จำนองที่ดินพร้อมบ้านคืออะไร ใครเป็นคนเก็บโฉนดเอาไว้?

Highlights

• การจำนองที่ดิน คือ การนำโฉนดที่ดินไปวางเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินจะยังเป็นของผู้จำนองทุกประการ
• การจำนองที่ดินกับการจำนำที่ดินแตกต่างกันตรงที่ การจำนำที่ดินไม่ต้องทำสัญญา ณ สำนักงานกรมที่ดิน ในขณะที่การจำนองที่ดินต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น
• สัญญาจำนองจะสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อทำสัญญาจำนอง ณ สำนักงานกรมที่ดิน พร้อมระบุว่าผู้จำนองกู้เงินจากผู้รับจำนองเท่าไหร่ และเขียนรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการจำนอง
• เมื่อผ่อนชำระเงินกู้เรียบร้อยแล้ว ต้องไถ่ถอนที่ดินคืน ณ สำนักงานกรมที่ดิน เพื่อให้ที่ดินปลอดภาระจำนอง
• หากขาดการผ่อนชำระ ผู้รับจำนองสามารถใช้สิทธิ์ตามกฎหมายในการบังคับขาย และยึดทรัพย์ลูกหนี้ได้

การจำนองที่ดิน คืออะไร โฉนดอยู่กับใคร?

การจำนองที่ดิน คือ การนำโฉนดที่ดินไปวางเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินจะยังเป็นของผู้จำนองทุกประการ เพียงแต่ติดภาระจำนอง ซึ่งทำให้ผู้จำนองที่ดินมีหน้าที่ผ่อนชำระหนี้สินให้ครบตามสัญญาภาระจำนองจึงจะหมดไป แต่หากผู้จำนองไม่สามารถผ่อนชำระคืนได้ ผู้รับจำนองจะมีสิทธิ์นำทรัพย์นั้นไปขายทอดตลาด 

 

อย่างไรก็ตามบางคนอาจสงสัยว่าหากจำนองที่ดินแล้วโฉนดจะอยู่กับใคร? ต้องขอบอกตรงนี้ว่าสถาบันการเงินเป็นผู้เก็บโฉนดเอาไว้เอง ตั้งแต่การทำสัญญา ณ สำนักงานกรมที่ดิน แต่ทั้งนี้บางสถาบันการเงินในปัจจุบัน จะไม่เก็บโฉนดที่ดินแล้ว เนื่องจากเป็นภาระในการเก็บรักษา และให้ผู้จำนองเก็บโฉนดที่ดินเอาไว้เอง

 

โดยการจำนองที่ดินสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่

 

1.การจำนองที่ดินเพื่อกู้เงิน

การจำนองที่ดินลักษณะนี้เป็นการเอาโฉนดเข้าธนาคารในการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ ซึ่งหากจำนองที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านจะได้วงเงินกู้ประมาณ 90-100 % ของราคาประเมินที่ดิน ในขณะที่การจำนองที่ดินเปล่า จะได้วงเงินกู้อยู่ที่ราว 40-50% ของราคาประเมิน สาเหตุที่วงเงินกู้ที่ดินเปล่าต่ำกว่า เนื่องจากที่ดินเปล่ามีโอกาสเสื่อมมูลค่าลงทุกปี หากผู้จดจำนองขาดความรู้ความเข้าใจในการพัฒนาที่ดิน

 

2.การจำนองเพื่อค้ำประกันให้คนอื่น

เป็นการจำนองเพื่อสร้างหลักประกันให้แก่ลูกหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน เช่น นาย B ไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง โดยได้ทำเรื่องกู้เงินกับนาย A ซึ่งนาย A แจ้งว่านาย B ต้องนำที่ดินมาให้จึงจะให้เงินกู้ตามที่นาย B ต้องการ นาย B เห็นเช่นนั้นเลยไปร้องขอต่อนาย F ที่มีที่ดินเป็นของตนเองให้ช่วยจดจำนองค้ำประกันเงินกู้ต่อพนักงานกรมที่ดิน ดังนั้นหากนาย B ขาดการผ่อนชำระหนี้ นาย A ก็สามารถฟ้องบังคับคดียึดที่ดินของนาย F ได้

 

การจำนองที่ดินกับการจำนำที่ดินต่างกันอย่างไร?

