สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนซื้ออสังหาฯ?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ เอกสารทางกฎหมายที่ควรทำความเข้าใจก่อนซื้ออสังหาฯ เพราะเป็นข้อตกลงที่กำหนดสิทธิ หน้าที่ และเงื่อนไขระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายอย่างชัดเจน แม้หลายคนจะให้ความสำคัญกับทำเล ราคา หรือรูปแบบโครงการเป็นอันดับแรก แต่การตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายก็เป็นอีกขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากนี้มีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์และการทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินในอนาคตโดยตรง

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่าสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร มีรายละเอียดสำคัญอะไรบ้าง รวมถึงข้อควรรู้ที่ช่วยให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น ปลอดภัย และลดความเสี่ยงจากปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ ข้อตกลงทางกฎหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุเจตนาว่าจะมีการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต โดยกำหนดรายละเอียดสำคัญ เช่น ราคาซื้อขาย เงินมัดจำ วันโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตามตามหลักของ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

เอกสารฉบับนี้มักใช้ในกรณีที่ยังไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที เช่น ผู้ซื้ออยู่ระหว่างขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรืออยู่ในขั้นตอนเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องการทำ สัญญาจะซื้อจะขายจึงช่วยยืนยันสิทธิของทั้งสองฝ่าย โดยผู้ซื้อมั่นใจได้ว่าทรัพย์สินจะไม่ถูกขายให้ผู้อื่น ขณะที่ผู้ขายก็ได้รับหลักประกันว่าผู้ซื้อมีความตั้งใจที่จะดำเนินการซื้อขายตามที่ตกลงไว้

ทำไมถึงต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย?

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นหนึ่งในเอกสารสำคัญที่ทางธนาคารใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะบ้านเดี่ยว หรือคอนโด ก็ควรมีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน พร้อมกับเอกสารสำคัญอื่น ๆ ดังต่อไปนี้

• สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• แผนผังแสดงที่ตั้งของหลักประกันอย่างชัดเจน
• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้กู้
• หนังสือรับรองเงินเดือน และสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
• รายการเดินบัญชีธนาคาร (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน

สัญญาจะซื้อจะขาย ใช้กับการซื้ออสังหาฯ ประเภทใดบ้าง?

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ซับซ้อน สัญญาจะซื้อจะขายจึงถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดข้อตกลงและสร้างความมั่นใจให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนทำหนังสือซื้อขายที่ดิน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบการใช้สัญญานี้บ่อย ได้แก่

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินใช้สำหรับการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่า โดยในใบสัญญาซื้อขายที่ดินจะต้องระบุรายละเอียดสำคัญของทรัพย์สิน เช่น เลขที่โฉนด ข้อมูลสิ่งปลูกสร้าง และตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินอย่างชัดเจน เพื่อป้องกันความคลาดเคลื่อนในการซื้อขาย

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ใช้สำหรับการซื้อขายห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม โดยสัญญาซื้อขายคอนโดจะระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร พื้นที่ใช้สอย และข้อมูลตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) รวมถึงสิทธิในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ

รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องมีอะไรบ้าง?

สัญญาจะซื้อจะขายที่สมบูรณ์ควรระบุรายละเอียดสำคัญอย่างครบถ้วนและชัดเจน เพื่อคุ้มครองสิทธิของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงช่วยลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาทในอนาคต โดยข้อมูลที่ควรมีในแบบสัญญาซื้อขายที่ดิน ได้แก่

• ข้อมูลคู่สัญญา ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล เลขประจำตัวประชาชน และที่อยู่ของผู้ซื้อและผู้ขาย
• วันและสถานที่ทำสัญญา เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงทางกฎหมาย
• รายละเอียดทรัพย์สิน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ตั้ง เลขที่โฉนด เลขห้องชุด หรือข้อมูลที่สามารถระบุตัวทรัพย์ได้อย่างชัดเจน
• ราคาซื้อขายและเงินมัดจำ พร้อมระบุวิธีการชำระเงินและกำหนดการชำระในแต่ละงวด (หากมี)
• กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ และสถานที่ดำเนินการโอน
• ภาระค่าใช้จ่ายในการโอน เช่น ค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
• เงื่อนไขการผิดสัญญา รวมถึงแนวทางการชดเชยหรือการคืนเงินในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง
• ข้อตกลงเพิ่มเติม ที่ทั้งสองฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน
• ลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน เพื่อให้สัญญามีน้ำหนักและสามารถใช้อ้างอิงได้ตามกฎหมาย

นอกจากนี้ ใบซื้อขายที่ดินควรแนบเอกสารประกอบที่เกี่ยวข้อง เช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน โฉนดที่ดิน หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเอกสารอื่น ๆ ที่ใช้ยืนยันข้อมูลในสัญญา เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องและโปร่งใสมากที่สุด

ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ควรระวังและตรวจสอบอะไรบ้าง?

