รวมเอกสารและค่าใช้จ่ายการโอนที่ดินปี 2569 แบบละเอียด

Highlight

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินปี 2569 อัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน (มีมาตรการลดเหลือ 0.01% เฉพาะเงื่อนไขการซื้อขายที่อยู่อาศัยตามกำหนดของภาครัฐ)

• การคำนวณค่าอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะ กฎหมายกำหนดให้ใช้ฐานคำนวณจาก “ราคาที่สูงกว่า” ระหว่างราคาประเมินราชการและราคาซื้อขายจริง

• ผู้ขายที่ถือครองที่ดินต่ำกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (แทนค่าอากรแสตมป์ 0.5%)

• กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัวว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินใครต้องจ่ายส่วนไหน จึงควรระบุสัดส่วนการจ่ายให้ชัดเจนใน “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพื่อป้องกันข้อพิพาทวันโอน

• การโอนกรรมสิทธิ์สามารถดำเนินการเสร็จสิ้นภายใน 1 วัน หากเตรียมเอกสารครบถ้วนและไม่มีข้อโต้แย้งเรื่องค่าธรรมเนียมหน้างาน

Table of Content

• ค่าโอนที่ดินคืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม ?

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
• ค่าอากรแสตมป์
• ค่าจดจำนอง
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย
• ค่าบริการอื่น ๆ ณ กรมที่ดิน

• ตารางสรุปความแตกต่างค่าโอนที่ดินประเภทประเภทต่าง ๆ 

• ทำไมค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแพงกว่าที่คิด และใครต้องจ่ายจริง ?

• เหตุผลที่ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินอาจสูงกว่าที่คาด
• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ใครต้องจ่าย และควรตกลงกันอย่างไร ?
• โอนที่ดินเสียเงินเพิ่มเพราะอะไร ปัจจัยที่ควรระวังก่อนถึงวันโอน ?

• เอกสารที่ต้องใช้โอนที่ดิน บุคคลประเภทไหนต้องเตรียมอะไรบ้าง ?

• กรณีโอนให้บุตร
• กรณีซื้อขายทั่วไป
• กรณีนิติบุคคล

• คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน

• 1. ค่าธรรมเนียมโอนปี 2569 ค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร ?
• 2. ค่าโอนที่ดินเปล่าคิดยังไง ?
• 3. โอนที่ดินวันเดียวจบได้ไหม ถ้าเอกสารไม่ครบจะเกิดอะไรขึ้น ?
• 4. หากไม่ตกลงเรื่องค่าโอนที่ดินให้ชัดเจนก่อนวันโอน จะมีความเสี่ยงอะไรบ้าง ?
• 5. กรณีใดที่ค่าโอนที่ดินมัก “บานปลาย” มากกว่าที่คำนวณไว้ ?

• สรุปค่าโอนที่ดิน คำนวณเองเบื้องต้นได้ ไม่ยาก

 

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายทั่วไปหรือการส่งมอบมรดก สิ่งที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้อง  เตรียมพร้อมนอกเหนือจากราคาที่ดิน คือ “ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน” ซึ่งประกอบด้วยค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ที่มีรายละเอียดการคำนวณแตกต่างกันไป บทความนี้จึงได้รวบรวมสรุป “ค่าโอนที่ดิน ปี 2569” ไว้อย่างครบถ้วน เจาะลึกทุกเงื่อนไขว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินใครต้องจ่ายส่วนไหนบ้าง รวมถึงวิธีคำนวณที่ถูกต้อง เพื่อให้คุณวางแผนงบประมาณได้อย่างแม่นยำและไม่พลาดในทุกขั้นตอนทางกฎหมาย

 

ค่าโอนที่ดินคืออะไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม ?