การจำนองที่ดินกับการจำนำที่ดินแตกต่างกันตรงที่ การจำนำที่ดินไม่ต้องทำสัญญา ณ สำนักงานกรมที่ดิน ก็สามารถกู้เงินกับสถาบันการเงินได้ ในขณะที่การจำนองที่ดินต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดินเท่านั้น ถึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย และการจำนำที่ดินมีขั้นตอนไม่ซับซ้อนเท่ากับการจำนองที่ดิน กล่าวคือ ไม่ต้องเสียค่าโอนที่ดิน และเตรียมเอกสารหลักฐานน้อยกว่า แต่ทั้งนี้ไม่ว่าจะการจำนองที่ดิน หรือการจำนำที่ดิน ผู้จำนองหรือผู้จำนำ ก็ยังมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นครบถ้วน

 

นอกจากข้อแตกต่างด้านการทำสัญญา และการเตรียมเอกสารแล้ว บางคนก็อาจสงสัยอีกว่าระยะเวลาจำนองที่ดินกับธนาคารใช้เวลากี่วัน? เมื่อเทียบกับการจำนำที่ดิน ซึ่งบอกเลยว่าการจำนองที่ดินใช้เวลาอนุมัติมากกว่า 1 สัปดาห์ เพราะต้องดำเนินการนัดหมายที่สำนักงานกรมที่ดิน ทำให้ใช้ระยะเวลานาน ในขณะที่การจำนำที่ดินใช้เวลาพิจารณาสินเชื่อไม่ถึง 1 สัปดาห์

 

อย่างไรก็ตามใช่ว่าเราจะจํานําที่ดินกับโรงรับจํานําได้เหมือนกับสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เพราะโรงรับจำนำของภาครัฐ และเอกชน ไม่รับจำนำที่ดินทั้งสิ้น โดยการจำนำที่ดินนั้นจะดำเนินการที่สถาบันการเงินประเภทธนาคาร หรือมิใช่ธนาคาร (Non - Bank) เท่านั้น โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับก็แตกต่างกันออกไป ดังนั้นก่อนขอสินเชื่อจำนำที่ดินควรศึกษารายละเอียดของสินเชื่อก่อนเสมอ

 

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับขอบเขตสิทธิจำนองที่ดิน ก่อนเริ่มจำนอง

ขอบเขตสิทธิจำนองที่ดิน คือ การระบุว่าที่ดินที่ได้นำไปจำนองนั้นมีผลครอบคลุมถึงทรัพย์สินอื่นใดบ้าง ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว เมื่อได้ฝากโฉนดที่ดินกับธนาคารไป สิทธิ์จำนองจะอยู่เฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่ครอบคลุมไปยังทรัพย์อื่นในแนวใบระวางที่ดิน เช่น บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ทั้งสิ้น 

 

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติแล้วหากที่ดินโดนฟ้องบังคับคดีขายทอดตลาด แต่สิ่งปลูกสร้างไม่ได้ถูกบังคับขายทอดตลาด จะเกิดข้อพิพาทขึ้นในภายหลัง ดังนั้นผู้รับจำนองจึงมักทำสัญญาตกลงกับผู้จำนองไว้ล่วงหน้าว่า การจำนองจะครอบคลุมถึงทรัพย์อื่นที่ตั้งบนที่ดินด้วย

 

6 สิ่งสำคัญที่ต้องรู้ก่อนจำนองที่ดิน

การจำนองที่ดินนอกจากควรทำความเข้าใจถึงขอบเขตสิทธิจำนองที่ดินแล้ว ยังมีรายละเอียดอื่น ๆ ที่ผู้จำนองควรศึกษาเอาไว้ด้วยเช่นกัน เพื่อปกป้องสิทธิของตน และเลี่ยงการผิดสัญญาต่อผู้รับจำนอง

 

1.การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าไม่มีการจดจํานองที่ดินที่ไหนที่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังผู้รับจำนอง และผู้จำนองยังคงถือกรรมสิทธิ์ในการใช้สอยที่ดินได้อย่างครบถ้วน ซึ่งหากผู้รับจำนองแจ้งให้ผู้จำนองต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อเงินกู้ ย่อมไม่ถือว่าเป็นการจำนองอีกต่อไป แต่จะเป็นการขายขาดที่ดินที่ผู้ซื้อเอาเปรียบผู้ขายแทน ดังนั้นก่อนทำสัญญาจำนองที่ดินควรอ่านรายละเอียดของสัญญาให้ดีว่ามีการระบุว่าให้โอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ และใช้สรรพนามเรียกคู่สัญญาว่า ผู้จำนอง-ผู้รับจำนอง หรือ ผู้ซื้อ-ผู้ขาย

 

2.ความสมบูรณ์ของสัญญาจำนอง

การทำสัญญาจำนองนอกจากจะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานกรมที่ดินแล้ว ในเนื้อหาสัญญายังต้องมีรายละเอียดอื่น ๆ ที่ระบุเอาไว้ เพื่อความสมบูรณ์ของสัญญา ดังนี้

• ผู้จำนองกู้เงินจากผู้รับจำนองเท่าไร่
• รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการจำนอง

