินที่ประกาศขายต่ำกว่าราคาประเมิน ก็ถือว่าน่าสนใจซื้อเพื่อการลงทุน แต่อย่างไรก็ตามควรพิจารณาด้วยว่าที่ดินดังกล่าวอยู่ในทำเลที่เหมาะสมหรือไม่ เพราะราคาต่ำเกินไปในบางครั้ง ก็อาจไม่ใช่ที่ดินที่เหมาะแก่การพัฒนาเสมอไป

 

กู้ซื้อที่ดินให้ง่าย ต้องพัฒนาโครงการ

หวังว่าทุกคนคงรู้แล้วว่าอยากซื้อที่ดินแต่ไม่มีเงินก้อนต้องทำอย่างไรถึงจะกู้ซื้อที่ดินผ่าน ซึ่งจะเห็นได้ว่าที่ดินที่กู้ซื้อได้นั้นควรเป็นที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การพัฒนาอย่างชัดเจน เช่น ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเพื่อการดำเนินธุรกิจ แต่หากต้องการซื้อที่ดินเปล่า เพราะคาดการณ์แล้วว่าตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพที่สามารถพัฒนาต่อได้ในอนาคต ก็ควรกู้ซื้อที่ดินจากทรัพย์ NPA เนื่องจากราคาต่ำกว่าตลาด และเป็นทรัพย์ที่กู้ซื้อได้ง่ายจากการที่เป็นทรัพย์ขายทอดตลาดของทางธนาคารเอง