สรุปจบ! ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมวิธีคำนวณและตัวอย่าง

Highlights

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต., เทศบาล, ฯลฯ) เป็นประจำทุกปี
• บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกคนที่เข้าหลักเกณฑ์ต้องจ่ายภาษีที่ดิน
• อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และประเภทการใช้ประโยชน์ เช่น พื้นที่อยู่อาศัยอย่างบ้านเดี่ยว คอนโด หรือทาวน์โฮม พื้นที่เกษตรกรรม และพื้นที่พาณิชยกรรม 
• กรณีมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกินกว่าที่กำหนดเอาไว้ จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังแรกเท่านั้น อย่างเช่น กรณีต่อเติมครัวหลังบ้าน ทาวน์โฮม หากไม่เกินจากมูลค่าที่กำหนด จะได้รับการยกเว้นภาษีตามเดิม

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร เคลียร์ทุกข้อสงสัยเกี่ยวกับภาษีที่ต้องเสีย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือภาษีที่เราต้องจ่ายให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น เทศบาล อบต.) เป็นประจำทุกปี คิดจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เราเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร หรือที่ดินเปล่าก็ตาม เปรียบเสมือนค่าเช่าที่ดินให้กับชุมชนที่เราอาศัยอยู่ 

 

โดยเงินที่ได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือเงินที่จะนำไปใช้ในการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในพื้นที่ เช่น สร้างถนน ทำระบบระบายน้ำ หรือปรับปรุงสวนสาธารณะ เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในชุมชน การเสียภาษีบ้านจึงเป็นเหมือนการแบ่งปันส่วนหนึ่งเพื่อสร้างสิ่งดี ๆ ให้กับสังคม

 

 ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

โดยทั่วไปแล้ว ทุกคนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 ไม่ว่าจะเป็น

1. บุคคลธรรมดา เจ้าของบ้านเรือนทั่วไปผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
2. นิติบุคคล บริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือองค์กรต่าง ๆ ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ดังนั้น บุคคลที่มีหน้าที่ในการจ่ายภาษีจึงควรทราบเกี่ยวกับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็น อสังหาริมทรัพย์คืออะไร ภาษีโรงเรือน 2568 จ่ายเมื่อไหร่ มีใครได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง อัตราภาษีเท่าไหร่ เพื่อปฏิบัติตามกฎหมายและไม่ถูกลงโทษจากการหลีกเลี่ยงภาษี 

 

ภาษีที่ดินมีกี่ประเภท สรุปให้เข้าใจง่าย เพื่อการวางแผนภาษีที่ดีกว่า

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นมีการแบ่งประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 ประเภทหลัก เพื่อสะดวกในการจัดเก็บภาษีและคำนวณอัตราภาษีให้เหมาะสมกับการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินนั้น ๆ โดยแต่ละประเภทจะมีลักษณะและอัตราภาษีที่แตกต่างกันไป ดังนี้

 

ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

เป็นค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เรียกเก็บจากที่ดินที่ใช้ในการทำการเกษตรกรรม เช่น นาข้าว สวนผลไม้ ไร่อ้อย เป็นต้น โดยมีอัตราภาษีที่ค่อนข้างต่ำ เนื่องจากเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนประกอบอาชีพเกษตรกรรม

 

ภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

เป็นภาษีที่ดินใหม่ที่เรียกเก็บจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยของบุคคล เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม เป็นต้น โดยมีการแบ่งย่อยออกเป็นหลายระดับตามมูลค่าของทรัพย์สิน และมีการกำหนดอัตราภาษีบ้านที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันไป ดังนั้น เราจึงควรศึกษาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพราะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมานอกเหนือจากแค่ที่ดินและค่าโอนที่ดินด้วยเช่นกัน 

 

ภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

เป็นค่าภาษีที่ดินที่เรียกเก็บจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการค้าขาย หรือประกอบกิจการ เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงงาน เป็นต้น โดยมีอัตราการเสียภาษีที่ดินที่สูงกว่าประเภทอื่น เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่สามารถสร้างรายได้

 

ภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง และไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์ใด ๆ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เนื่องจากมีการคำนวณภาษีที่ดินที่ค่อนข้างสูง

 

อย่างไรก็ตาม หากมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าและยังไม่นำไปใช้ประโยชน์ใด ๆ ก็ควรจะเสียภาษีที่ดินเป็นประจำทุกปี และควรมีการเข้ามาตรวจสอบว่าที่ดินถูกบุกรุกหรือไม่ เนื่องจากหากปล่อยปละละเลยและมีผู้บุกรุกแสดงเจตนาครอบครองที่ดินอย่างสงบและเปิดเผยนานครบ 10 ปี อาจถูกครอบครองปรปักษ์โดยผู้ที่บุกรุกได้