3.การจำนองที่ดินในกรณีที่โฉนดที่ดินติดกรรมสิทธิ์หลายคน

การจำนองที่ดินในลักษณะดังกล่าวเรียกอีกชื่อหนึ่งว่าการจำนองที่ดินเฉพาะส่วน ซึ่งเกิดจากที่ดินผืนหนึ่งมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน แต่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์บางคนต้องการจำนองเฉพาะที่ดินในส่วนของตนเอง โดยตามกฎหมายแล้วสามารถทำได้โดยไม่ต้องให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมรายอื่นให้ความยินยอม ทั้งนี้การจำนองเฉพาะส่วนอาจเกิดข้อพิพาทได้จากการไม่แบ่งแยกโฉนดที่ดินให้ชัดเจน ทำให้ก่อนจำนองหรือขายที่ดินให้ธนาคาร ต้องทำรังวัดที่ดินในการตรวจสอบแนวเขต เพื่อป้องกันการเกิดข้อพิพาทในภายหลัง

 

4.การซื้อขายที่ดินที่ติดภาระจำนอง

ที่ดินที่ติดภาระจำนองก็สามารถซื้อขายได้เหมือนกับที่ดินทั่วไป เพียงแต่มีข้อระวังมากกว่าปกติ เพราะผู้จำนองอาจให้ผู้ซื้อวางเงินประกันก่อน โดยไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายเอาไว้ ซึ่งหลังจากวางเงินประกันไปแล้ว ก็พบว่าผู้ขายไม่ขายให้จริง ๆ และนำเงินวางประกันไปจ่ายกับผู้รับจำนอง พร้อมไถ่ถอนที่ดินออกจากสำนักงานกรมที่ดินแล้ว

 

5.การฟ้องบังคับจำนองกับผู้รับมรดก

หากที่ดินติดภาระจำนองเกิดการผิดนัดชำระหนี้ จนต้องฟ้องบังคับคดี และผู้จำนองได้เสียชีวิตไปแล้ว โดยก่อนเสียชีวิตได้ยกที่ดินติดภาระจำนองให้แก่ทายาท ที่ดินผืนนั้นจะยังคงติดภาระจำนองอยู่ ซึ่งผู้รับจำนองสามารถฟ้องบังคับคดีกับทายาท เพื่อชดใช้มูลหนี้ได้

 

6.ที่นาบางที่จำนองไม่ได้

บางคนอาจสงสัยว่าที่นาเอาเข้าธนาคารได้เหมือนกับที่ดินประเภทอื่นไหม? คำตอบคือได้ ยกเว้นที่นาที่เป็นที่ดินสปก. 4-01 ซึ่งภาครัฐออกให้แก่เกษตรกรสำหรับทำการเกษตรกรรมเท่านั้น จะไม่สามารถนำไปจำนอง หรือซื้อขายใด ๆ ได้เหมือนกับที่ดินประเภทอื่น ที่สำคัญแม้ผู้ได้สิทธิ์ทำกินในที่ดินสปก.4-01 จะเสียชีวิตไปแล้ว ก็ยังส่งต่อที่ดินให้แก่ทายาทผู้รับมรดกสำหรับใช้ในการเกษตรกรรมได้อีกด้วย

 

คุณสมบัติของผู้ที่ต้องการจำนองที่ดินมีอะไรบ้าง

ผู้จำนองที่ดินต้องมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้

• สัญชาติไทยอายุ 20 ปี ขึ้นไป
• รายได้ต่อเดือนขั้นต่ำ 15,000 บาท
• ไม่มีประวัติผิดนัดชำระหนี้
• มีประวัติการทำงานอย่างน้อย 1 ปี ขึ้นไป
• มีที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง 
• มีหลักฐานแสดงรายได้อย่างชัดเจน

ทั้งนี้คุณสมบัติของผู้เอาที่ดินเข้าธนาคารที่กล่าวมาข้างต้น เป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งเท่านั้น เพราะแต่ละสถาบันการเงินกำหนดคุณสมบัติของผู้จำนองต่างกัน จึงควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับสินเชื่อจำนองที่ดินของสถาบันการเงินที่สนใจเพิ่มเติม

 

ขั้นตอนการจำนองที่ดิน ทำได้อย่างไร?

วิธีเอาโฉนดที่ดินเข้าธนาคาร เพื่อจำนองที่ดิน มีดังต่อไปนี้ 

• ศึกษารายละเอียดของสินเชื่อจำนองที่ดินของแต่ละธนาคารว่าคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ กำหนดเงื่อนไขของผู้สมัครไว้อย่างไร และให้วงเงินกู้มากพอตามความต้องการหรือไม่
  
  
• เตรียมเอกสารการจํานองที่ดิน ตามที่กรมที่ดินกำหนด ซึ่งได้แก่ สำเนาหนังสือซื้อขายที่ดิน, แบบฟอร์มการขอสินเชื่อ, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาโฉนดที่ดิน, สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองรายได้, สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
  