หากต้องการซื้อขายที่ดิน หรือมอบที่ดินเป็นมรดกให้แก่บุตรหลาน มีการเปลี่ยนชื่อกรรมสิทธิ์เจ้าของที่นั้น จะต้องมีการโอนที่ดิน ซึ่งจะต้องมีการเสียค่าโอนที่ดินให้แก่กรมที่ดินด้วย

 

ค่าโอนที่ดินเป็นค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย หรือผู้โอน-ผู้รับโอน ปกติแล้วหากเป็นการซื้อขายที่ดิน มักจะมีการตกลงค่าโอนที่ดินกันคนละครึ่ง ค่าโอนที่ดินโดยรวมจะคิดจากค่าธรรมเนียมหลายส่วน เช่น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน, ค่าอากรแสตมป์, ค่าจดจำนองกรณีกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่ดิน และในกรณีที่เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย รวมถึงค่าบริการในการดำเนินการต่าง ๆ ณ กรมที่ดิน ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะมีรายละเอียด ดังนี้

 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

 

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน การคิดค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน โดยจะคิดจากราคาที่สูงกว่า แต่ในกรณีที่เป็นการโอนที่ดินให้แก่บุตรหลาน หรือที่ดินมรดก การโอนที่ดินค่าใช้จ่ายจะคิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน

 

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน

 

ที่ดินมีราคาประเมินอยู่ที่ 800,000 บาท ส่วนราคาขายจริงอยู่ที่ 780,000 บาท ดังนั้น การคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะใช้ราคาประเมิน 800,000 บาท คูณด้วย 2% หรืออัตราร้อยละ 2

 

800,000 x 2 ÷ 100 = 16,000 บาท

 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินผืนนี้จึงจะอยู่ที่ 16,000 บาท

 

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาที่สูงกว่า (ราคาประเมินหรือราคาขายจริง) หากชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

 

ค่าจดจำนอง

หากมีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดิน จะมีค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท มาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% หมดอายุแล้ว ณ สิ้นปี 2567

 

 ลงทะเบียนนัดเยี่ยมชมโครงการบ้านจาก SC Asset พร้อมรับสิทธิพิเศษ

---

 

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองมาเป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมิน *หากชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

 

ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

ถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี โดยจะ คำนวณตามสูตรของกรมสรรพากร ไม่ใช่อัตราคงที่ 5%
ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน อายุการถือครอง และสถานะของผู้ขาย

 

ค่าบริการอื่น ๆ ณ กรมที่ดิน

• ค่าคำขอโอน: 5 บาท
• ค่าอากร: 5 บาท
• ค่าพยาน: 20 บาท

 

ตารางสรุปความแตกต่างค่าโอนที่ดินประเภทต่าง ๆ 

 

ทำไมค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแพงกว่าที่คิด และใครต้องจ่ายจริง ?

 

เหตุผลที่ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินอาจสูงกว่าที่คาด

หลายคนมักเข้าใจผิดว่าการเตรียมเงินสำหรับ "วันโอนกรรมสิทธิ์" เตรียมเพียงแค่ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ตามที่กฎหมายกำหนดก็เพียงพอแล้ว แต่ในทางปฏิบัติกลับพบว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินแพงกว่าที่คิด  สาเหตุหลักมาจากการคำนวณภาษีและอากรแสตมป์ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ใช้เกณฑ์ "ราคาที่สูงกว่า" ระหว่าง "ราคาประเมินราชการ" กับ "ราคาซื้อขายจริง" มาเป็นฐานในการคำนวณ

 

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยแทรกซ้อนที่ไม่ได้รวมอยู่ในค่าธรรมเนียมหลัก เช่น ค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อธนาคาร), ค่าพยาน หรือค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ การมองข้ามเกณฑ์การคำนวณแบบฐานภาษีที่ซ้อนทับกันนี้ คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้งบประมาณในวันโอนบานปลาย และอาจทำให้กระแสเงินสดสะดุดได้หากไม่ได้เตรียมการล่วงหน้า

 

ลงทะเบียนนัดเยี่ยมชมโครงการบ้านจาก SC Asset พร้อมรับสิทธิพิเศษ

 

ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ใครต้องจ่าย และควรตกลงกันอย่างไร ?

ในทางกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) มักระบุให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าธรรมเนียมการโอนกันคนละครึ่ง แต่ในโลกของการซื้อขายจริง "ไม่มีสูตรตายตัวว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดินใครต้องจ่ายส่วนไหนเท่าไร" ขึ้นอยู่กับอำนาจต่อรองและการตกลงกัน ซึ่งรูปแบบที่พบบ่อยได้แก่ 

• แบ่งจ่ายคนละครึ่ง : (เฉพาะค่าธรรมเนียมโอน) ส่วนภาษีผู้ขายเป็นคนจ่าย
• ผู้ขายเหมาจ่ายทั้งหมด : มักพบในโครงการบ้านจัดสรรใหม่ หรือโปรโมชันกระตุ้นยอดขาย
• ผู้ซื้อรับภาระทั้งหมด : มักพบในการซื้อขายทรัพย์ราคาต่ำกว่าตลาดมาก ๆ 

ดังนั้น จุดชี้ขาดจึงอยู่ที่ "สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale & Purchase Agreement)" ที่ทำขึ้นก่อนวันโอน โดยขอแนะนำให้ระบุรายละเอียดให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษรว่า "ค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง" ฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบ เพื่อป้องกันข้อพิพาทหน้าเคาน์เตอร์กรมที่ดิน

 

โอนที่ดินเสียเงินเพิ่มเพราะอะไร ปัจจัยที่ควรระวังก่อนถึงวันโอน ?

ยอดค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่ยังมี "ตัวแปรผันแปร" ที่ทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่เป็นคำตอบว่าโอนที่ดินเสียเงินเพิ่มเพราะอะไร ดังนี้ 

1. ระยะเวลาการถือครอง : หากผู้ขายถือครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี (และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) จะต้องเสีย "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" ซึ่งมีอัตราที่สูงกว่าค่าอากรแสตมป์หลายเท่าตัว
2. สถานะของผู้ขาย : การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ของ "บุคคลธรรมดา" กับ "นิติบุคคล" ใช้ฐานคำนวณต่างกัน โดยนิติบุคคลจะไม่มีการลดหย่อนตามปีที่ถือครองแบบบุคคลธรรมดา ทำให้ยอดภาษีอาจสูงกว่า
3. ประเภทของอสังหาฯ : ที่ดินเปล่า กับ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง อาจมีฐานราคาประเมินและการคิดค่าเสื่อมราคาที่ต่างกัน ส่งผลต่อยอดรวมภาษีที่ต้องชำระ

การรู้ข้อมูลเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้คุณประเมินต้นทุนที่แท้จริงได้แม่นยำ และไม่เสียเปรียบในการเจรจาต่อรองราคา

 

เอกสารที่ต้องใช้โอนที่ดิน บุคคลประเภทไหนต้องเตรียมอะไรบ้าง ?

 

กรณีโอนให้บุตร:

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน ของบิดา มารดา และบุตร
• ทะเบียนสมรสของบิดามารดา
• ใบมอบอำนาจ (ถ้ามี)

 

กรณีซื้อขายทั่วไป:

ผู้ขาย

• โฉนดที่ดิน
• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรส / ใบยินยอม / ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
• ใบมอบอำนาจ (ถ้ามี)

ผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน
• ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
• ใบมอบอำนาจ (ถ้ามี)

กรณีนิติบุคคล

• หนังสือรับรองบริษัท
• รายงานการประชุม
• รายชื่อผู้ถือหุ้น
• สำเนาบัตรประชาชนกรรมการ
• ตัวอย่างลายเซ็นกรรมการ

 

 ลงทะเบียนนัดเยี่ยมชมโครงการบ้านจาก SC Asset พร้อมรับสิทธิพิเศษ

 

สรุปค่าโอนที่ดิน คำนวณเองเบื้องต้นได้ ไม่ยาก

ค่าโอนที่ดินคือค่าธรรมเนียมในการมอบกรรมสิทธิ์ที่ดินจากเจ้าของเดิมให้ผู้รับโอน ไม่ว่าจะเพื่อซื้อขาย มอบให้ลูก หรือเป็นมรดก โดยมีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่สามารถตรวจสอบและคำนวณได้เองล่วงหน้า การเตรียมเอกสารก็ไม่ซับซ้อน ขอเพียงมีเอกสารครบถ้วนทั้งผู้โอนและผู้รับโอน การโอนจะเป็นไปอย่างราบรื่น และหากมีการตกลงค่าใช้จ่ายกันชัดเจน เช่น แบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง ก็จะช่วยป้องกันปัญหาในภายหลังได้