 

ต้องรู้! หากเลี่ยงการจ่ายที่ดินมีบทลงโทษอย่างไร

การเลี่ยงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและมีโทษตามกฎหมายที่ร้ายแรง หากคุณกำลังคิดจะหลีกเลี่ยงการเสียภาษีที่ดิน อาจมีโทษดังนี้

• เสียเบี้ยปรับ หากชำระภาษีล่าช้าจะต้องเสียเบี้ยปรับตามอัตราที่กฎหมายกำหนด ซึ่งอัตราเบี้ยปรับจะเพิ่มขึ้นตามระยะเวลาที่ค้างชำระ ดังนี้ 
• 40% ของภาษีค้างชำระ เมื่อชำระล่าช้าเกินจากระยะเวลาที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด 
• 20% ของภาษีค้างชำระ เมื่อชำระล่าช้า แต่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน 
• 10% ของภาษีค้างชำระ เมื่อชำระล่าช้า แต่ชำระก่อนออกหนังสือแจ้งเตือน 
• ดอกเบี้ยเงินเพิ่ม นอกจากเบี้ยปรับแล้ว อาจมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มในรูปแบบดอกเบี้ย 1% ต่อเดือนของภาษีค้างชำระ นับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดชำระภาษี ไปจนถึงวันที่เราชำระภาษี โดยกำหนดเพดานดอกเบี้ยไม่ให้เพิ่มเกินกว่าจำนวนที่เราต้องจ่ายภาษีที่ดิน 
• โทษทางอาญา หากมีการตรวจสอบพบว่าเรามีพฤติกรรมหลีกเลี่ยงภาษี สร้างหลักฐานเท็จเพื่อเลี่ยงภาษี จะมีโทษทางอาญา จำคุกสูงสุดไม่เกิน 2 ปี ปรับไม่เกิน 40,000 บาท 

ตัวอย่างพฤติกรรมที่ถือว่าเป็นการเลี่ยงภาษี

1. แจ้งข้อมูลเท็จ เช่น แจ้งมูลค่าทรัพย์สินต่ำกว่าความเป็นจริง
2. ปกปิดทรัพย์สิน เช่น ไม่แจ้งรายการทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี
3. ไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษี แม้ว่าจะมีทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี
4. ชำระภาษีไม่ครบถ้วน ชำระภาษีน้อยกว่าจำนวนที่ควรชำระ

ดังนั้น เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกลงโทษ เราขอแนะนำให้ทุกคนเช็กภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 ออนไลน์ ผ่านช่องทาง https://mbmatax.bangkok.go.th/verifytax/ และชำระให้ถูกต้องตามระยะเวลาที่กำหนด 

 

สูตรคำนวณภาษีที่ดิน คำนวณเองได้ง่ายๆ ไม่ต้องงง สูตรลับสำหรับทุกคน

สำหรับผู้ที่มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คงอยากทราบว่าเราจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่จากสินทรัพย์ที่เรามี ซึ่งตามกฎหมายจะมีการกำหนดอัตราภาษีอย่างชัดเจน และเราสามารถนำเอาอัตราภาษีเหล่านั้นมาคำนวณได้ โดยมีสูตรการคำนวณ ดังนี้ 

 

1. สูตรคำนวณภาษีที่ดินของบ้านหลังแรก

วิธีการคำนวณคือการหาภาษีสะสมในแต่ละช่วงมูลค่า ตามสูตร ‘มูลค่าอสังหาฯ x อัตราภาษี = ภาษีสะสม’ แล้วนำมารวมกัน โดยมีตารางของภาษีที่ดิน ดังนี้

ขั้น	มูลค่าอสังหาริมทรัพย์	ช่วงมูลค่า	อัตราภาษี	ภาษีสะสม
1	ไม่เกิน 50 ล้านบาท	50 ล้านบาท	0.00%	0 บาท
2	มากกว่า 50 ล้านบาทจนถึง 75 ล้านบาท	25 ล้านบาท	0.03%	7,500 บาท
3	มากกว่า 75 ล้านบาทจนถึง 100 ล้านบาท	25 ล้านบาท	0.05%	12,500 บาท
4	มากกว่า 100 ล้านบาท	-	0.10%	-

จะเห็นว่าสำหรับผู้ที่มีที่อยู่อาศัยหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง แต่สำหรับใครที่มีบ้านราคามากกว่า 50 ล้าน จะต้องเสียภาษีที่ดินในลักษณะขั้นบันไดตามสูตรอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2568 นี้ เช่น