  
• ประเมินราคาที่ดิน เมื่อมอบเอกสารให้แก่ทางธนาคารแล้ว ธนาคารจะประเมินว่าที่ดินดังกล่าวราคาเท่าไหร่ เพื่อกำหนดวงเงินกู้จากราคาประเมินต่อไป

• ทำสัญญาจดจำนองที่ดิน หลังจากตรวจสอบเอกสารเสร็จ และอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะนัดให้เข้าไปทำสัญญาพร้อมกัน ณ สำนักงานกรมที่ดิน และเสียค่าใช้จ่ายในการจำนองที่ดินดังต่อไปนี้

• ค่าอากรแสตมป์ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าหลักทรัพย์ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

• นำเอกสารที่ได้จากกรมที่ดินไปมอบให้ทางธนาคาร จากนั้นธนาคารจะให้เงินกู้ก้อนแรกในรูปแบบเงินสด หรือแคชเชียร์เช็ก ภายใน 1-2 วัน และมอบเงินกู้งวดต่อไปให้ในภายหลัง

การไถ่ถอนที่ดิน สเต็ปที่ต้องรู้หลังปิดหนี้จำนอง 

เมื่อผู้จำนองที่ดินผ่อนชำระเงินกู้ให้แก่ทางผู้รับจำนองครบถ้วนแล้ว ใช่ว่าจะได้ที่ดินกลับคืนมาในทันที เพราะผู้จำนองจะต้องทำเรื่องไถ่ถอนที่ดินให้เรียบร้อยเสียก่อนที่สำนักงานกรมที่ดิน โดยให้เตรียมเอกสารดังต่อไปนี้

• หนังสือสัญญาจำนอง
• โฉนดที่ดิน
• สัญญากู้ยืมเงิน
• ทะเบียนบ้าน
• บัตรประชาชน
• เตรียมค่าใช้จ่ายบางส่วนสำหรับค่าดำเนินการ ซึ่งได้แก่
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
• อากรแสตมป์แปลงละ 5 บาท
• ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

โดยหลังจากไถ่ถอนแล้ว เอกสารจํานองโฉนดที่ดินจะถูกแก้ไขเป็นปลอดภาระจำนอง ทำให้ไม่ต้องผ่อนชำระคืนเงินกู้อีกต่อไป และสามารถขายต่อที่ดินได้อย่างคล่องตัว

 

ขาดชำระหนี้ อย่านิ่งเฉย ระวังโดนยึดทรัพย์!

การขาดชำระหนี้เป็นเรื่องที่ผู้จำนองที่ดินต้องพึงระวัง เพราะผู้รับจดจำนองสามารถใช้สิทธิ์ตามกฎหมายฟ้องยึดที่ดินได้ แต่ทั้งนี้ใช่ว่าผู้รับจำนองจะเข้าไปยึดทรัพย์ผู้จำนองได้ในทันที เนื่องจากจะต้องทำหนังสือเตือนลูกหนี้เสียก่อนภายในระยะเวลา 30 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ขาดชำระ และหากลูกหนี้ยังผิดนัดชำระ เจ้าหนี้จะฟ้องบังคับคดี นำที่ดินไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชดใช้หนี้สินได้

 

อย่างไรก็ตามหากลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยเกินกว่า 5 ปี กรรมสิทธิ์ในที่ดินของลูกหนี้จะหมดไป ซึ่งทำให้เจ้าหนี้สามารถยึดทรัพย์ของลูกหนี้ต่อศาลได้อีกทาง โดยไม่ต้องฟ้องบังคับคดีขายทอดตลาด แต่ทั้งนี้เจ้าหนี้ต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนยึดทรัพย์ลูกหนี้ด้วยวิธีการดังกล่าวด้วยเช่นกัน

 

จำนองที่ดิน ทางเลือกกู้เงินที่คนมีที่ดินต้องรู้

หวังว่าทุกคนคงได้คำตอบกันไปอย่างครบถ้วนแล้วว่าเอาที่ดินเข้าธนาคารกี่วันได้เงิน และมีขั้นตอนดำเนินการจำนองที่ดินอย่างไรบ้าง ซึ่งจะเห็นได้ว่าการจำนองที่ดินเป็นวิธีการกู้เงินยอดนิยมที่เมื่อยื่นขอสินเชื่อไปแล้ว สถาบันการเงินแทบจะอนุมัติเงินกู้ให้ทั้งสิ้น เพราะหลักทรัพย์ค้ำประกันมีความมั่นคงสูง และมูลค่าเพิ่มขึ้นตามระยะเวลาที่ผ่านไป อย่างไรก็ตามเมื่อได้เงินกู้มาแล้วควรวางแผนชำระคืนให้ตรงเวลา หลีกเลี่ยงการผิดนัดชำระ มิเช่นนั้นแล้วอาจนำไปสู่การฟ้องร้องบังคับคดีได้