มาตรการรัฐคุมสินเชื่อบ้าน 2019
Research and Knowledge . 19 เมษายน 2019

“บ้าน” คือ 1 ในปัจจัย 4 ที่สำคัญต่อการดำเนินชีวิต นั่นหมายความว่า บ้านเป็นสิ่งจำเป็นต่อการใช้ชีวิตของเรา นั่นเองครับ แต่ปัจจุบันด้วยค่าครองชีพที่สูงขึ้น บวกกับค่าใช้จ่ายแต่ละเดือนก็แทบจะล้นมือ ดังนั้นการจะหาเงินสักก้อนเพื่อมาซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยจึงไม่ใช่เรื่องง่ายเลย โดยเฉพาะคนวัยทำงานหรือคู่รักที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตคู่

ทำความรู้จักมาตรการรัฐคุมสินเชื่อบ้าน

แม้ว่าการเก็บเงินก้อนจะยาก แต่การมี LTV หรือ Loan to Value เข้ามานั้น ทำให้การซื้อบ้านไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป เพราะ LTV คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน เมื่อเทียบกับมูลค่าบ้านแล้ว โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 90% นั่นหมายความว่าเราจะต้องจ่ายเงินในการซื้อบ้านก้อนแรกเพียงแค่ 10% ที่เหลือ นอกจากนี้บางธนาคารยังสามารถ ปล่อยสินเชื่อให้เราสามารถกู้ได้เต็ม 100% อีกด้วย ซึ่งถือว่าเป็นสิ่งที่ดีสำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านทั้งเพื่อการอยู่อาศัย และลงทุน

ทำไมต้องมีมาตรการรัฐ

ด้วยสถานการณ์การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นนั้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของ สถาบันการเงินมีแนวโน้มหย่อนลง ทั้งสินเชื่อปล่อยใหม่และรีไฟแนนซ์ที่พบพฤติกรรมการให้ LTV สูงกว่าร้อยละ 100 รวมถึงการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไปด้วยเช่นกัน แต่ในขณะเดียวกันภาระการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้ กลับไม่มีแนวโน้มลดลงแม้ว่าสถาบันการเงินจะยืดเวลาการผ่อนชำระหนี้ให้ยาวขึ้นก็ตามโดยเฉพาะการรีไฟแนนซ์ ที่พบว่ามีการให้สินเชื่อ top-up จำนวนมากจนทำให้ผู้กู้มีภาระหนี้เพิ่มขึ้น นี่จึงเป็นอีกเหตุผลของการตัดสินใจ  ออกมาตรการนี้ โดยการให้สินเชื่อในส่วนนี้เป็นเสมือนสภาพคล่องที่หล่อเลี้ยงระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดที่มีความเสี่ยงจากการเก็งกำไรนั่นเองครับ

การบังคับใช้มาตรการรัฐ

เมื่อพฤติกรรมการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่รุนแรงขึ้น ซึ่งในความเป็นจริงมีโอกาสที่ราคา อสังหาริมทรัพย์อาจปรับลดลงหรือเสื่อมมูลค่าในอนาคต บวกกับพบการก่อหนี้ทั้งส่วนของสินเชื่อบ้านและสินเชื่อ top-up ที่สูงมากขึ้น ทำให้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ หรือ “Macroprudential Measure” เพื่อดูแลความเปราะบางภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านการกำหนดสัดส่วน LTV ป้องกันไม่ให้พฤติกรรมสุ่มเสี่ยงขยายวงกว้างมากไปกว่านี้ โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. ที่จะถึงนี้ครับ

เกณฑ์การบังคับใช้

ทั้งนี้การกำหนดมาตรการคุมสินเชื่อบ้านของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น หลายคนยังคงสงสัยว่าการ บังคับใช้เป็นอย่างไร? ซึ่งวางดาวน์สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกนั้นยังคงอยู่ที่ 0% – 10% ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แต่การบังคับนี้จะเกิดขึ้นเมื่อเราต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ทั้งที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมดนั่นเองครับ

ข้อดีของการรีบซื้อบ้านก่อนมาตรการรัฐ

แน่นอนครับว่ามาตรการรัฐคุมสินเชื่อบ้านจะกลายเป็นเรื่องยากขึ้นมาทันทีสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังที่ 2 เพราะว่าหลังจากมาตรการรัฐถูกบังคับใช้ สิ่งเหล่านี้จะทำได้ยากขึ้นมาทันที เพราะการที่เราจะเก็บเงินก้อนและต้อง ทิ้งเงินไปกับการวางดาวน์ถือเป็นเรื่องยาก หรือคนที่เงินเดือนน้อยแต่อยากมีบ้าน การที่ไม่สามารถดาวน์ได้เต็ม ก็จะกลายเป็นอุปสรรคทันทีครับ

และเพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น ทาง SC Asset ได้เปรียบเทียบการซื้อบ้าน 1 หลัง ก่อนและหลังมาตรการรัฐ โดยขอยกตัวอย่างเป็นโครงการ เพฟ รามอินทรา-วงแหวน ราคา 5 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ที่มีผลกระทบ ต่อการเปลี่ยนนโยบายของมาตรการรัฐคุมสินเชื่อในครั้งนี้ด้วยครับ

ผลกระทบของมาตรการรัฐ

ทุกกฏเกณฑ์ที่ถูกตั้งขึ้นมานั้น ไม่ว่าจะกฎใดๆ ก็ตามมักจะต้องมีคนที่ได้รับผลประโยชน์ และผลกระทบ ไปพร้อมๆ กัน แต่ก็จะขึ้นอยู่กับอัตราส่วนว่า ฝ่ายไหนจะสูงกว่าระหว่างผู้ที่ได้รับผลกระทบ และไม่ได้รับผลกระทบใดๆ

สำหรับมาตรรัฐคุมสินเชื่อบ้านฉบับใหม่นี้ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงน่าจะเป็นผู้ที่มีความต้องการ ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำ 10 ล้านมากกว่าครับ และซื้อเป็นหลังที่ 2 โดยที่ยังไม่หมดภาระการผ่อนหนี้สำหรับบ้าน  หลังแรกนั่นเอง ซึ่งเมื่อดูภาพรวมแล้วก็ยังมีอีกหลายกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบต่อมาตรการนี้เช่นกัน โดยเฉพาะผู้กู้ที่เข้าอยู่อาศัยก่อนวันบังคับใช้ หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ต.ค. 18 นั่นเองครับ

บทสรุปของมาตรการรัฐคุมสินเชื่อบ้าน

แม้ว่าจะมีหลายเสียงที่ออกมาเพื่อต่อต้านมาตรการรัฐคุมสินเชื่อบ้านฉบับนี้ให้ได้เห็นบ้างพอเป็นสีสัน แต่ท้าย ที่สุดทุกหน่วยงานและทุกๆ คนก็ต้องยอมรับและทำตามอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งก่อนการบังคับใช้มาตรการในวันที่ 1 เม.ย. ที่จะถึงนี้ น่าจะเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดที่สุด ดังนั้นนี่จึงถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของ ผู้บริโภคที่จะได้ที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่เอื้อมถึงได้ ทั้งโปรโมชันสิทธิพิเศษต่างๆ มากมายจากทาง Developer รวมไปถึงแคมเปญล่าสุดที่ทาง SC Asset ได้จัดแคมเปญ “แม่รีบ” เพื่อช่วยลูกค้าก่อนมาตรการรัฐจะถูกบังคับใช้ โดยให้สิทธิพิเศษลดสูงสุดถึง 5,000,000 บาท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด ภายใน ก.พ. นี้ครับ

 

  • Share :