• บ้านราคา 80 ล้านบาท
• ขั้นที่ 1 (50 ล้านบาท x 0.00% = 0 บาท)
• ขั้นที่ 2 (25 ล้านบาท x 0.03% = 7,500 บาท)
• ขั้นที่ 3 (5 ล้านบาท x 0.05% = 2,500 บาท)
• ดังนั้นบ้านหลังนี้จะเสียภาษีที่ดิน = ขั้นที่ 1 + ขั้นที่ 2 + ขั้นที่ 3 = 10,000 บาท

2. สูตรคำนวณภาษีที่ดินของบ้านหลังที่สอง

สำหรับใครที่มีบ้านหลังที่สอง จะถูกคิดภาษีที่ดิน 2568 ทุกกรณี ดังตารางต่อไปนี้

ขั้น	มูลค่าอสังหาริมทรัพย์	ช่วงมูลค่า	อัตราภาษี	ภาษีสะสม
1	ไม่เกิน 50 ล้านบาท	50 ล้านบาท	0.02%	10,000 บาท
2	มากกว่า 50 ล้านบาทจนถึง 75 ล้านบาท	25 ล้านบาท	0.03%	7,500 บาท
3	มากกว่า 75 ล้านบาทจนถึง 100 ล้านบาท	25 ล้านบาท	0.05%	12,500 บาท
4	มากกว่า 100 ล้านบาท	-	0.10%	-

โดยคนที่มีบ้านหลังที่สองในมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ต้องเสียค่าภาษีที่ดิน 10,000 บาท และสำหรับคนที่มีบ้านหลังที่สองในมูลค่าที่เกินกว่านั้นก็สามารถคำนวณตามวิธีคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูตรเดิมได้เลย

3. สูตรคำนวณภาษีของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้าง

สำหรับคนที่สงสัยว่าที่ดินว่างเปล่าเสียภาษีเท่าไหร่ หากเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะเห็นตามตารางว่าจะโดยเก็บอัตราภาษีเยอะกว่ามีสิ่งปลูกสร้าง ในแบบขั้นบันได ดังนี้

ขั้น	มูลค่าอสังหาริมทรัพย์	ช่วงมูลค่า	อัตราภาษี	ภาษีสะสม
1	ไม่เกิน 50 ล้านบาท	50 ล้านบาท	0.30%	150,000 บาท
2	มากกว่า 50 ล้านบาทจนถึง 200 ล้านบาท	150 ล้านบาท	0.40%	600,000 บาท
3	มากกว่า 200 ล้านบาทจนถึง 1,000 ล้านบาท	800 ล้านบาท	0.50%	4,000,000 บาท
4	มากกว่า 1,000 ล้านบาทจนถึง 5,000 ล้านบาท	4,000 ล้านบาท	0.60%	24,000,000 บาท
5	มากกว่า 5,000 ล้านบาท	-	0.70%	-

 

4. การชำระเงิน เสียภาษีที่ดิน

ในช่วงต้นปีที่ผ่านมาสำหรับใครที่มีที่ดินอาจจะได้รับจดหมายจากองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเราตั้งอยู่ส่งมาเพื่อพิจารณาและจำแนกประเภทที่ดินที่เรามี โดยใช้เป็นหลักในการคำนวณและประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่หลายคนเรียกกันว่าใบเสียภาษีที่ดิน หากไม่ได้จดหมายแจ้ง ให้ติดต่อไปยังสำนักงานเขต หรือ อบต. ในพื้นที่ที่เรามีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่

หลังจากนั้นก็คำนวณภาษีที่ดินและจ่ายได้ครบถ้วนได้ที่ สำนักงานเขต ธนาคารกรุงไทยทุกสาขาทั่วประเทศ หรือเครื่อง ATM ของธนาคารกรุงไทยทุกสาขาทั่วประเทศ โดยสามารถผ่อนชำระภาษีได้สูงสุด 3 งวด ซึ่งงวดแรกต้องชำระภายในเดือนมิถุนายน

 

หากพบปัญหาระหว่างทาง เช่น ถูกจัดประเภทที่ดินผิด และอื่น ๆ สามารถติดต่อสอบถามได้ที่สำนักงานเขตที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อความถูกต้อง สำหรับใครที่ปีนี้โดนภาษีที่ดินโดยเฉพาะภาษีที่ดินรกร้าง 2568 เยอะจนปวดหัว ให้ลองปรับที่ดินเหล่านั้นให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือเพื่ออยู่อาศัยก็จะช่วยลดภาษีได้เยอะขึ้นมาก หากเราเตรียมพร้อมตั้งแต่เนิ่น ๆ ก็จะไม่ฉุกละหุกและเกิดข้อผิดพลาดตามมา 