ก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้รอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง และรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเอง ดังนี้

• ตรวจสอบตัวตนและกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย
  ควรตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง หรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมายหากดำเนินการแทนเจ้าของ
• ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและข้อมูลในสัญญา
  เปรียบเทียบรายละเอียดในแบบฟอร์มสัญญากับสภาพจริงของบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ทั้งขนาด พื้นที่ใช้สอย และตำแหน่งที่ตั้งให้ตรงกัน
• ตรวจสอบภาระผูกพันของทรัพย์สิน
  เช่น การจำนอง ภาระจำยอม หรือหนี้ค้างชำระที่อาจส่งผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต
• อ่านเงื่อนไขเรื่องเงินมัดจำและการผิดสัญญา
  ควรทำความเข้าใจเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ ค่าปรับ และความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายให้ชัดเจน โดยเฉพาะกรณีที่ไม่สามารถดำเนินการโอนได้ตามกำหนด
• ให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบสัญญา
  หากสัญญามีเงื่อนไขซับซ้อนหรือเป็นการซื้อขายมูลค่าสูง ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนลงนาม

เอกสารที่ต้องใช้ควบคู่กับสัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรบ้าง?

เพื่อให้สัญญาจะซื้อจะขายมีความถูกต้องและสามารถใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงได้อย่างครบถ้วน ควรแนบเอกสารสำคัญของทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องไว้พร้อมกับสัญญา โดยเอกสารที่มักใช้ประกอบ ได้แก่

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง
• สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (กรณีคอนโดมิเนียม)
• แผนผังบ้าน แปลนห้อง หรือเอกสารแสดงตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สิน (หากมี)
• หนังสือมอบอำนาจและเอกสารประกอบที่เกี่ยวข้อง (กรณีดำเนินการแทนเจ้าของกรรมสิทธิ์)
• เอกสารเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงใช้ประกอบการซื้อขาย เช่น หลักฐานการชำระเงินมัดจำ หรือเอกสารสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

สัญญาจะซื้อจะขาย VS สัญญาซื้อขาย แตกต่างกันอย่างไร?

แม้ชื่อจะคล้ายกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขาย (Agreement for Sale and Purchase) และสัญญาซื้อขาย (Deed of Sale) มีผลทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนี้

สรุปง่าย ๆ คือ สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นการตกลงล่วงหน้าเพื่อกำหนดเงื่อนไขก่อนการซื้อขายจริง ส่วน สัญญาซื้อขาย เป็นขั้นตอนที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

คำถามที่พบบ่อย

1. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายต้องให้ผู้เชี่ยวชาญจัดทำหรือสามารถทำเองได้?

สามารถจัดทำเองได้ แต่ควรตรวจสอบรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญาให้ถูกต้องและครบถ้วน

2. ต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลากี่ปีถึงจะขายได้?

กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาขั้นต่ำในการขาย แต่ระยะเวลาถือครองอาจมีผลต่อภาษีที่ต้องชำระ

3. ลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเขียนด้วยลายมือเท่านั้นหรือพิมพ์ได้?

ควรลงลายมือชื่อจริงของคู่สัญญาและพยานเพื่อใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมาย

4. สามารถดูตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายได้ที่ไหน?

แบบฟอร์มสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สามารถศึกษาได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน สถาบันการเงิน หรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ

สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารที่ต้องรู้ ก่อนซื้อขายอสังหาฯ

สัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยกำหนดสิทธิ หน้าที่ และเงื่อนไขการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น คอนโด หรือที่ดิน การทำความเข้าใจรายละเอียดของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายแบบฟอร์มซื้อขายที่ดิน รวมถึงการตรวจสอบข้อมูลทรัพย์สิน เอกสารประกอบ และเงื่อนไขต่าง ๆ อย่างรอบคอบ จะช่วยลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทและทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น

หากคุณกำลังมองหาทาวน์โฮมใกล้รถไฟฟ้า หรือโครงการคุณภาพเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน SC พร้อมนำเสนอที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบ พร้อมข้อมูลและคำแนะนำที่ช่วยให้ทุกขั้นตอนการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่าย มั่นใจ และตอบโจทย์การใช้ชีวิตในระยะยาวมากยิ่งขึ้น