 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่หลายคนยังคงสงสัยและมีคำถามมากมาย ทั้งเรื่องภาษีที่ดินคิดยังไง อัตราภาษี การยื่นแบบ และการชำระภาษี เพื่อให้ทุกคนเข้าใจภาษีประเภทนี้ได้อย่างชัดเจนและถูกต้อง วันนี้เราจะมาไขข้อข้องใจเกี่ยวกับคำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีประเภทนี้กัน

 

ภาษีโรงเรือนคืออะไร ยังมีการจัดเก็บอยู่หรือไม่

ภาษีโรงเรือน 2568 ในปัจจุบันไม่มีแล้ว เนื่องจากเป็นภาษีเก่าที่เคยมีการจัดเก็บมาก่อน โดยคิดจากราคาประเมินที่ดินจากอาคารพาณิชย์ โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่ติดกับที่ดินนั้น 

สำหรับใครที่สงสัยว่าภาษีโรงเรือนคิดยังไง? ภาษีประเภทดังกล่าวจะเน้นไปที่สิ่งปลูกสร้างเป็นหลัก และมูลค่าของภาษีจะขึ้นอยู่กับรายได้ที่ได้จากการใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างนั้น

ในขณะที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีใหม่ที่เข้ามาแทนที่ภาษีโรงเรือน โดยคิดจากมูลค่าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รวมกัน ไม่ได้เน้นไปที่รายได้จากการใช้ประโยชน์เหมือนภาษีโรงเรือนอีกต่อไป ทำให้การคำนวณภาษีมีความชัดเจนและเป็นธรรมมากขึ้น

 

ภาษีที่ดินว่างเปล่าคืออะไร ทำไมอัตราภาษีถึงสูงกว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่น 

การจัดเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่า 2568 มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น การสร้างที่อยู่อาศัย การสร้างอาคารพาณิชย์ หรือการนำไปใช้ในการเกษตร ซึ่งจะส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศและลดปัญหาสังคมที่เกิดจากที่ดินว่างเปล่า เช่น ปัญหาสลัม หรือปัญหาการกักตุนที่ดิน

แม้ว่าที่ดินว่างเปล่า ภาษีจะค่อนข้างสูง แต่ก็มีวิธีการบางอย่างที่สามารถช่วยลดหย่อนภาษีได้ นั่นก็คือการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ตามกฎหมายที่กำหนด เช่น การสร้างบ้าน การปลูกพืช หรือการสร้างอาคารเพื่อการค้า โดยการใช้ประโยชน์จะต้องเป็นไปตามกฎหมายและข้อบัญญัติของท้องถิ่น ดังนั้น หากคุณไม่อยากเสียภาษีที่ดินว่างเปล่าในราคาที่สูง เราขอแนะนำให้นำเอาที่ดินไปใช้ประโยชน์เลย 

 

ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการทำเกษตรกรรม ต้องจ่ายภาษีด้วยหรือไม่ อัตราภาษีเท่าไหร่ 

สำหรับใครที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมหรือได้นำเอาที่ดินมาใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรม จะมีภาษีที่นาหรือภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในอัตรา 0.01% ถึง 0.1%

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เข้าใจง่าย จ่ายถูก ไม่เสียเปรียบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่รัฐบาลไทยจัดเก็บจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกคน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำรายได้ไปพัฒนาพื้นที่และสาธารณูปโภคในท้องถิ่น อัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีการแบ่งช่วงมูลค่าและกำหนดอัตราการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แตกต่างกันไป 

 

ผู้ที่มีที่ดินมูลค่าไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนดจะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนผู้ที่มีที่ดินมูลค่าเกินเกณฑ์จะต้องชำระภาษีตามอัตราที่เกี่ยวข้อง การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค่อนข้างซับซ้อน อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ หรือค่าปรับหากชำระภาษีล่าช้า 

 

ดังนั้น สรุปภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือเงินที่รัฐจัดเก็บเพื่อนำเอาไปพัฒนาสังคม ผู้มีหน้าที่เสียภาษีทุกคนจึงควรเสียภาษีอย่างถูกต้องตามระยะเวลาที่กำหนด เพื่อให้ประเทศของเรามีเงินในการพัฒนาต่อไป และยังช่วยป้องกันไม่ให้ถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย ถูกเรียกเก็บค่าปรับ และดอกเบี้ยตามมาในภายหลัง